Инвестиции в строящееся жильё в Украине

Анализ рынка строящегося жилья в Украине

Текущая ситуация на рынке

Согласно данным, в 2024 году спрос на новостройки в Украине составил лишь 20% от довоенного уровня, тогда как спрос на вторичное жильё достиг 70% от довоенного. Это свидетельствует о значительном снижении интереса к строящемуся жилью, обусловленном военными действиями и экономической нестабильностью. Тем не менее, рынок постепенно адаптируется к новым условиям, и в некоторых регионах наблюдается оживление строительной активности, учитывая, что одни регионы находятся фактически на линии боевых действий, а другие в 500 и более километров от зоны конфликта на границе со странами НАТО.

Влияние войны на рынок новостроек

Военный конфликт существенно повлиял на рынок строящегося жилья в Украине. Многие проекты были приостановлены или заморожены, особенно в зонах активных боевых действий. Однако в относительно безопасных регионах, таких как западные области Украины, строительство продолжается, и некоторые застройщики с небольшой задержкой, но стабильно вводят в эксплуатацию новые объекты.

Инвесторы должны учитывать, что восстановление рынка напрямую зависит от стабилизации ситуации в стране и завершения военных действий, но в целом Западные регионы Украины за 4 года боевых действий в стране уже прекрасно научились жить в сложившихся условиях и напротив, за счет переселенцев с востока Украины активно развиваются и растут. Поэтому инвестиции в недвижимость Украины для иностранных инвесторов – актуальное и очень перспективное направление, связанное с такими же рисками, как и любой другой рынок.

Ценовые тенденции и прогнозы

Несмотря на снижение спроса, цены на новостройки в некоторых регионах Украины демонстрируют тенденцию к росту. Например, во Львове стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 14% за 2024 год. Прогнозы на 2025 год указывают на возможное повышение цен на новостройки комфорт-класса до 15%, а на объекты бизнес-класса — от 5% до 10%. Основными факторами роста цен являются удорожание строительных материалов, инфляция и дефицит квалифицированной рабочей силы.

Варианты инвестиций в строящееся жильё

Рынок новой жилой недвижимости Украины предоставляет инвесторам широкий спектр стратегий вложения капитала. От степени готовности объекта, юридической модели сделки и целей инвестора зависит как уровень потенциальной доходности, так и связанный с ней риск. Некоторые подходы предполагают долгосрочные инвестиции с ориентацией на рост стоимости, другие — быстрый оборот капитала или получение стабильного арендного дохода. Важно учитывать не только цену объекта, но и ликвидность жилья, спрос в конкретной локации, а также уровень доверия к застройщику.

Инвестирование на этапе котлована

Это наиболее доходная, но и наиболее рискованная форма инвестиций. Приобретается жильё ещё до начала активных строительных работ, когда проект находится на стадии документации, фундамента или первых этажей. На этом этапе цена квадратного метра может быть на 25–40% ниже рыночной, что позволяет получить высокую маржу при продаже после сдачи объекта в эксплуатацию. Однако здесь особенно важно тщательно проверять репутацию застройщика, наличие разрешений и доступ к кредитному финансированию, поскольку на этом этапе проекты чаще всего замораживаются или откладываются, тем более в Украине, где не прописано на законодательном уровне регулирование строительства по этапам как в странах ЕС.

Покупка на этапе завершения строительства

Более сбалансированная стратегия с умеренным риском. Приобретение квартиры на финальных этапах — за 3–6 месяцев до ввода в эксплуатацию — позволяет инвестору сэкономить до 10–15% по сравнению с рыночной ценой готового жилья и быстрее выйти на доход (продажа или сдача в аренду). Этот подход предпочтителен для иностранных инвесторов, которые хотят сократить срок входа в рынок и не планируют заниматься сопровождением стройки. Тем не менее, важно убедиться, что у застройщика нет долгов перед подрядчиками и коммунальными службами, которые могут отсрочить получение актов ввода.

Вложение в апартаменты или квартиры под аренду

Такой тип инвестиций ориентирован на регулярный пассивный доход. Особым спросом пользуются компактные квартиры-студии и однокомнатные апартаменты в центральных районах крупных городов, вблизи университетов, ИТ-кластеров и деловых центров. Средняя доходность при посуточной аренде может достигать 8–12% годовых в долларах, а при долгосрочной аренде — 5–8%. Стоит обращать внимание на качество отделки, инженерные системы и юридическую возможность сдачи в аренду (для апартаментов в нежилом фонде такие условия нужно уточнять отдельно).

Покупка коммерческой недвижимости в жилых комплексах

Инвесторы всё чаще обращают внимание на коммерческие помещения в составе жилых комплексов: это магазины, кофейни, аптеки, салоны и офисы. Они располагаются на первых этажах и обеспечены высокой проходимостью. Рентабельность таких инвестиций может быть выше, чем у жилых объектов — до 15% годовых — особенно если помещение удачно расположено и уже сдано в аренду якорному арендатору. Однако в этом сегменте выше входной порог и требуется лучшее понимание рыночных условий, а также наличие лицензии на использование помещений по назначению.

Совместные инвестиции или долевое участие в проектах

Форма вложений, при которой инвестор не покупает конкретную квартиру, а входит в строительный проект как участник с долей капитала. Это может быть классическая схема коллективного инвестирования через фонд или SPV (специальную проектную компанию), либо прямая кооперация с девелопером. Преимуществом является возможность участия в масштабных проектах с диверсификацией риска и снижением порога входа за счёт объединения ресурсов. Однако такие модели требуют детального анализа партнёрских соглашений, прозрачности бизнес-плана проекта и распределения прибыли после сдачи объекта в эксплуатацию и в случае с коммерческой недвижимостью с дальнейшей долей в управляющей кампании.

Выше описаны 5 основных стратегий инвестиций в строящееся новое жилье в Украине, среди них можно выделить максимально рисковые, такие как инвестиции на котловане и инвестиции с умеренным риском с расчетом сдачи собственности в аренду.

Риски и подводные камни для иностранных инвесторов

• Юридические риски. Сложности с оформлением прав собственности, необходимость тщательной проверки документов и репутации застройщика.
• Риск недостроя. Высокая вероятность заморозки или остановки строительства из-за финансовых проблем застройщика или форс-мажорных обстоятельств.
• Колебания валютного курса. Влияние инфляции и нестабильности национальной валюты на стоимость инвестиций и потенциальную доходность.
• Политическая и экономическая нестабильность. Влияние военных действий и политических решений на рынок недвижимости и инвестиционный климат в целом.
• Инфраструктурные риски. Недостаточное развитие инфраструктуры в районе строительства, что может снизить привлекательность объекта для арендаторов или покупателей.

Региональные особенности и стоимость инвестиций

Стоимость строящегося жилья в Украине значительно варьируется в зависимости от региона:

• Киев. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет около $1350, но, к сожалению, в Киеве осталось очень мало реально строящихся проектов.
• Львов. Цены в 2024 году выросли на 2,5% и достигли $1108 за квадратный метр, хотя в комплексах комфорт-класса они таки же как в Киеве.
• Одесса. Стоимость квадратного метра осталась без изменений и составляет $890.
• Харьков. После падения цен в 2022 году, так и не восстановил стоимость квадратного метра, строящихся жилых комплексов по состоянию на 2024 год в городе нет, а средняя цена на новое готовое жилье в Харькове начинается с $800 за квадратный метр.

Инвесторам следует учитывать, что западные регионы Украины, такие как Львов и Ивано-Франковск, демонстрируют более стабильный рост цен и спроса на жильё, что связано с внутренней миграцией населения в эти области и удаленностью от зон конфликта.

Центральные регионы Украины, практически остановили строительство новой жилой недвижимости в то время, как на западной Украине количество жилых комплексов и введенных в эксплуатацию квадратных метров только выросло сравнительно с довоенные 2021 годом.

Практические рекомендации для иностранных инвесторов

Выход на рынок строящегося жилья в Украине требует системного подхода, особенно для инвесторов, не знакомых с украинским правом и девелоперскими практиками. Наличие активных военных действий, различия в регулировании между регионами и высокая доля проектов с непрозрачной схемой финансирования делают обязательным предварительный анализ. Иностранным инвесторам стоит действовать поэтапно, начиная с выбора юрисдикции, локации и надёжного девелопера. Без должной подготовки даже перспективный проект может обернуться убытками или судебными разбирательствами.

Практические рекомендации для иностранного инвестора в новую жилую недвижимость в Украине на стадии строительства могут быть следующими:

• Проведение тщательной проверки застройщика. Перед вложением средств в новостройку необходимо проверить разрешительные документы, историю реализованных проектов, наличие судебных процессов и задолженностей.
• Оценка юридических рисков. Рекомендуется воспользоваться услугами профильного юриста, такого который есть в команде TridentEstate для анализа договора участия в строительстве или инвестиционного договора, особенно если объект приобретается через посредника.
• Анализ локации и перспективы развития района. Локация – один из главных факторов успешной инвестиции. Важно учитывать транспортную доступность, наличие школ, медучреждений и развитие социальной инфраструктуры.
• Проверка механизма оплаты. Для иностранных граждан особенно важны прозрачные условия расчетов. Следует уточнить, возможно ли открыть специальный инвестиционный счёт или оплату проводить через уполномоченные банки.
• Заключение договора с сопровождением. Сделка должна оформляться с обязательным нотариальным сопровождением, а в случае долевого участия – с регистрацией договора в Государственном реестре имущественных прав.

Выводы

Рынок строящегося жилья в Украине остаётся высокорискованным, но перспективным направлением для инвестиций, особенно в западных и центральных регионах страны. Несмотря на вызовы, связанные с военным положением, ростом цен на строительные материалы и снижением спроса, девелоперы адаптируются, предлагая гибкие условия и надёжные объекты.

Потенциальные выгоды — это рост стоимости недвижимости к моменту ввода в эксплуатацию, стабильный арендный доход и возможность выгодной перепродажи. Однако без должной юридической и рыночной подготовки вложения могут обернуться убытками. Основные риски включают недострой, сложности с регистрацией права собственности и непрозрачность некоторых схем финансирования.

Иностранным инвесторам рекомендуется сосредоточиться на проектах с минимальной стадией готовности 50–70%, которые реализуют компании с безупречной репутацией. Также важно учитывать региональную специфику: инвестировать следует в те города, где сохраняется спрос на аренду и миграционное давление. В условиях трансформации украинской экономики рынок новостроек может стать привлекательным активом для долгосрочного капиталовложения при условии осторожного и осведомлённого подхода.

Материал подготовлен специалистами компании TridentEstate (Trident.Estate) Все материалы об инвестициях в недвижимость в Украине на сайте в блоге на www.trident.estate имеют исключительно информационный характер и не есть прямыми рекомендациями в отношении покупки недвижимости в Украине. Для планирования инвестиций в Украине Вы должны связаться со специалистами. Ниже под этой статьей есть форму, заполнив которую с Вами свяжется наш инвестиционный консультант.

FAQ. Ответы на ключевые вопросы