Specyfika ukraińskich nieruchomości dla cudzoziemców

Powody atrakcyjności Ukrainy dla zagranicznych inwestorów

Ukraina łączy strategiczne położenie, niskie ceny i wysoki potencjał wzrostu rynku, co czyni ją interesującą dla inwestorów z całego świata. Poniżej przedstawiono kluczowe czynniki wyjaśniające atrakcyjność ukraińskich nieruchomości dla inwestorów zagranicznych:

• Strategiczne położenie geograficzne i zasoby. Ukraina znajduje się między Europą a Azją, ma dostęp do Morza Czarnego i graniczy z UE. To stwarza korzyści dla logistyki, handlu i napływu inwestycji w infrastrukturę. Bogate zasoby naturalne i potencjał przemysłowy stanowią podstawę wzrostu gospodarczego, co pośrednio wspiera rynek nieruchomości.
• Niska cena i wzrost. W porównaniu z krajami rozwiniętymi i nawet Europą Wschodnią, ceny nieruchomości na Ukrainie są bardzo niskie. Wydarzenia wojenne znacząco obniżyły wartość aktywów, tworząc okno możliwości na korzystne zakupy. Analitycy przewidują, że po wojnie nieruchomości mogą zdrożeć o dziesiątki procent (według niektórych szacunków nawet o 50–100% w ciągu kilku lat), zapewniając wysoką stopę zwrotu.
• Rynek wynajmu i rentowność. Nawet podczas wojny zapotrzebowanie na wynajem utrzymuje się w bezpiecznych regionach. Nieruchomości mogą przynosić 8–10% rocznie w USD przy wynajmie, co przewyższa wiele rozwiniętych rynków europejskich. Lokale komercyjne wraz z odbudową gospodarki również mogą zapewniać stabilne dochody z najmu.
• Możliwości deweloperskie. Mimo tymczasowego spowolnienia budownictwa, przed Ukrainą stoi ogromna odbudowa największego pod względem powierzchni kraju w Europie. Inwestycje w nowe projekty nieruchomości (osiedla mieszkaniowe, obiekty komercyjne) na wczesnym etapie mogą przynieść znaczne zyski wraz z zakończeniem budowy i wzrostem cen. Po wojnie oczekiwany jest boom budowlany, a inwestorzy zagraniczni będą mogli brać udział w odbudowie, uzyskując zyski i wspierając Ukrainę.

Ukraina łączy strategiczne położenie, niskie ceny i wysoki potencjał wzrostu rynku, co czyni ją interesującą dla inwestorów z każdego kraju świata.

konsultacja

Aspekty prawne zakupu nieruchomości na Ukrainie dla cudzoziemców

Aspekty prawne odgrywają kluczową rolę w pomyślnym przeprowadzeniu transakcji. Na szczęście, ukraińskie prawo jest dość przyjazne dla zagranicznych nabywców nieruchomości, chociaż istnieją pewne niuanse, które należy wziąć pod uwagę:

Prawo własności dla cudzoziemców

Na Ukrainie obywatele zagraniczni są praktycznie zrównani w prawach z obywatelami kraju w zakresie nabywania nieruchomości. Cudzoziemiec może legalnie kupić mieszkanie, dom lub lokal użytkowy i zarejestrować na siebie prawo własności. Obowiązujące przepisy wyraźnie gwarantują to prawo: zgodnie z Kodeksem Ziemskim Ukrainy, cudzoziemcy mogą posiadać każdą nieruchomość z wyjątkiem gruntów rolnych. Zakaz zakupu gruntów rolnych przez cudzoziemców obowiązuje do przeprowadzenia ogólnokrajowego referendum. Tak więc, zakup nieruchomości na Ukrainie przez cudzoziemców jest możliwy bez tworzenia lokalnych firm czy skomplikowanych struktur – wystarczy standardowa umowa kupna-sprzedaży zawarta na nazwisko cudzoziemca (na podstawie jego paszportu zagranicznego). Prawo nie przewiduje ograniczeń co do liczby lub powierzchni nieruchomości posiadanych przez nierezydenta.

Procedura transakcji i umowy

Proces zakupu nieruchomości przez cudzoziemca niewiele różni się od standardowego. Transakcja jest potwierdzana notarialnie i zawierana w formie umowy kupna-sprzedaży, która może być dwujęzyczna (ukraińsko-angielska dla wygody inwestora). Przed podpisaniem umowy obowiązkowo przeprowadza się badanie stanu prawnego nieruchomości (historia własności, brak zajęć i długów). Aby uczestniczyć w transakcji, nierezydent Ukrainy musi uzyskać ukraiński numer identyfikacji podatkowej – można to zrobić zdalnie lub podczas pierwszej wizyty w kraju. Wymagany jest również ważny paszport zagraniczny z notarialnie poświadczonym tłumaczeniem na język ukraiński. Rozliczenia finansowe odbywają się zazwyczaj w walucie narodowej (hrywna) poprzez przelew bankowy na konto sprzedającego w Ukrainie. Po podpisaniu umowy notariusz rejestruje przeniesienie prawa własności w Państwowym Rejestrze Praw Rzeczowych do Nieruchomości.

Pełnomocnictwo i zakup zdalny

Jeśli inwestor nie może osobiście uczestniczyć w podpisaniu umowy, ukraińskie prawo pozwala na dokonanie transakcji przez pełnomocnika. Obywatel dowolnego kraju może wystawić notarialne pełnomocnictwo swojemu przedstawicielowi (np. adwokatowi lub partnerowi na Ukrainie), który w jego imieniu podpisze wszystkie niezbędne dokumenty i zarejestruje prawo własności. Takie pełnomocnictwo musi być poświadczone notarialnie i przetłumaczone zgodnie z normami międzynarodowymi. Dzięki pełnomocnictwu wiele procedur można przeprowadzić zdalnie. Co więcej, znaczna część procesu – od otwarcia konta bankowego po wybór mieszkania – może odbywać się na odległość z pomocą firmy TridentEstate. Jest to szczególnie istotne w czasie stanu wojennego, gdy podróże są utrudnione.

Specyfika stanu wojennego

Na Ukrainie od 2022 roku obowiązuje stan wojenny, który nałożył pewne tymczasowe ograniczenia na działanie rejestrów państwowych i przeprowadzanie transakcji. W pierwszych miesiącach wojny rejestracja nieruchomości została zawieszona ze względów bezpieczeństwa, jednak od połowy 2022 roku operacje zostały wznowione. Obecnie transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości są dozwolone na całym terytorium kontrolowanym przez rząd ukraiński, z pewnymi warunkami. Umowy muszą być poświadczane wyłącznie przez uprawnionych notariuszy (specjalny rejestr Ministerstwa Sprawiedliwości). Ponadto tymczasowo zakazane są transakcje na terenach okupowanych lub przyfrontowych, a także z udziałem obywateli i firm z Federacji Rosyjskiej. Tym samym inwestor zagraniczny może nabywać nieruchomości każdego typu, stosując się do standardowych procedur, ale powinien pamiętać, że w strefach działań wojennych obecnie nie przeprowadza się rejestracji. Ogólnie rzecz biorąc, warunki prawne pozostają korzystne: nawet podczas wojny prawo własności prywatnej jest chronione, a państwo wspiera działanie rejestrów, zapewniając czystość prawną transakcji.

Więcej o krok po kroku procesie zakupu-sprzedaży przeczytasz w naszym przewodniku na blogu pod tym linkiem.

Opodatkowanie na Ukrainie i kwestie finansowe dla obywateli innych krajów

Inwestor z dowolnego kraju świata (nierezydent Ukrainy) powinien wcześniej zrozumieć konsekwencje podatkowe zakupu i posiadania nieruchomości na Ukrainie, a także obowiązujące zasady rozliczeń walutowych. Oto najważniejsze kwestie:

Podatki przy zakupie i posiadaniu. Przy zakupie nieruchomości na Ukrainie pobierane jest 1% wartości (opłata skarbowa i składka emerytalna). Roczny podatek od nieruchomości na Ukrainie jest symboliczny: nie opodatkowuje się pierwszych 60 m² mieszkania (120 m² domu), a za nadwyżkę pobierana jest niewielka kwota według stawek ustalanych przez władze lokalne. Dla większości typowych obiektów podatek jest zerowy lub wynosi zaledwie kilkaset dolarów rocznie.

Podatki dochodowe (wynajem i sprzedaż). Dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu stawką 18% + 1,5% składki wojennej dla nierezydentów (takie same stawki jak dla rezydentów), na zasadach ogólnej działalności gospodarczej. Zgodnie z prawem, nierezydent powinien wynajmować nieruchomość za pośrednictwem agenta podatkowego – np. podpisując umowę z firmą zarządzającą, która potrąca podatek i przekazuje go państwu. Dochód ze sprzedaży nieruchomości również podlega podatkowi 18% + 1,5% składki dla nierezydentów. Jednakże, jeśli nieruchomość była własnością przez ponad 3 lata i jest to pierwsza sprzedaż w roku kalendarzowym, ukraiński PIT nie jest pobierany (ulga obowiązuje także dla nierezydentów). Dzięki temu przy inwestycjach długoterminowych można legalnie uniknąć podatku od zysków kapitałowych na Ukrainie.

Podwójne opodatkowanie. Ponieważ obywatele większości krajów mają obowiązek deklarowania dochodów światowych, ważne jest, jak podatki zapłacone na Ukrainie będą traktowane w kraju zamieszkania. Ukraina ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z wieloma krajami. Oznacza to, że podatki zapłacone na Ukrainie (np. z wynajmu czy sprzedaży) są zaliczane przy obliczaniu podatków w innym kraju. W ten sposób podwójne opodatkowanie jest eliminowane, a zagraniczny inwestor nie płaci podatków dwa razy.

Kontrola walutowa i przelewy. Szczególną uwagę należy zwrócić na zasady dotyczące wprowadzania i wyprowadzania środków. Inwestor z dowolnego kraju może legalnie przelać kapitał na Ukrainę na zakup nieruchomości – zagraniczne inwestycje nie są zabronione, a banki otwierają konta dla nierezydentów. Jednak wyprowadzanie środków jest obecnie utrudnione z powodu tymczasowych ograniczeń walutowych (na czas trwania stanu wojennego na Ukrainie). Narodowy Bank Ukrainy tymczasowo zakazał transferu inwestycji za granicę w okresie obowiązywania stanu wojennego. Oznacza to, że jeśli nierezydent sprzeda swoją nieruchomość w tym czasie, nie będzie mógł swobodnie wymienić dochodu na dolary i wyprowadzić środków – pieniądze pozostaną na ukraińskim koncie lub będą musiały zostać ponownie zainwestowane na Ukrainie do czasu zniesienia ograniczeń. Są to środki tymczasowe: w miarę stabilizacji gospodarki kontrola walutowa zostanie złagodzona, a transfer zysków za granicę ponownie będzie możliwy.

Ukraińskie nieruchomości to nisza dla inwestorów z całego świata, gotowych zaakceptować podwyższone ryzyko w zamian za wysokie potencjalne zyski, zwłaszcza w długim okresie.

Zdalne zarządzanie nieruchomością

Wielu inwestorów, nierezydentów Ukrainy, planuje zarządzać zakupionym mieszkaniem lub lokalem komercyjnym, będąc poza granicami Ukrainy. Dzięki rozwojowi technologii i lokalnych usług, zdalne zarządzanie ukraińskimi nieruchomościami stało się realne. Poniżej przedstawiamy główne opcje i zalecenia:

Firmy zarządzające i usługi powiernicze. Najprostszym sposobem zapewnienia kontroli nad nieruchomością jest podpisanie umowy z profesjonalną firmą zarządzającą (taką jak TridentEstate). Usługi zarządzania oferowane przez naszą firmę obejmują: poszukiwanie najemców, pobieranie czynszu, opłaty za media, bieżące naprawy i sprzątanie. Za prowizję ok. 10% przychodu z najmu nasza firma będzie kompleksowo prowadzić sprawy związane z nieruchomością, dostarczając właścicielowi raporty. Niektórzy deweloperzy oferują również usługi zarządzania dla inwestorów, którzy kupili mieszkania w ich projektach. W umowie można uwzględnić pełnomocnictwo dla firmy do reprezentowania inwestora w odpowiednich instytucjach. Alternatywą jest ustanowienie prywatnego pełnomocnika (np. prawnika lub zaufanej osoby), który będzie działać w imieniu właściciela. Taki pełnomocnik może zdalnie podpisywać umowy z najemcami, składać wnioski do urzędów itp. Wybór reprezentanta wymaga jednak rozwagi i zaufania, dlatego często lepszym wyborem jest profesjonalna firma zarządzająca.

Usługi online i konto użytkownika. Ukraiński rynek nieruchomości stopniowo się cyfryzuje. Już teraz wiele usług jest dostępnych online: rejestr nieruchomości pozwala sprawdzić obiekt zdalnie, a opłaty za media i inne usługi można kontrolować przez internetowy system bankowy i strony usługodawców. Niektóre nowe osiedla mieszkaniowe są wyposażone w systemy inteligentnego domu, pozwalające właścicielowi na śledzenie dostępu do lokalu, zużycia mediów oraz otrzymywanie powiadomień od zarządcy przez aplikację. Dzięki temu większość zadań można realizować zdalnie z dowolnego miejsca na świecie. Oczywiście do fizycznej kontroli stanu lokalu potrzebna będzie osoba na miejscu (np. inspekcja raz na kilka miesięcy przez pracownika TridentEstate).

Operacje bankowe i rozliczeniowe. Zarządzanie finansami projektu najmu również jest możliwe zdalnie. Po zakupie nieruchomości właściciel zazwyczaj zakłada konto bankowe w Ukrainie, powiązane z jego numerem identyfikacyjnym. Na to konto wpływa czynsz, z niego można płacić podatki i rachunki za media. Ukraińskie banki oferują wygodne aplikacje online (dostępne po angielsku), umożliwiające śledzenie przepływów finansowych, wykonywanie przelewów i wymianę walut. W przypadku współpracy z TridentEstate wiele procesów jest zautomatyzowanych: np. firma potrąca podatek i swoją prowizję z wpływów, a resztę przekazuje właścicielowi. W efekcie dobrze skonfigurowane procesy pozwalają inwestorowi zagranicznemu uzyskiwać dochód niemal pasywnie, poświęcając minimum czasu na kontrolę.

Wszystkie usługi zarządzania i wiele więcej znajdziesz na naszej stronie w sekcji usługi firmy. Na stronie usług TridentEstate zapoznaj się szczegółowo z usługami dostępnymi online. Nie zwlekaj – skontaktuj się z nami, ponieważ okno możliwości nie będzie otwarte wiecznie!

konsultacja

Ryzyka i ich minimalizacja dla cudzoziemców

Każda inwestycja zagraniczna wiąże się z ryzykiem, a Ukraina nie jest wyjątkiem. Rozsądny inwestor powinien ocenić te ryzyka i podjąć środki zapobiegawcze. Przyjrzyjmy się głównym zagrożeniom związanym z ukraińskimi nieruchomościami i sposobom ochrony inwestycji:

Ryzyko wojenne i niestabilność polityczna.

Główne specyficzne ryzyko – toczący się konflikt zbrojny z Rosją. Powoduje on niepewność co do tempa odbudowy kraju i bezpieczeństwa majątku. Ryzyko bezpośredniego uszkodzenia nieruchomości (np. w wyniku ostrzału) zależy od regionu: na zachodzie i w centrum jest minimalne, podczas gdy w strefach przyfrontowych – bardzo wysokie. Inwestor zagraniczny powinien skupić się na obszarach z dala od działań wojennych. Firmy ubezpieczeniowe zazwyczaj nie pokrywają ryzyk wojennych dla inwestorów prywatnych z innych krajów, dlatego najlepszym sposobem na zminimalizowanie zagrożeń jest staranny wybór lokalizacji i unikanie inwestycji, których strata byłaby krytyczna. Ryzyka polityczne (zmiana władzy, opóźnienia reform) są łagodzone przez fakt, że kierunek integracji z UE pozostaje niezmienny, a ukraińskie prawo coraz bardziej harmonizuje się z europejskim. Prawdopodobieństwo wywłaszczenia lub nacjonalizacji prywatnych nieruchomości na Ukrainie jest niezwykle niskie – prawo własności jest chronione Konstytucją nawet w okresach nadzwyczajnych. Ogólnie rzecz biorąc, warto wejść na rynek tylko przy gotowości do zaakceptowania podwyższonego ryzyka i z myślą o długim horyzoncie czasowym, gdy po wojnie nastąpi stabilizacja.

Aspekty prawne i due diligence.

Dla cudzoziemca środowisko prawne innego kraju może być nieprzejrzyste, szczególnie bez znajomości języka lokalnego. Możliwe są ryzyka oszustwa (sprzedaż mieszkania bez zgody współwłaścicieli, fałszywe dokumenty), zakup nieruchomości z ukrytymi długami lub zajęciem, inwestowanie w wstrzymaną budowę. Ryzyka te można zminimalizować dzięki współpracy z TridentEstate i dokładnemu sprawdzeniu nieruchomości i dewelopera przed transakcją. Nasza firma zaleca: sprawdzenie historii własności, upewnienie się co do braku obciążeń, ocenę reputacji dewelopera (jeśli inwestujesz w nową budowę) i analizę wszystkich dokumentów. Taka weryfikacja to standardowa usługa na rynku, która znacznie zmniejsza ryzyko problemów po zakupie.

Ubezpieczenie ryzyk.

Jak wspomniano wcześniej, standardowe polisy nie obejmują zdarzeń wojennych, ale dla inwestora zagranicznego dostępne są inne formy ochrony ubezpieczeniowej. Należy obowiązkowo ubezpieczyć majątek od tradycyjnych ryzyk – pożaru, zalania, kradzieży – zwłaszcza jeśli nieruchomość jest wynajmowana podczas nieobecności właściciela. Polisa jest stosunkowo tania, ale chroni przed powszechnymi zagrożeniami. Można również rozważyć ubezpieczenie tytułu własności (title insurance) – polisę chroniącą przed utratą prawa własności w przypadku problemów prawnych dotyczących historii nieruchomości. Ten produkt jest dostępny u niektórych ubezpieczycieli i może dodatkowo zabezpieczyć inwestycję. W rezultacie kombinacja ubezpieczenia, profesjonalnej weryfikacji i współpracy z zaufanymi partnerami znacząco obniża łączne ryzyko inwestycji w ukraińskie nieruchomości.

Wnioski

Ukraińskie nieruchomości to nisza dla inwestorów gotowych zaakceptować podwyższone ryzyko w zamian za wysoki potencjalny zysk. Rynek przyciąga połączeniem niskiego progu wejścia (od 20 000 USD w bezpiecznych regionach Ukrainy) i dużego potencjału wzrostu. Taka inwestycja szczególnie odpowiada osobom chcącym zdywersyfikować portfel i oczekującym długoterminowych korzyści. Przy starannym przygotowaniu transakcji i właściwym zarządzaniu nieruchomością inwestycja w ukraiński rynek może okazać się udanym projektem wejścia na perspektywiczny rynek na jego wczesnym etapie rozwoju.

Materiał przygotowany przez specjalistów firmy TridentEstate (Trident.Estate). Wszystkie materiały dotyczące inwestycji w nieruchomości na Ukrainie publikowane na blogu tridentEstateBlog mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią bezpośrednich rekomendacji dotyczących zakupu nieruchomości na Ukrainie. W celu zaplanowania inwestycji w Ukrainie należy skonsultować się ze specjalistami.

FAQ. Odpowiedzi na kluczowe pytania