Yabancılar İçin Ukrayna Emlak Özellikleri

Yabancı Yatırımcılar İçin Ukrayna'nın Cazip Olma Nedenleri

Ukrayna, stratejik konumu, düşük fiyatları ve yüksek büyüme potansiyeli ile dünyanın her yerinden yatırımcılar için cazip hale geliyor. Aşağıda, Ukrayna emlak piyasasını yabancı yatırımcılar için çekici kılan temel faktörler incelenmektedir:

• Stratejik coğrafi konum ve kaynaklar. Ukrayna, Avrupa ve Asya arasında yer alır, Karadeniz’e kıyısı vardır ve AB ile kara sınırına sahiptir. Bu durum lojistik, ticaret ve altyapı yatırımları açısından avantaj sağlar. Zengin doğal kaynaklar ve sanayi potansiyeli ekonomik büyümenin temelini oluşturur ve bu da dolaylı olarak emlak piyasasını destekler.
• Düşük maliyet ve büyüme. Gelişmiş ülkelere ve hatta Doğu Avrupa’ya kıyasla, Ukrayna’daki emlak fiyatları çok düşüktür. Savaş olayları varlık değerlerini önemli ölçüde azaltmış ve kârlı alımlar için fırsat penceresi açmıştır. Analistler, savaş sonrasında emlak fiyatlarının birkaç yıl içinde %50–100 oranında artabileceğini ve yatırımlar için yüksek getiri sağlayacağını öngörmektedir.
• Kiralama piyasası ve getiriler. Savaş zamanında bile güvenli bölgelerde kiralama talebi devam etmektedir. Kiraya verilen konutlar, ABD doları cinsinden yıllık %8–10 gelir sağlayabilir ve bu oran birçok gelişmiş Avrupa pazarından yüksektir. Ekonominin toparlanmasıyla birlikte ticari mülkler de istikrarlı kira geliri sağlayabilir.
• Geliştirme fırsatları. Geçici inşaat durgunluğuna rağmen, Avrupa’nın yüzölçümü en büyük ülkesinde kapsamlı bir yeniden yapılanma beklenmektedir. Erken aşamalarda yeni konut ve ticari projelere yapılan yatırımlar, inşaatın tamamlanması ve fiyatların artmasıyla önemli kârlar getirebilir. Savaş sonrası Ukrayna’da inşaat patlaması beklenmektedir ve yabancı yatırımcılar bu sürece katılarak hem kar elde edebilir hem de Ukrayna’nın yeniden inşasına katkıda bulunabilir.

Ukrayna, stratejik konumu, düşük fiyatları ve yüksek büyüme potansiyeli ile dünyanın herhangi bir ülkesinden yatırımcılar için cazip hale gelmektedir.

danışmanlık

Yabancılar İçin Ukrayna’da Emlak Satın Almanın Hukuki Yönleri

Başarılı bir işlem için hukuki boyut büyük önem taşır. Neyse ki, Ukrayna yasaları yabancı emlak alıcıları için oldukça elverişlidir, ancak bazı ayrıntıların dikkate alınması gerekir:

Yabancılar İçin Mülkiyet Hakkı

Ukrayna'da yabancı vatandaşlar, emlak ediniminde neredeyse ülke vatandaşlarıyla eşit haklara sahiptir. Yabancı bir kişi Ukrayna’da bir daire, ev veya ticari gayrimenkul satın alabilir ve kendi adına mülkiyet hakkı tescil ettirebilir. Yürürlükteki yasalar bu hakkı açıkça garanti eder: Ukrayna Arazi Kanunu’na göre yabancılara, tarım arazileri dışında her türlü gayrimenkule sahip olma izni verilir. Tarım arazilerinin yabancılar tarafından satın alınmasına ilişkin kısıtlama, ülke çapında yapılacak bir referanduma kadar yürürlükte kalacaktır. Bu nedenle, yabancılar için Ukrayna'da emlak satın almak için yerel şirket kurmaya ya da karmaşık yapılar oluşturmaya gerek yoktur – yabancı kişinin pasaportuna göre düzenlenecek standart bir satış sözleşmesi yeterlidir. Kanun, bir yabancının sahip olabileceği mülk sayısı veya alanı konusunda herhangi bir sınırlama getirmemektedir.

Satın Alma İşlemi ve Sözleşmeler

Yabancıların mülk edinme süreci standart uygulamalardan çok az farklılık gösterir. Satış işlemi, noter onaylı bir satış sözleşmesiyle gerçekleştirilir ve bu sözleşme yatırımcının kolaylığı açısından çift dilli (Ukraynaca ve İngilizce) olabilir. İşlem öncesinde, mülkün geçmişi, haciz ve borç durumu gibi yasal kontrolleri mutlaka yapılır. Ukrayna’da ikamet etmeyen bir kişi, satış işlemi için vergi kimlik numarası (identifikasyon kodu) almak zorundadır – bu işlem uzaktan ya da ülkeye ilk gelişte yapılabilir. Ayrıca geçerli bir pasaport ve noter onaylı Ukraynaca çevirisi gereklidir. Ödemeler genellikle ulusal para birimi (grivna) üzerinden, satıcının Ukrayna’daki banka hesabına havale yoluyla yapılır. Sözleşmenin imzalanmasının ardından noter, mülkiyet hakkı değişikliğini Gayrimenkul Hakları Devlet Sicilinde tescil eder.

Vekâletname ile Uzaktan Satın Alma

Eğer yatırımcı sözleşmeyi imzalamak için şahsen katılamıyorsa, Ukrayna hukuku işlemlerin bir temsilci aracılığıyla yapılmasına izin verir. Herhangi bir ülkenin vatandaşı, bir temsilciye (örneğin bir avukat veya Ukrayna’daki bir ortağa) noter onaylı bir vekâletname vererek tüm belgeleri onun imzalamasını ve mülkiyeti tescil ettirmesini sağlayabilir. Bu vekâletnamenin uluslararası kurallara göre noter onaylı ve çevrili olması gerekir. Vekâletname sayesinde birçok prosedür uzaktan gerçekleştirilebilir. Hatta banka hesabı açmaktan daire seçimine kadar sürecin büyük bölümü TridentEstate firmasının desteğiyle uzaktan yürütülebilir. Bu durum, savaş nedeniyle seyahatlerin zorlaştığı zamanlarda özellikle önemlidir.

Savaş Hali Koşulları

Ukrayna’da 2022’den bu yana savaş hali yürürlükte olup, bu durum devlet sicilleri ve gayrimenkul işlemleri üzerinde bazı geçici kısıtlamalara yol açmıştır. Savaşın ilk aylarında güvenlik gerekçesiyle gayrimenkul tescil işlemleri durdurulmuştu, ancak 2022 ortalarından itibaren işlemler yeniden başlamıştır. Günümüzde, Ukrayna hükümetinin kontrolündeki tüm bölgelerde emlak alım satımı belirli şartlarla mümkündür. İşlemler yalnızca Adalet Bakanlığı'nın özel sicilinde yer alan yetkili noterler aracılığıyla yapılabilir. Ayrıca, işgal altındaki veya cephe hattına yakın bölgelerdeki mülklerle ilgili işlemler ile Rusya Federasyonu vatandaşları ve şirketleriyle yapılan işlemler geçici olarak yasaklanmıştır. Bu nedenle yabancı yatırımcı, standart prosedürlere uymak kaydıyla her türden mülkü satın alabilir, ancak doğrudan çatışma bölgelerinde tescil işlemlerinin henüz mümkün olmadığını unutmamalıdır. Genel olarak, hukuki koşullar elverişli olmaya devam etmektedir: savaş zamanında dahi özel mülkiyet hakkı korunmakta, devlet ise sicillerin çalışmasını sürdürerek işlemlerin hukuki güvenliğini sağlamaktadır.

Satın alma-satış işleminin adım adım süreci hakkında daha fazla bilgi için blogumuzdaki bu bağlantıya göz atın.

Ukrayna’daki Vergilendirme ve Diğer Ülkelerin Vatandaşları İçin Mali Konular

Ukrayna dışındaki herhangi bir ülkeden yatırımcıların (Ukrayna'da yerleşik olmayanlar) gayrimenkul satın alımı ve mülkiyetiyle ilgili vergi sonuçlarını ve döviz işlemleriyle ilgili mevcut düzenlemeleri önceden anlamaları gerekir. Önemli hususları inceleyelim:

Satın alma ve mülkiyet vergileri. Ukrayna'da gayrimenkul satın alırken, mülk değerinin %1’i oranında harç (devlet harcı ve emeklilik katkı payı) alınır. Ukrayna'da yıllık emlak vergisi semboliktir: daireler için ilk 60 m² (evler için 120 m²) vergiden muaftır; bu sınır aşıldığında yerel yönetimlerce belirlenen oranlarla cüzi miktarda vergi alınır. Tipik mülkler için vergi ya hiç yoktur ya da yıllık birkaç yüz ABD dolarını geçmez.

Gelir vergileri (kiralama ve satış). Kiralama gelirleri, yerleşik olmayanlar için %18 gelir vergisi + %1,5 savaş vergisine tabidir (yerleşikler için de aynı oranlar geçerlidir). Kanunen, yerleşik olmayan bir yatırımcının, vergiyi devlete aktaracak bir vergi aracısı aracılığıyla kiralama yapması gerekir – örneğin, yöneticilik hizmeti veren bir şirketle anlaşarak. Gayrimenkul satışından elde edilen gelir de aynı oranda vergilendirilir: %18 + %1,5 savaş vergisi. Ancak, mülk 3 yıldan uzun süredir sahiplikteyse ve bu satış takvim yılındaki ilk satışsa, Ukrayna gelir vergisi alınmaz (bu muafiyet yerleşik olmayanlar için de geçerlidir). Dolayısıyla, uzun vadeli yatırımlarda sermaye kazancı vergisi yasal olarak önlenebilir.

Çifte vergilendirme. Her ülkenin vatandaşı dünya çapındaki gelirini beyan etmek zorundadır; bu nedenle Ukrayna'da ödenen vergilerin kendi ülkenizde nasıl değerlendirileceğini bilmek önemlidir. Ukrayna ile birçok ülke arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır. Bu, Ukrayna’da (örneğin kira veya satıştan) ödenen vergilerin diğer ülkedeki vergi hesabına sayılacağı anlamına gelir. Böylece çifte vergilendirme önlenir ve yabancı yatırımcı aynı gelir üzerinden iki kez vergi ödemez.

Döviz kontrolü ve para transferleri. Para giriş ve çıkışıyla ilgili kurallara özel dikkat göstermek gerekir. Herhangi bir ülkeden yatırımcı, yasal olarak Ukrayna’ya sermaye getirebilir – yabancı yatırımlar yasak değildir ve bankalar yerleşik olmayanlara hesap açmaktadır. Ancak şu anda, savaş hali nedeniyle geçici döviz kısıtlamaları nedeniyle, paranın tekrar yurtdışına çıkarılması zordur. Ukrayna Merkez Bankası, savaş hali boyunca yurtdışına yatırım transferini geçici olarak yasaklamıştır. Bu, yerleşik olmayan bir kişi savaş hali sırasında mülkünü satarsa, elde edilen geliri serbestçe dövize çevirip ülke dışına çıkaramayacağı anlamına gelir – bu para Ukrayna’daki hesapta kalmalı veya ülkede yeniden yatırım yapılmalıdır. Bu kısıtlamalar geçicidir: ekonomi istikrara kavuştukça döviz kontrolü gevşetilecek ve kârın yurtdışına transferi tekrar mümkün olacaktır.

Ukrayna gayrimenkulü, yüksek potansiyel getiriler için daha yüksek riski kabul edebilen dünya çapındaki yatırımcılar için özel bir niştir – özellikle uzun vadede.

Gayrimenkulü Uzaktan Yönetmek

Birçok Ukrayna dışı yatırımcı, satın aldıkları konut veya ticari gayrimenkulü Ukrayna dışında yaşarken yönetmeyi planlamaktadır. Teknolojinin ve yerel hizmetlerin gelişmesi sayesinde, Ukrayna’daki gayrimenkulü uzaktan yönetmek artık mümkündür. Aşağıda ana yöntemler ve öneriler açıklanmıştır:

Yönetim şirketleri ve vekil hizmetleri. Gayrimenkul üzerindeki kontrolü sağlamanın en kolay yolu, profesyonel bir yönetim şirketiyle (örneğin TridentEstate gibi) sözleşme yapmaktır. Firmamızın sunduğu konut yönetim hizmetleri şunlardır: kiracı bulma, kira tahsilatı, fatura ödemeleri, bakım ve temizlik. Aylık kira gelirinin yaklaşık %10’u kadar komisyonla, firmamız mülkün tüm işlemlerini yürüterek mal sahibine raporlar sunar. Ayrıca bazı büyük inşaat firmaları, projelerinden daire satın alan yatırımcılara yönetim hizmetleri sunmaktadır. Sözleşmede, şirketin gerekli kurumlarda sizi temsil etme hakkı da dahil olmak üzere tüm koşullar yer alabilir. Alternatif olarak, özel bir kişiye (örneğin bir avukata veya tanıdığa) vekâletname vererek onun sizin adınıza hareket etmesini sağlayabilirsiniz. Güvenilir bir temsilciyle, kiracı sözleşmelerinden resmi başvurulara kadar pek çok işlemi uzaktan gerçekleştirebilirsiniz. Ancak, temsilci seçimi özen ve güven gerektirir, bu nedenle profesyonel yönetim şirketi çoğu zaman daha iyi bir tercihtir.

Çevrimiçi hizmetler ve kullanıcı paneli. Ukrayna emlak piyasası dijitalleşmektedir. Günümüzde birçok hizmet çevrimiçine taşınmıştır: gayrimenkul sicilinden mülk sorgulama, internet bankacılığı ve kamu hizmetlerinin online takibi mümkündür. Yeni konut projelerinin bazıları, akıllı ev sistemleri ile donatılmıştır – bu sayede mülk sahibi, uygulama üzerinden konut erişimi ve kaynak tüketimini takip edebilir, yönetim şirketinden bildirim alabilir. Bu sayede günlük birçok işlem dünyanın herhangi bir yerinden yönetilebilir. Tabii ki, fiziksel mülk kontrolü için yerinde bir destek gerekebilir (örneğin TridentEstate personeliyle birkaç ayda bir denetim).

Banka ve ödeme işlemleri. Kira projesiyle ilgili finansal işlemler de uzaktan yönetilebilir. Yabancı mülk sahibi, genellikle Ukrayna’da kimlik numarasına bağlı bir banka hesabı açar. Kira ödemeleri bu hesaba yatırılır; buradan vergi ve faturalar ödenebilir. Ukrayna bankaları, para hareketlerini izleme, transfer yapma ve döviz değişimi için İngilizce destekli uygulamalar sunar. TridentEstate ile çalışıldığında pek çok işlem otomatikleşir: şirket, vergi ve komisyonunu gelen ödemelerden kesip kalan tutarı mal sahibine aktarır. Süreçler düzgün kurulduğunda, yurtdışındaki bir yatırımcı neredeyse pasif şekilde emlak gelirini elde edebilir ve minimum zaman harcayarak kontrol sağlayabilir.

Tüm yönetim hizmetleri ve daha fazlası, sitemizdeki şirket hizmetleri bölümünde sunulmuştur. TridentEstate hizmetleri sayfasında, çevrimiçi sunulabilecek hizmetleri detaylı olarak inceleyin. Geç kalmayın, bizimle iletişime geçin çünkü bu fırsat penceresi sonsuza dek açık kalmayacak!

danışmanlık

Yabancılar İçin Riskler ve Risk Azaltma Yolları

Her uluslararası yatırım gibi, Ukrayna'daki yatırımlar da risk içerir. Akıllı bir yatırımcı bu riskleri değerlendirmeli ve bunları azaltacak önlemler almalıdır. Ukrayna emlak piyasasına özgü başlıca riskler ve yatırımınızı korumanın yollarını ele alalım:

Savaş riski ve siyasi istikrarsızlık.

Başlıca özel risk – Rusya ile devam eden silahlı çatışmadır. Bu durum, ülkenin yeniden inşasının zamanlaması ve mülkün güvenliği konusunda belirsizlik yaratır. Gayrimenkulün doğrudan fiziksel zarar görme ihtimali (örneğin bombardıman sonucu) bölgeye bağlıdır: batı ve merkezi bölgelerde bu risk en düşük seviyedeyken, cephe hattına yakın alanlarda son derece yüksektir. Yabancı yatırımcılar için çatışma bölgelerinden uzak yerlerde odaklanmak daha anlamlıdır. Sigorta şirketleri, genellikle dünyanın herhangi bir ülkesinden özel yatırımcılar için savaş risklerini karşılamaz; bu nedenle tehdidi en aza indirmenin en iyi yolu, mülkün konumunu dikkatli seçmek ve kaybı kritik olacak sermayeyi yatırmamaktır. Siyasi riskler (iktidar değişimi, reformların gecikmesi), Ukrayna’nın Avrupa entegrasyonu yolunda kararlılığını sürdürmesi ve yasalarının giderek AB mevzuatına uyum sağlamasıyla hafiflemektedir. Ukrayna’da özel mülkün kamulaştırılması veya el konulması olasılığı son derece düşüktür – mülkiyet hakkı, özel dönemlerde bile Anayasa ile korunmaktadır. Genel olarak, bu piyasaya giriş ancak yüksek risk kabul edildiğinde ve savaş sonrası istikrar dönemine uzun vadeli beklentiyle yapılmalıdır.

Hukuki ayrıntılar ve due diligence.

Yabancılar için başka bir ülkenin hukuki ortamı, özellikle yerel dil bilinmediğinde, şeffaf olmayabilir. Ortakların rızası olmadan dairenin satılması, sahte belgeler, borç veya hacizli mülk satın alma, inşaatı durmuş projelere yatırım yapma gibi dolandırıcılık riskleri olabilir. Bu riskleri en aza indirmek için TridentEstate gibi bir profesyonel ile çalışmak ve mülk ile geliştiriciyi dikkatlice incelemek önerilir. Firmamız yardımıyla önerilen adımlar şunlardır: mülkiyet geçmişini kontrol etmek, herhangi bir yükümlülüğün olmadığından emin olmak, yeni projelere yatırım yapılıyorsa geliştiricinin itibarını araştırmak ve tüm belgeleri değerlendirmek. Bu tür kontroller piyasa standartlarında bir hizmettir ve satın alma sonrası sorun yaşama riskini önemli ölçüde azaltır.

Risk sigortası.

Daha önce belirtildiği gibi, standart sigorta poliçeleri savaş olaylarını kapsamaz; ancak yabancı yatırımcılar için farklı sigorta türleri mevcuttur. Özellikle mülk siz uzaktayken kiraya veriliyorsa, yangın, su baskını ve hırsızlık gibi geleneksel risklere karşı sigorta yaptırmak şarttır. Poliçenin maliyeti nispeten düşüktür ancak yaygın tehditlere karşı koruma sağlar. Ek olarak, bazı sigorta şirketlerinden edinilebilecek tapu sigortası (title insurance) da düşünülebilir – bu, mülkün geçmişiyle ilgili yasal bir sorun çıkması durumunda mülkiyet hakkını kaybetmeye karşı koruma sağlar. Sonuç olarak, sigorta, dikkatli inceleme ve güvenilir ortaklarla çalışma kombinasyonu, Ukrayna’daki emlak yatırımıyla ilişkili toplam riskleri önemli ölçüde azaltabilir.

Sonuç

Ukrayna emlak piyasası, yüksek potansiyel kazanç uğruna yüksek risk almayı kabul eden yatırımcılar için bir niş pazar sunar. Bu piyasa, düşük giriş eşiği (Ukrayna’nın güvenli bölgelerinde 20.000 $'dan başlayan fiyatlarla) ile yüksek büyüme potansiyelini birleştirir. Bu tür yatırımlar, portföyünü çeşitlendirmek isteyen ve uzun vadeli getiri hedefleyenler için özellikle uygundur. İşlem öncesinde iyi bir hazırlık ve mülkün doğru yönetimiyle, Ukrayna emlak yatırımı, gelişimin erken aşamasındaki umut verici bir pazara başarılı bir giriş olabilir.

Bu içerik TridentEstate (Trident.Estate) uzmanları tarafından hazırlanmıştır. Ukrayna’daki emlak yatırımlarıyla ilgili tüm materyaller tridentEstateBlog blogumuzda yalnızca bilgi amaçlıdır ve Ukrayna’da emlak alımı konusunda doğrudan bir öneri niteliği taşımaz. Ukrayna’da yatırım planlaması için lütfen uzmanlara danışınız.

SSS. Sık Sorulan Sorulara Yanıtlar