Особенности украинской недвижимости для иностранцев

Причины привлекательности Украины для зарубежных инвесторов

Украина сочетает стратегическое расположение, низкие цены и высокий потенциал роста рынка, что делает ее интересной для инвесторов любых стран мира. Ниже рассмотрены ключевые факторы, объясняющие привлекательность украинской недвижимости для зарубежных инвесторов:

• Стратегическое географическое положение и ресурсы. Украина расположена между Европой и Азией, имеет выход к Черному морю и общую границу с ЕС. Это дает преимущества для логистики, торговли и притока инвестиций в инфраструктуру. Богатые природные ресурсы и промышленный потенциал создают основу для экономического роста, что косвенно поддерживает рынок недвижимости.
• Низкая стоимость и рост. По сравнению с развитыми странами мира и даже Восточной Европой, цены на недвижимость в Украине очень низкие. Военные события существенно снизили стоимость активов, создав окно возможностей для выгодных покупок. Аналитики ожидают, что после войны недвижимость подорожает на десятки процентов (по некоторым оценкам до 50–100% за несколько лет), обеспечивая высокую доходность вложений.
• Рынок аренды и доходность. Даже во время войны спрос на аренду сохраняется в безопасных регионах. Жилье способно приносить до 8–10% годовых в долларах США при сдаче в аренду, что выше, чем во многих развитых рынках Европы. Коммерческие помещения с восстановлением экономики также могут давать стабильный доход от аренды.
• Возможности девелопмента. Несмотря на временный спад строительства, впереди масштабное восстановление самой большой по площади страны в Европе. Инвестиции в новые проекты недвижимости (жилые комплексы, коммерческие объекты) на ранних этапах могут принести значительную прибыль по мере завершения строительства и роста цен. После войны, в Украине ожидается строительный бум, и иностранные инвесторы смогут участвовать в реконструкции, получая прибыль и помогая восстановлению Украины.

Украина сочетает стратегическое расположение, низкие цены и высокий потенциал роста рынка, что делает ее интересной для инвесторов из любой страны мира.

консультация

Юридические аспекты покупки недвижимости в Украине для иностранцев

Правовая сторона вопроса играет решающую роль для успешной сделки. К счастью, украинское законодательство достаточно лояльно к иностранным покупателям недвижимости, хотя ряд нюансов необходимо учесть:

Право собственности для иностранцев

В Украине иностранные граждане практически приравнены в правах к гражданам страны при приобретении недвижимости. Иностранец может законно купить квартиру в Украине, дом или коммерческое помещение и оформить на себя право собственности. Действующее законодательство прямо гарантирует это право: согласно Земельному кодексу Украины, иностранцам разрешено владеть любой недвижимостью, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Ограничение на покупку сельхозземель для иностранцев будет действовать до проведения всеукраинского референдума. Таким образом, покупка недвижимости в Украине для иностранцев возможна без создания местных компаний или других сложных структур – достаточно заключить стандартный договор купли-продажи на имя иностранца (согласно его заграничному паспорту). Закон не устанавливает ограничений на количество объектов или их площадь, которыми может владеть нерезидент.

Процедура сделки и договора

Процесс приобретения недвижимости иностранцем мало отличается от стандартного. Сделка оформляется нотариально удостоверенным договором купли-продажи, который может быть двуязычным (на украинском и английском для удобства инвестора). Перед сделкой обязательно проводится юридическая проверка объекта на чистоту (история прав, отсутствие арестов и долгов). Для участия в сделке нерезиденту Украины необходимо получить украинский регистрационный номер налогоплательщика (идентификационный код) – это можно сделать удаленно или при первом визите в страну. Также потребуется действительный загранпаспорт с нотариально заверенным переводом на украинский язык. Денежные расчеты обычно проводятся в национальной валюте (гривне) путем банковского перевода на счет продавца в Украине. После подписания договора нотариус регистрирует переход права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимость.

Доверенность и дистанционная покупка

Если инвестор не может лично присутствовать на подписании договора, украинское право позволяет оформить сделку через доверенное лицо. Гражданин любого государства мира вправе выдать нотариальную доверенность своему представителю (например, адвокату или партнеру в Украине), который от его имени подпишет все необходимые документы и зарегистрирует право собственности. Такая доверенность требует нотариального удостоверения и перевода согласно международным нормам. С помощью доверенности многие процедуры можно провести удаленно. Более того, значительная часть процесса – от открытия банковского счета до выбора квартиры – может осуществляться дистанционно при содействии компании TridentEstate. Это особенно актуально во время военного положения, когда поездки затруднены.

Особенности военного положения

В Украине с 2022 года действует военное положение, что наложило определенные временные ограничения на работу государственных реестров и проведение сделок. В первые месяцы войны регистрация недвижимости была приостановлена из соображений безопасности, однако к середине 2022 года операции возобновились. На сегодня сделки купли-продажи недвижимости разрешены на всей территории, контролируемой украинским правительством, с некоторыми условиями. Сделки должны заверяться только уполномоченными нотариусами (специальный реестр Министерства юстиции). Кроме того, временно запрещены операции с недвижимостью на оккупированных или прифронтовых территориях, а также сделки с участием граждан и компаний РФ. Таким образом, иностранный инвестор может купить недвижимость любого типа, соблюдая стандартные процедуры, но должен учитывать, что в непосредственной зоне боевых действий регистрационные действия пока не проводятся. В целом правовые условия остаются благоприятными: даже во время войны право частной собственности защищено, и государство поддерживает работу реестров, обеспечивая юридическую чистоту сделок.

Подробнее о пошаговом процессе купли-продажи см. в нашем руководстве в блоге по этой ссылке.

Налогообложение в Украине и финансовые вопросы для граждан других стран

Инвестору из любой страны мира (нерезиденту Украины) необходимо заранее понять налоговые последствия покупки и владения недвижимостью в Украине, а также действующие правила валютных расчетов. Рассмотрим ключевые моменты:

Налоги при покупке и владении. При покупке недвижимости в Украине взимается 1% от стоимости (госпошлина и пенсионный сбор). Ежегодный налог на недвижимое имущество в Украине символический: не облагаются первые 60 м² квартиры (120 м² дома), а за превышение взимается небольшая сумма по ставкам, установленным местными властями. Для большинства типовых объектов налог либо отсутствует, либо составляет считанные сотни долларов США в год.

Налоги на доходы (аренда и продажа). Доход от аренды облагается налогом 18% + 1,5% военного сбора для нерезидентов (такие же ставки, как для резидентов) на общих основаниях хозяйственной деятельности. По закону нерезидент должен сдавать жилье через налогового агента – например, заключить договор с управляющей компанией, которая будет удерживать налог и перечислять его государству. Доход от продажи недвижимости также подпадает под налог 18% + 1,5% сбора для нерезидентов. Однако если объект находился в собственности более 3 лет и это первая продажа в календарном году, украинский НДФЛ при продаже не взимается (льгота действует даже для нерезидентов). Таким образом, при долгосрочных инвестициях можно легально избежать налогов на прирост капитала в Украине.

Двойное налогообложение. Поскольку граждане любой страны обязаны декларировать мировые доходы, важно понимать, как украинские налоги будут учитываться на родине. Между Украиной и многими странами мира действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Это значит, что налоги, уплаченные в Украине (например, с аренды или продажи), засчитываются при расчете налогов в других странах. Таким образом двойное налогообложение исключается, и зарубежный инвестор не должен платить налоги дважды.

Валютный контроль и переводы. Отдельное внимание следует уделить правилам ввода и вывода средств. Инвестор из любой страны мира может законно завести капитал в Украину для покупки недвижимости – иностранные инвестиции не запрещены, и банки открывают счета нерезидентам Украины. Однако обратный вывоз средств сейчас затруднен из-за временных валютных ограничений (на период действия военного положения в Украине). Национальный банк Украины временно запретил вывод инвестиций за рубеж в период военного положения. Это означает, что, если нерезидент продаст свою недвижимость во время действия таких ограничений, он не сможет свободно конвертировать выручку в доллары и вывести деньги – средства придется оставить на украинском счете или реинвестировать внутри страны до отмены ограничений. Эти меры носят временный характер: по мере стабилизации экономики валютный контроль будет смягчен, и перевод прибыли за границу вновь станет возможен.

Украинская недвижимость – ниша для инвесторов из любой страны мира, готовых принять повышенный риск ради высокой потенциальной прибыли особенно в долгосрочной перспективе.

Управление недвижимостью дистанционно

Многие инвесторы, нерезиденты Украины, планируют управлять купленным жильем или коммерческим объектом, находясь за пределами Украины. Благодаря развитию технологий и местных сервисов, дистанционное управление украинской недвижимостью стало реальностью. Ниже описаны основные варианты и рекомендации:

Управляющие компании и доверительные услуги. Самый простой способ обеспечить контроль над недвижимостью – заключить договор с профессиональной управляющей компанией (такой как TridentEstate). Услуги по управлению жильем в нашей компании это: поиск арендаторов, сбор арендной платы, оплата коммунальных услуг, текущий ремонт и уборка. За комиссию порядка 10% от арендного дохода наша компания будет полностью вести дела объекта, предоставляя владельцу отчеты. Также некоторые крупные застройщики предлагают услуги управления для инвесторов, купивших квартиры в их комплексах. В договоре можно прописать все условия, включая право компании выступать вашим представителем в необходимых инстанциях. Альтернативный вариант – оформить доверенность на частное доверенное лицо (например, юриста или знакомого), которое будет действовать от вашего имени. С доверенным представителем вы сможете удаленно решать практически все вопросы: от подписания договоров с арендаторами до подачи заявлений в органы власти. Однако выбор представителя требует осторожности и доверия, поэтому профессиональная управляющая компания зачастую предпочтительнее.

Онлайн-сервисы и личный кабинет. Украинский рынок недвижимости постепенно цифровизируется. Уже сейчас многие сервисы переведены в онлайн: в реестре недвижимости можно проверить объект удаленно, а коммунальные платежи и услуги удобно контролировать через интернет-банкинг и сайты коммунальных служб. Некоторые новые жилые комплексы оснащаются системами умный дом, позволяющими собственнику через приложение отслеживать доступ в жилье и потребление ресурсов, получать уведомления от управляющей компании. Таким образом, значительную часть рутинных задач можно решать онлайн из любой точки мира. Конечно, для физического контроля состояния жилья понадобится помощник на месте (например, инспекция объекта раз в несколько месяцев сотрудниками TridentEstate).

Банковские и расчетные операции. Управление финансами арендного проекта также возможно дистанционно. После покупки недвижимости иностранный владелец обычно открывает банковский счет в Украине, привязанный к его идентификационному коду. На этот счет поступает арендная плата, с него же можно платить налоги и коммунальные услуги. Украинские банки предлагают удобные онлайн-приложения (доступны на английском языке), с помощью которых можно отслеживать движение средств, делать переводы и обменивать валюту. При сотрудничестве с TridentEstate многие процессы автоматизированы: например, она удерживает налог и свою комиссию с поступающих платежей, а остаток перечисляет владельцу. В итоге, грамотно настроив процессы, инвестор из другой страны сможет получать доход от недвижимости практически пассивно, уделяя минимальное время на контроль.

Все услуги по управлению и многое другое подготовлено на нашем сайте в разделе услуги компании. На странице услуг TridentEstate подробно ознакомьтесь с теми услугами, которые могут быть предоставлены онлайн. Не медлите, обращайтесь к нам, потому что окно возможностей не будет открыто вечно!

консультация

Риски и их минимизация для иностранцев

Любая зарубежная инвестиция сопряжена с рисками, и Украина – не исключение. Грамотный инвестор должен оценить эти риски и принять меры для их снижения. Рассмотрим основные из них применительно к украинской недвижимости и способы защитить свои вложения:

Военный риск и политическая нестабильность.

Главный специфический риск – продолжающийся вооруженный конфликт с Россией. Он создаёт неопределенность в отношении сроков восстановления страны и сохранности имущества. Вероятность прямого физического ущерба недвижимости (например, в результате обстрела) зависит от региона: на западе и в центральной части она минимальна, тогда как в прифронтовых зонах чрезвычайно высока. Иностранному инвестору имеет смысл фокусироваться на территориях вдали от боевых действий. Страховые компании, как правило, не покрывают военные риски для частного инвестора из любой страны мира, поэтому лучший способ минимизировать угрозу – тщательно выбирать локацию объекта и не инвестировать средства, потеря которых критична. Политические риски (изменение власти, задержки реформ) смягчаются тем, что курс на евроинтеграцию остается неизменным, а украинское законодательство все больше гармонизируется с европейским. Вероятность экспроприации или национализации частной недвижимости в Украине крайне мала – право собственности защищено Конституцией даже в особый период. В целом войти на рынок стоит только при готовности принять повышенный риск и с расчетом на долгосрочную перспективу, когда после войны стабильность восстановится.

Правовые нюансы и due diligence.

Для иностранца правовая среда другой страны может быть непрозрачной, особенно без знания местного языка. Возможны риски мошенничества (продажа квартиры без согласия совладельцев, поддельные документы), покупка объекта со скрытыми долгами или арестом, вложения в замороженное строительство. Минимизировать эти риски поможет привлечение TridentEstate и тщательная проверка недвижимости и девелопера до сделки. С помощью нашей компании рекомендуется: проверить историю прав собственности, убедиться в отсутствии обременений, изучить репутацию застройщика (если инвестируете в новострой) и оценить все документы. Такая проверка – стандартная услуга на рынке – значительно снижает вероятность проблем после покупки.

Страхование рисков.

Как уже упоминалось, стандартные страховки не покрывают военные события, но иностранному инвестору доступны другие виды страховой защиты. Обязательно застрахуйте имущество от традиционных рисков – пожара, затопления, кражи – особенно если объект сдаётся в ваше отсутствие. Полис обойдется относительно недорого, но защитит от распространенных угроз. Дополнительно можно рассмотреть титульное страхование (title insurance) – полис, защищающий от утраты права собственности в случае юридических проблем с историей объекта. Этот продукт доступен у некоторых страховщиков и может дополнительно обезопасить вложение. В итоге комбинация страхования, грамотной проверки и обращения к надежным партнерам позволяет существенно снизить совокупные риски инвестирования в украинскую недвижимость.

Выводы

Украинская недвижимость – ниша для инвесторов, готовых принять повышенный риск ради высокой потенциальной прибыли. Этот рынок привлекает сочетанием низкого порога входа (от $20 000 в безопасных регионах Украины) и большого потенциала роста. Такая инвестиция особенно подходит тем, кто стремится диверсифицировать портфель и рассчитывает на долгосрочную выгоду. При тщательной подготовке сделки и грамотном управлении объектом вложения в украинскую недвижимость могут стать успешным проектом, позволяющим зайти на перспективный рынок на его раннем этапе развития.

Материал подготовлен специалистами компании TridentEstate (Trident.Estate) Все материалы об инвестициях в недвижимость в Украине в блоге tridentEstateBlog имеют исключительно информационный характер и не есть прямыми рекомендациями в отношении покупки недвижимости в Украине. Для планирования инвестиций в Украине Вы должны обратиться к специалистам.

FAQ. Ответы на ключевые вопросы