Características dos imóveis ucranianos para estrangeiros

Razões da atratividade da Ucrânia para investidores estrangeiros

A Ucrânia combina localização estratégica, preços baixos e alto potencial de crescimento do mercado, o que a torna interessante para investidores de qualquer parte do mundo. Abaixo estão os principais fatores que explicam a atratividade do mercado imobiliário ucraniano para estrangeiros:

• Localização geográfica estratégica e recursos. A Ucrânia está situada entre a Europa e a Ásia, com acesso ao Mar Negro e fronteira com a UE. Isso oferece vantagens em logística, comércio e atração de investimentos em infraestrutura. Ricos recursos naturais e potencial industrial formam uma base para o crescimento econômico, o que indiretamente apoia o mercado imobiliário.
• Baixo custo e crescimento. Em comparação com países desenvolvidos e até com o Leste Europeu, os preços dos imóveis na Ucrânia são muito baixos. O conflito armado reduziu significativamente o valor dos ativos, criando uma janela de oportunidade para compras vantajosas. Analistas esperam que, após a guerra, os imóveis valorizem dezenas de por cento (algumas estimativas indicam entre 50% e 100% em poucos anos), garantindo alta rentabilidade dos investimentos.
• Mercado de aluguel e rentabilidade. Mesmo durante a guerra, a demanda por aluguel se mantém em regiões seguras. Imóveis residenciais podem gerar até 8–10% ao ano em dólares norte-americanos, o que é superior a muitos mercados desenvolvidos da Europa. Imóveis comerciais também podem oferecer renda estável com a recuperação da economia.
• Oportunidades de desenvolvimento. Apesar da desaceleração temporária na construção, há uma grande reconstrução pela frente no maior país em extensão territorial da Europa. Investimentos em novos projetos imobiliários (complexos residenciais, propriedades comerciais) nas fases iniciais podem gerar lucros significativos com a finalização das obras e a valorização dos preços. Após a guerra, espera-se um boom da construção na Ucrânia, e os investidores estrangeiros poderão participar da reconstrução, obtendo lucros e contribuindo para a recuperação do país.

A Ucrânia combina localização estratégica, preços baixos e alto potencial de crescimento do mercado, o que a torna interessante para investidores de qualquer parte do mundo.

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Aspectos legais da compra de imóveis na Ucrânia por estrangeiros

A questão legal desempenha um papel crucial para o sucesso da transação. Felizmente, a legislação ucraniana é bastante favorável aos compradores estrangeiros, embora alguns aspectos devam ser considerados:

Direito de propriedade para estrangeiros

Na Ucrânia, cidadãos estrangeiros têm praticamente os mesmos direitos que os nacionais ao adquirir imóveis. Um estrangeiro pode legalmente comprar um apartamento, casa ou imóvel comercial e registrar a propriedade em seu nome. A legislação vigente garante esse direito: segundo o Código de Terras da Ucrânia, estrangeiros podem possuir qualquer tipo de imóvel, exceto terras agrícolas. A restrição à compra de terras agrícolas por estrangeiros permanece válida até a realização de um referendo nacional. Portanto, a compra de imóveis na Ucrânia por estrangeiros é possível sem a criação de empresas locais ou estruturas complexas – basta assinar um contrato de compra e venda padrão em nome do estrangeiro (com base em seu passaporte estrangeiro). A lei não impõe limitações quanto à quantidade ou metragem dos imóveis que podem ser possuídos por um não residente.

Procedimento de compra e contratos

O processo de compra de imóveis por estrangeiros pouco difere do padrão. A transação é formalizada por contrato de compra e venda com reconhecimento notarial, podendo ser bilíngue (ucraniano e inglês, por exemplo, para facilitar o entendimento do investidor). Antes da assinatura, é obrigatória uma verificação jurídica do imóvel (histórico de propriedade, ausência de arrestos ou dívidas). Para participar da compra, o estrangeiro deve obter um número de registro fiscal ucraniano (código de identificação) – isso pode ser feito remotamente ou na primeira visita ao país. Também será necessário apresentar um passaporte válido com tradução notarial para o ucraniano. Os pagamentos geralmente são realizados em moeda nacional (hryvnia) via transferência bancária para a conta do vendedor na Ucrânia. Após a assinatura, o notário registra a transferência da propriedade no Registro Estatal de Direitos Reais sobre Imóveis.

Procuração e compra remota

Se o investidor não puder estar presente pessoalmente na assinatura do contrato, a lei ucraniana permite realizar a transação por meio de um procurador. Qualquer cidadão estrangeiro pode emitir uma procuração notarial para seu representante (como um advogado ou parceiro na Ucrânia), que assinará todos os documentos e registrará a propriedade em seu nome. Essa procuração deve ser autenticada e traduzida conforme as normas internacionais. Com a procuração, muitos procedimentos podem ser realizados remotamente. Além disso, boa parte do processo – desde a abertura da conta bancária até a escolha do imóvel – pode ser feita à distância com o apoio da TridentEstate. Isso é especialmente relevante durante o estado de guerra, quando as viagens estão dificultadas.

Características do estado de guerra

Desde 2022, a Ucrânia está sob estado de guerra, o que impôs certas restrições temporárias ao funcionamento dos registros públicos e à realização de transações. Nos primeiros meses da guerra, o registro de imóveis foi suspenso por questões de segurança, mas foi retomado em meados de 2022. Atualmente, as transações de compra e venda são permitidas em todo o território sob controle do governo ucraniano, com algumas condições. As transações devem ser formalizadas apenas por notários autorizados (registro especial do Ministério da Justiça). Além disso, estão temporariamente proibidas transações com imóveis localizados em territórios ocupados ou de linha de frente, assim como transações com cidadãos ou empresas da Federação Russa. Portanto, o investidor estrangeiro pode adquirir qualquer tipo de imóvel, seguindo os procedimentos padrão, mas deve levar em conta que ações de registro não são realizadas em zonas de combate. No geral, as condições legais continuam favoráveis: mesmo durante a guerra, o direito à propriedade privada é protegido, e o governo mantém o funcionamento dos registros, garantindo a segurança jurídica das transações.

Para saber mais sobre o processo passo a passo de compra e venda, consulte nosso guia no blog através deste link.

Tributação na Ucrânia e questões financeiras para cidadãos de outros países

O investidor de qualquer país do mundo (não residente na Ucrânia) precisa compreender previamente as consequências fiscais da compra e posse de imóveis na Ucrânia, bem como as regras em vigor para transações em moeda estrangeira. A seguir, os principais pontos:

Impostos na compra e posse. Na compra de um imóvel na Ucrânia, cobra-se 1% do valor (taxa estatal e contribuição para a previdência). O imposto anual sobre imóveis na Ucrânia é simbólico: não se tributa os primeiros 60 m² de um apartamento (120 m² de uma casa), e o excedente é taxado com valores baixos, conforme as alíquotas definidas pelas autoridades locais. Para a maioria dos imóveis padrão, o imposto é inexistente ou se limita a algumas centenas de dólares por ano.

Impostos sobre renda (aluguel e venda). A renda de aluguel está sujeita a 18% de imposto + 1,5% de contribuição militar para não residentes (as mesmas alíquotas aplicáveis aos residentes), segundo as regras gerais de atividade econômica. Pela lei, o não residente deve alugar o imóvel por meio de um agente fiscal – por exemplo, firmando contrato com uma empresa administradora, que reterá o imposto e o repassará ao Estado. A renda obtida com a venda do imóvel também é tributada em 18% + 1,5% de contribuição para não residentes. No entanto, se o imóvel estiver em posse por mais de 3 anos e for a primeira venda no ano, o imposto de renda ucraniano não é cobrado (benefício que também vale para não residentes). Assim, em investimentos de longo prazo, é possível evitar legalmente o imposto sobre ganho de capital na Ucrânia.

Dupla tributação. Como os cidadãos de qualquer país devem declarar renda global, é importante entender como os impostos ucranianos serão considerados em seu país de origem. A Ucrânia tem acordos para evitar a dupla tributação com muitos países. Isso significa que os impostos pagos na Ucrânia (por exemplo, sobre aluguel ou venda) serão deduzidos no cálculo do imposto em outros países. Assim, evita-se a bitributação, e o investidor estrangeiro não precisará pagar o mesmo imposto duas vezes.

Controle cambial e transferências. Atenção especial deve ser dada às regras de entrada e saída de capital. Investidores estrangeiros podem legalmente trazer capital para a Ucrânia para comprar imóveis – os investimentos estrangeiros não são proibidos e os bancos abrem contas para não residentes. No entanto, atualmente, a saída de capital é dificultada por restrições cambiais temporárias (durante o estado de guerra na Ucrânia). O Banco Nacional da Ucrânia proibiu temporariamente a remessa de investimentos ao exterior durante o período do estado de guerra. Isso significa que, se o não residente vender seu imóvel durante essas restrições, não poderá converter livremente os recursos em dólares nem transferi-los – o valor terá que permanecer na conta ucraniana ou ser reinvestido no país até que as restrições sejam suspensas. Essas medidas são temporárias: à medida que a economia se estabilize, o controle cambial será flexibilizado e a remessa de lucros ao exterior voltará a ser permitida.

O setor imobiliário ucraniano é um nicho para investidores de qualquer parte do mundo dispostos a assumir maiores riscos em troca de retornos potencialmente elevados, especialmente no longo prazo.

Gestão remota de imóveis

Muitos investidores não residentes da Ucrânia planejam gerenciar os imóveis residenciais ou comerciais adquiridos a partir do exterior. Com o avanço das tecnologias e dos serviços locais, a gestão remota de imóveis ucranianos tornou-se viável. Abaixo estão as principais opções e recomendações:

Empresas administradoras e serviços fiduciários. A forma mais simples de garantir o controle sobre o imóvel é firmar contrato com uma empresa profissional de administração (como a TridentEstate). Os serviços da nossa empresa incluem: busca por inquilinos, cobrança de aluguel, pagamento de contas, manutenção e limpeza. Por uma comissão de cerca de 10% da renda de aluguel, nossa empresa gerencia completamente o imóvel, fornecendo relatórios ao proprietário. Alguns grandes incorporadores também oferecem serviços de administração para investidores que compraram imóveis em seus empreendimentos. No contrato, podem ser incluídas cláusulas que autorizam a empresa a representar o investidor perante as autoridades. Outra opção é outorgar uma procuração a uma pessoa de confiança (por exemplo, advogado ou conhecido), que atuará em seu nome. Com um representante confiável, é possível resolver quase tudo remotamente: assinar contratos de aluguel, enviar solicitações a órgãos públicos, etc. No entanto, a escolha de um procurador exige cautela e confiança – por isso, muitas vezes é preferível contar com uma empresa profissional de administração.

Serviços online e conta pessoal. O mercado imobiliário ucraniano está se digitalizando gradualmente. Já é possível verificar imóveis no registro de forma remota, e controlar pagamentos e serviços públicos por internet banking e sites das concessionárias. Alguns novos complexos residenciais contam com sistemas de casa inteligente, que permitem ao proprietário acompanhar o acesso à moradia e o consumo de recursos por aplicativo, além de receber notificações da administradora. Dessa forma, grande parte das tarefas de rotina pode ser resolvida online de qualquer lugar do mundo. Para inspeção física do imóvel, no entanto, é necessário um assistente local (como inspeções periódicas feitas por funcionários da TridentEstate).

Operações bancárias e financeiras. A gestão financeira de um imóvel para aluguel também pode ser feita à distância. Após adquirir o imóvel, o proprietário estrangeiro normalmente abre uma conta bancária na Ucrânia vinculada ao seu código de identificação. O aluguel é creditado nessa conta, da qual podem ser pagos impostos e serviços. Bancos ucranianos oferecem aplicativos práticos (disponíveis em inglês), que permitem acompanhar transações, realizar transferências e trocar moedas. Com a TridentEstate, muitos processos são automatizados: ela retém os impostos e sua comissão dos valores recebidos, repassando o restante ao proprietário. Com os processos bem estruturados, um investidor estrangeiro pode receber renda do imóvel de forma quase passiva, dedicando pouco tempo à gestão.

Todos os serviços de gestão e muito mais estão disponíveis em nosso site na seção serviços da empresa. Na página de serviços da TridentEstate, conheça em detalhes os serviços que podem ser prestados online. Não perca tempo, fale conosco, pois a janela de oportunidade não ficará aberta para sempre!

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Riscos e sua minimização para estrangeiros

Todo investimento internacional envolve riscos, e a Ucrânia não é exceção. Um investidor inteligente deve avaliar esses riscos e tomar medidas para minimizá-los. A seguir, os principais riscos relacionados ao mercado imobiliário ucraniano e formas de proteger seu investimento:

Risco de guerra e instabilidade política.

Risco principal específico – o conflito armado contínuo com a Rússia.

Esse conflito cria incertezas quanto ao prazo de recuperação do país e à segurança dos bens. A probabilidade de danos físicos diretos a imóveis (por exemplo, bombardeios) depende da região: no oeste e centro da Ucrânia é mínima, enquanto nas zonas de frente é extremamente alta. Para o investidor estrangeiro, faz sentido focar em regiões afastadas dos combates. Companhias de seguro geralmente não cobrem riscos de guerra para investidores privados de qualquer país, portanto a melhor maneira de minimizar a ameaça é escolher cuidadosamente a localização do imóvel e não investir recursos cuja perda seria crítica. Riscos políticos (mudança de governo, atrasos nas reformas) são atenuados pelo compromisso contínuo com a integração europeia, e pela harmonização crescente da legislação ucraniana com a europeia. A probabilidade de expropriação ou nacionalização de propriedade privada na Ucrânia é extremamente baixa – o direito de propriedade é protegido pela Constituição mesmo em tempos excepcionais. Em geral, vale a pena entrar nesse mercado apenas estando preparado para riscos elevados e com uma perspectiva de longo prazo, até que a estabilidade seja restabelecida após a guerra.

Nuances legais e due diligence.

Para estrangeiros, o ambiente jurídico de outro país pode ser pouco transparente, especialmente sem o conhecimento da língua local. Há riscos de fraude (como venda de imóveis sem consentimento de coproprietários, documentos falsificados), aquisição de bens com dívidas ocultas ou arrestos judiciais, investimentos em construções paralisadas. A melhor maneira de mitigar esses riscos é contar com o apoio da TridentEstate e realizar uma verificação completa do imóvel e do incorporador antes da transação. Recomendamos, com o suporte de nossa empresa: verificar o histórico de propriedade, garantir ausência de ônus, avaliar a reputação do construtor (se investir em imóvel novo) e revisar todos os documentos. Esta verificação é um serviço padrão no mercado e reduz significativamente as chances de problemas após a compra.

Seguro de riscos.

Como já mencionado, apólices padrão não cobrem eventos de guerra, mas outros tipos de seguros estão disponíveis para investidores estrangeiros. É essencial contratar seguro contra riscos tradicionais – incêndio, inundação, roubo – especialmente se o imóvel for alugado durante sua ausência. A apólice tem um custo relativamente baixo e protege contra ameaças comuns. Também é possível considerar o seguro de título de propriedade (title insurance) – uma apólice que protege contra perda do direito de propriedade em caso de problemas jurídicos relacionados ao histórico do imóvel. Este produto está disponível com algumas seguradoras e pode oferecer proteção adicional ao seu investimento. No fim das contas, a combinação entre seguro, verificação adequada e parceria com profissionais confiáveis reduz substancialmente os riscos de investir em imóveis na Ucrânia.

Conclusões

O mercado imobiliário ucraniano é um nicho para investidores dispostos a assumir maiores riscos em troca de altos retornos potenciais. Esse mercado atrai pela combinação de baixo valor inicial (a partir de US$ 20.000 em regiões seguras da Ucrânia) e grande potencial de valorização. Esse tipo de investimento é especialmente indicado para quem deseja diversificar o portfólio e tem objetivos de longo prazo. Com uma preparação cuidadosa da transação e gestão competente do imóvel, investir em imóveis na Ucrânia pode se tornar um projeto bem-sucedido, proporcionando entrada em um mercado promissor ainda em fase inicial de desenvolvimento.

Material preparado por especialistas da empresa TridentEstate (Trident.Estate). Todos os materiais sobre investimentos em imóveis na Ucrânia no blog tridentEstateBlog têm caráter exclusivamente informativo e não constituem recomendações diretas para compra de imóveis na Ucrânia. Para planejamento de investimentos na Ucrânia, consulte especialistas.

FAQ. Respostas às principais perguntas