Інвестиції в будівництво житла в Україні

Аналіз ринку будівництва житла в Україні

Поточна ситуація на ринку

За даними, у 2024 році попит на новобудови в Україні становив лише 20% від довоєнного рівня, тоді як попит на вторинне житло досяг 70% від довоєнного. Це свідчить про значне зниження інтересу до будівництва житла, зумовленого воєнними діями та економічною нестабільністю. Тим не менш, ринок поступово адаптується до нових умов, і в деяких регіонах спостерігається пожвавлення будівельної активності, враховуючи, що одні регіони фактично знаходяться на лінії бойових дій, а інші — за 500 і більше кілометрів від зони конфлікту на кордоні з країнами НАТО.

Вплив війни на ринок новобудов

Воєнний конфлікт суттєво вплинув на ринок будівництва житла в Україні. Багато проєктів було призупинено або заморожено, особливо в зонах активних бойових дій. Однак у відносно безпечних регіонах, таких як західні області України, будівництво продовжується, і деякі забудовники з невеликими затримками, але стабільно вводять в експлуатацію нові об'єкти.

Інвесторам варто враховувати, що відновлення ринку безпосередньо залежить від стабілізації ситуації в країні та завершення воєнних дій, однак загалом Західні регіони України за 4 роки бойових дій уже чудово навчилися жити в нових умовах і, навпаки, завдяки переселенцям зі сходу активно розвиваються та зростають. Тому інвестиції в нерухомість України для іноземних інвесторів — актуальний і дуже перспективний напрямок, пов'язаний із тими ж ризиками, що й на будь-якому іншому ринку.

Цінові тенденції та прогнози

Попри зниження попиту, ціни на новобудови в деяких регіонах України демонструють тенденцію до зростання. Наприклад, у Львові вартість квадратного метра в новобудовах зросла на 14% за 2024 рік. Прогнози на 2025 рік вказують на можливе підвищення цін на новобудови комфорт-класу до 15%, а на об'єкти бізнес-класу — від 5% до 10%. Основними факторами зростання цін є подорожчання будівельних матеріалів, інфляція та дефіцит кваліфікованої робочої сили.

Варіанти інвестування в будівництво житла

Ринок нової житлової нерухомості України надає інвесторам широкий спектр стратегій вкладення капіталу. Від ступеня готовності об'єкта, юридичної моделі угоди та цілей інвестора залежить як рівень потенційної прибутковості, так і пов'язані з цим ризики. Деякі підходи передбачають довгострокові інвестиції з орієнтацією на зростання вартості, інші — швидкий обіг капіталу або отримання стабільного орендного доходу. Важливо враховувати не лише ціну об'єкта, але й ліквідність житла, попит у конкретній локації, а також рівень довіри до забудовника.

Інвестування на етапі котловану

Це найбільш прибуткова, але й найбільш ризикована форма інвестицій. Придбання житла ще до початку активних будівельних робіт, коли проєкт знаходиться на стадії документації, фундаменту або перших поверхів. На цьому етапі ціна квадратного метра може бути на 25–40% нижчою за ринкову, що дозволяє отримати високу маржу при продажу після введення об'єкта в експлуатацію. Однак тут особливо важливо ретельно перевіряти репутацію забудовника, наявність дозволів і доступ до кредитного фінансування, оскільки на цьому етапі проєкти найчастіше заморожуються або відкладаються, тим більше в Україні, де законодавче регулювання будівництва за етапами, як у країнах ЄС, поки не запроваджене.

Покупка на етапі завершення будівництва

Більш збалансована стратегія з помірним ризиком. Придбання квартири на фінальних етапах — за 3–6 місяців до введення в експлуатацію — дозволяє інвестору зекономити до 10–15% порівняно з ринковою ціною готового житла і швидше вийти на дохід (продаж або здача в оренду). Цей підхід переважний для іноземних інвесторів, які хочуть скоротити термін виходу на ринок і не планують супроводжувати будівництво. Проте важливо переконатися, що забудовник не має боргів перед підрядниками і комунальними службами, які можуть затримати отримання актів введення.

Інвестування в апартаменти або квартири під оренду

Такий тип інвестицій орієнтований на регулярний пасивний дохід. Особливим попитом користуються компактні квартири-студії та однокімнатні апартаменти в центральних районах великих міст, поблизу університетів, ІТ-кластерів і бізнес-центрів. Середня прибутковість при подобовій оренді може сягати 8–12% річних у доларах, а при довгостроковій оренді — 5–8%. Варто звертати увагу на якість оздоблення, інженерні системи та юридичну можливість здачі в оренду (для апартаментів у нежитловому фонді такі умови потрібно уточнювати окремо).

Покупка комерційної нерухомості в житлових комплексах

Інвестори все частіше звертають увагу на комерційні приміщення в житлових комплексах: це магазини, кав'ярні, аптеки, салони і офіси. Вони розташовані на перших поверхах і забезпечують високу прохідність. Рентабельність таких інвестицій може бути вищою, ніж у житлових об'єктів — до 15% річних — особливо якщо приміщення вдало розташоване і вже здане в оренду якорному орендарю. Однак у цьому сегменті вищий вхідний поріг і потрібне краще розуміння ринкових умов, а також наявність ліцензії на використання приміщення за призначенням.

Спільні інвестиції або пайова участь у проєктах

Форма вкладень, за якої інвестор не купує конкретну квартиру, а входить у будівельний проєкт як учасник із часткою капіталу. Це може бути класична схема колективного інвестування через фонд або SPV (спеціальну проєктну компанію), або пряма кооперація з девелопером. Перевагою є можливість участі у масштабних проєктах із диверсифікацією ризику та зниженням порогу входу за рахунок об'єднання ресурсів. Проте такі моделі вимагають детального аналізу партнерських угод, прозорості бізнес-плану проєкту та розподілу прибутку після введення об'єкта в експлуатацію і в разі комерційної нерухомості — подальшої участі в керуючій компанії.

Вище описано 5 основних стратегій інвестування в будівництво нового житла в Україні, серед яких можна виділити максимально ризиковані, такі як інвестиції на етапі котловану, і інвестиції з помірним ризиком із розрахунком на здачу власності в оренду.

Ризики та підводні камені для іноземних інвесторів

• Юридичні ризики. Складнощі з оформленням права власності, необхідність ретельної перевірки документів та репутації забудовника.
• Ризик недобудови. Висока ймовірність заморожування або зупинки будівництва через фінансові проблеми забудовника або форс-мажорні обставини.
• Коливання валютного курсу. Вплив інфляції та нестабільності національної валюти на вартість інвестицій та потенційну дохідність.
• Політична та економічна нестабільність. Вплив військових дій та політичних рішень на ринок нерухомості та інвестиційний клімат загалом.
• Інфраструктурні ризики. Недостатній розвиток інфраструктури в районі будівництва, що може знизити привабливість об'єкта для орендарів або покупців.

Регіональні особливості та вартість інвестицій

Вартість житла, що будується в Україні, значно варіюється залежно від регіону:

• Київ. Середня вартість квадратного метра в новобудовах становить близько $1350, але, на жаль, у Києві залишилося дуже мало реально будуючихся проектів.
• Львів. Ціни у 2024 році зросли на 2,5% і досягли $1108 за квадратний метр, хоча у комплексах комфорт-класу вони такі ж, як у Києві.
• Одеса. Вартість квадратного метра залишилася без змін і становить $890.
• Харків. Після падіння цін у 2022 році не відновив вартість квадратного метра, на 2024 рік у місті немає житлових комплексів, що будуються, а середня ціна на нове готове житло починається з $800 за квадратний метр.

Інвесторам варто враховувати, що західні регіони України, такі як Львів та Івано-Франківськ, демонструють більш стабільне зростання цін та попиту на житло, що пов'язано з внутрішньою міграцією населення у ці області та віддаленістю від зон конфлікту.

Центральні регіони України практично зупинили будівництво нової житлової нерухомості, тоді як на заході України кількість житлових комплексів і введених в експлуатацію квадратних метрів лише зросла порівняно з довоєнним 2021 роком.

Практичні рекомендації для іноземних інвесторів

Вихід на ринок житла, що будується в Україні, вимагає системного підходу, особливо для інвесторів, незнайомих із українським правом і девелоперською практикою. Наявність активних бойових дій, різниця в регулюванні між регіонами і висока частка проектів із непрозорою схемою фінансування роблять обов'язковим попередній аналіз. Іноземним інвесторам слід діяти поетапно, починаючи з вибору юрисдикції, локації та надійного девелопера. Без належної підготовки навіть перспективний проект може обернутися збитками або судовими розглядами.

Практичні рекомендації для іноземного інвестора в нову житлову нерухомість в Україні на стадії будівництва можуть бути наступними:

• Проведення ретельної перевірки забудовника. Перед вкладенням коштів у новобудову необхідно перевірити дозвільні документи, історію реалізованих проектів, наявність судових процесів і заборгованостей.
• Оцінка юридичних ризиків. Рекомендується скористатися послугами профільного юриста, такого як у команді TridentEstate, для аналізу договору участі в будівництві або інвестиційного договору, особливо якщо об'єкт купується через посередника.
• Аналіз локації та перспектив розвитку району. Локація — один із головних факторів успішної інвестиції. Важливо враховувати транспортну доступність, наявність шкіл, медичних закладів та розвиток соціальної інфраструктури.
• Перевірка механізму оплати. Для іноземних громадян особливо важливі прозорі умови розрахунків. Слід уточнити, чи можна відкрити спеціальний інвестиційний рахунок або проводити оплату через уповноважені банки.
• Укладання договору із супроводом. Угода має оформлюватися з обов'язковим нотаріальним супроводом, а у випадку пайової участі — з реєстрацією договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновки

Ринок житла, що будується в Україні залишається високоризиковим, але перспективним напрямком для інвестицій, особливо в західних і центральних регіонах країни. Попри виклики, пов'язані з воєнним станом, зростанням цін на будівельні матеріали та зниженням попиту, девелопери адаптуються, пропонуючи гнучкі умови та надійні об'єкти.

Потенційні вигоди — це зростання вартості нерухомості до моменту введення в експлуатацію, стабільний орендний дохід і можливість вигідного перепродажу. Однак без належної юридичної та ринкової підготовки інвестиції можуть обернутися збитками. Основні ризики включають недобудову, складнощі з реєстрацією права власності та непрозорість деяких схем фінансування.

Іноземним інвесторам рекомендується зосередитися на проектах із мінімальною стадією готовності 50–70%, які реалізують компанії з бездоганною репутацією. Також важливо враховувати регіональну специфіку: інвестувати варто у ті міста, де зберігається попит на оренду та міграційний тиск. В умовах трансформації української економіки ринок новобудов може стати привабливим активом для довгострокових вкладень за умови обережного та обґрунтованого підходу.

Матеріал підготовлений спеціалістами компанії TridentEstate (Trident.Estate). Всі матеріали про інвестиції в нерухомість в Україні на сайті в блозі на www.trident.estate мають виключно інформаційний характер і не є прямими рекомендаціями щодо купівлі нерухомості в Україні. Для планування інвестицій в Україні вам необхідно зв'язатися зі спеціалістами. Під цією статтею є форма, заповнивши яку з вами зв'яжеться наш інвестиційний консультант.

FAQ. Відповіді на ключові питання