Особливості української нерухомості для іноземців

Причини привабливості України для іноземних інвесторів

Україна поєднує стратегічне розташування, низькі ціни та високий потенціал зростання ринку, що робить її цікавою для інвесторів з усього світу. Нижче розглянуто ключові фактори, які пояснюють привабливість української нерухомості для іноземних інвесторів:

• Стратегічне географічне розташування та ресурси. Україна розташована між Європою та Азією, має вихід до Чорного моря та спільний кордон з ЄС. Це створює переваги для логістики, торгівлі та залучення інвестицій в інфраструктуру. Багаті природні ресурси та промисловий потенціал формують основу для економічного зростання, що опосередковано підтримує ринок нерухомості.
• Низька вартість і зростання. У порівнянні з розвиненими країнами світу і навіть Східною Європою, ціни на нерухомість в Україні дуже низькі. Військові події суттєво знизили вартість активів, створивши вікно можливостей для вигідних покупок. Аналітики прогнозують, що після війни нерухомість подорожчає на десятки відсотків (за деякими оцінками до 50–100% за кілька років), забезпечуючи високу дохідність інвестицій.
• Ринок оренди та дохідність. Навіть під час війни попит на оренду зберігається в безпечних регіонах. Житло здатне приносити до 8–10% річних у доларах США при здачі в оренду, що вище, ніж у багатьох розвинених ринках Європи. Комерційні приміщення з відновленням економіки також можуть приносити стабільний дохід від оренди.
• Можливості девелопменту. Попри тимчасове падіння обсягів будівництва, попереду масштабне відновлення найбільшої за площею країни Європи. Інвестиції в нові проєкти нерухомості (житлові комплекси, комерційні об’єкти) на ранніх етапах можуть принести значний прибуток у міру завершення будівництва та зростання цін. Після війни в Україні очікується будівельний бум, і іноземні інвестори зможуть брати участь у відновленні, отримуючи прибуток і допомагаючи країні відновитися.

Україна поєднує стратегічне розташування, низькі ціни та високий потенціал зростання ринку, що робить її цікавою для інвесторів з будь-якої країни світу.

консультація

Юридичні аспекти купівлі нерухомості в Україні для іноземців

Правовий бік питання відіграє ключову роль для успішної угоди. На щастя, українське законодавство досить лояльне до іноземних покупців нерухомості, хоча низку нюансів слід враховувати:

Право власності для іноземців

В Україні іноземні громадяни практично прирівнюються в правах до громадян країни при купівлі нерухомості. Іноземець може законно придбати квартиру в Україні, будинок або комерційне приміщення та оформити на себе право власності. Чинне законодавство прямо гарантує це право: згідно із Земельним кодексом України, іноземцям дозволено володіти будь-якою нерухомістю, крім земель сільськогосподарського призначення. Обмеження на купівлю сільгоспземель для іноземців діятиме до проведення всеукраїнського референдуму. Таким чином, купівля нерухомості в Україні для іноземців можлива без створення місцевих компаній або інших складних структур — достатньо укласти стандартний договір купівлі-продажу на ім’я іноземця (згідно з його закордонним паспортом). Закон не встановлює обмежень на кількість об’єктів або їхню площу, якими може володіти нерезидент.

Процедура угоди та договори

Процес придбання нерухомості іноземцем мало відрізняється від стандартного. Угода оформлюється нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, який може бути двомовним (українською та англійською для зручності інвестора). Перед угодою обов’язково проводиться юридична перевірка об’єкта (історія прав, відсутність арештів і боргів). Для участі в угоді нерезиденту України потрібно отримати український реєстраційний номер платника податків (ідентифікаційний код) — це можна зробити дистанційно або під час першого візиту до країни. Також знадобиться чинний закордонний паспорт із нотаріально завіреним перекладом українською мовою. Розрахунки зазвичай проводяться в національній валюті (гривні) шляхом банківського переказу на рахунок продавця в Україні. Після підписання договору нотаріус реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Довіреність і дистанційна купівля

Якщо інвестор не може особисто бути присутнім при підписанні договору, українське законодавство дозволяє оформити угоду через довірену особу. Громадянин будь-якої держави світу має право видати нотаріальну довіреність своєму представнику (наприклад, адвокату або партнеру в Україні), який від його імені підпише всі необхідні документи та зареєструє право власності. Така довіреність вимагає нотаріального посвідчення і перекладу відповідно до міжнародних норм. За допомогою довіреності багато процедур можна провести дистанційно. Більше того, значна частина процесу — від відкриття банківського рахунку до вибору квартири — може здійснюватися віддалено за сприяння компанії TridentEstate. Це особливо актуально під час воєнного стану, коли подорожі ускладнені.

Особливості воєнного стану

В Україні з 2022 року діє воєнний стан, що наклав певні тимчасові обмеження на роботу державних реєстрів та проведення угод. У перші місяці війни реєстрація нерухомості була призупинена з міркувань безпеки, однак до середини 2022 року операції було поновлено. Сьогодні угоди купівлі-продажу нерухомості дозволені на всій території, контрольованій українським урядом, із дотриманням певних умов. Угоди мають посвідчувати лише уповноважені нотаріуси (спеціальний реєстр Міністерства юстиції). Крім того, тимчасово заборонені операції з нерухомістю на окупованих або прифронтових територіях, а також угоди за участі громадян і компаній РФ. Таким чином, іноземний інвестор може придбати нерухомість будь-якого типу, дотримуючись стандартних процедур, однак повинен враховувати, що в зоні бойових дій реєстраційні дії поки не проводяться. Загалом правові умови залишаються сприятливими: навіть під час війни право приватної власності захищене, і держава підтримує роботу реєстрів, забезпечуючи юридичну чистоту угод.

Детальніше про покроковий процес купівлі-продажу див. у нашому посібнику в блозі за цим посиланням.

Оподаткування в Україні та фінансові питання для громадян інших країн

Інвестору з будь-якої країни світу (нерезиденту України) необхідно заздалегідь зрозуміти податкові наслідки придбання та володіння нерухомістю в Україні, а також чинні правила валютних розрахунків. Розглянемо ключові моменти:

Податки при купівлі та володінні. При купівлі нерухомості в Україні сплачується 1% від вартості (держмито та пенсійний збір). Щорічний податок на нерухоме майно в Україні символічний: не оподатковуються перші 60 м² квартири (120 м² будинку), а за перевищення сплачується невелика сума за ставками, встановленими місцевою владою. Для більшості типових об'єктів податок або відсутній, або становить лише кілька сотень доларів США на рік.

Податки на доходи (оренда та продаж). Дохід від оренди оподатковується ставкою 18% + 1,5% військового збору для нерезидентів (такі ж ставки, як для резидентів) на загальних підставах господарської діяльності. За законом нерезидент повинен здавати житло через податкового агента – наприклад, уклавши договір з керуючою компанією, яка утримуватиме податок і перераховуватиме його державі. Дохід від продажу нерухомості також підлягає оподаткуванню 18% + 1,5% збору для нерезидентів. Проте, якщо об'єкт перебував у власності понад 3 роки і це перший продаж у календарному році, український ПДФО при продажу не стягується (пільга діє навіть для нерезидентів). Таким чином, при довгострокових інвестиціях можна легально уникнути податків на приріст капіталу в Україні.

Подвійне оподаткування. Оскільки громадяни будь-якої країни зобов'язані декларувати світові доходи, важливо розуміти, як українські податки враховуватимуться на батьківщині. Між Україною та багатьма країнами світу діє угода про уникнення подвійного оподаткування. Це означає, що податки, сплачені в Україні (наприклад, з оренди чи продажу), зараховуються при розрахунку податків в інших країнах. Таким чином подвійне оподаткування виключається, і зарубіжний інвестор не має сплачувати податки двічі.

Валютний контроль та перекази. Окрему увагу слід приділити правилам ввезення та виведення коштів. Інвестор з будь-якої країни світу може законно завести капітал в Україну для купівлі нерухомості – іноземні інвестиції не заборонені, і банки відкривають рахунки нерезидентам України. Проте зворотний вивід коштів наразі ускладнений через тимчасові валютні обмеження (на період дії воєнного стану в Україні). Національний банк України тимчасово заборонив виведення інвестицій за кордон під час воєнного стану. Це означає, що якщо нерезидент продасть свою нерухомість під час дії таких обмежень, він не зможе вільно конвертувати виручку в долари та вивести кошти – гроші доведеться залишити на українському рахунку або реінвестувати всередині країни до скасування обмежень. Ці заходи є тимчасовими: у міру стабілізації економіки валютний контроль буде послаблено, і переказ прибутку за кордон знову стане можливим.

Українська нерухомість – ніша для інвесторів з будь-якої країни світу, готових прийняти підвищений ризик заради високого потенційного прибутку, особливо в довгостроковій перспективі.

Дистанційне управління нерухомістю

Багато інвесторів, нерезидентів України, планують управляти купленим житлом або комерційним об'єктом, перебуваючи за межами України. Завдяки розвитку технологій і місцевих сервісів, дистанційне управління українською нерухомістю стало реальністю. Нижче описано основні варіанти та рекомендації:

Керуючі компанії та довірчі послуги. Найпростіший спосіб забезпечити контроль над нерухомістю – укласти договір із професійною керуючою компанією (такою як TridentEstate). Послуги з управління житлом у нашій компанії включають: пошук орендарів, збір орендної плати, оплата комунальних послуг, поточний ремонт та прибирання. За комісію близько 10% від орендного доходу наша компанія повністю вестиме справи об'єкта, надаючи власнику звіти. Також деякі великі забудовники пропонують послуги з управління для інвесторів, які придбали квартири в їхніх комплексах. У договорі можна прописати всі умови, включно з правом компанії виступати вашим представником у необхідних інстанціях. Альтернативний варіант – оформити довіреність на приватну довірену особу (наприклад, юриста або знайомого), яка діятиме від вашого імені. З довіреним представником ви зможете віддалено вирішувати майже всі питання: від підписання договорів з орендарями до подання заяв до органів влади. Проте вибір представника вимагає обережності й довіри, тому професійна керуюча компанія часто є кращим варіантом.

Онлайн-сервіси та особистий кабінет. Український ринок нерухомості поступово цифровізується. Вже зараз багато сервісів переведено в онлайн: у реєстрі нерухомості можна перевірити об'єкт дистанційно, а комунальні платежі та послуги зручно контролювати через інтернет-банкінг і сайти комунальних служб. Деякі нові житлові комплекси оснащуються системами "розумний дім", які дозволяють власнику через додаток відстежувати доступ до житла і споживання ресурсів, отримувати повідомлення від керуючої компанії. Таким чином, значну частину рутинних задач можна вирішувати онлайн з будь-якої точки світу. Звісно, для фізичного контролю за станом житла знадобиться помічник на місці (наприклад, інспекція об'єкта раз на кілька місяців працівниками TridentEstate).

Банківські та розрахункові операції. Управління фінансами орендного проєкту також можливе дистанційно. Після купівлі нерухомості іноземний власник зазвичай відкриває банківський рахунок в Україні, прив'язаний до його ідентифікаційного коду. На цей рахунок надходить орендна плата, з нього ж можна сплачувати податки та комунальні послуги. Українські банки пропонують зручні онлайн-додатки (доступні англійською мовою), за допомогою яких можна відстежувати рух коштів, робити перекази й обмінювати валюту. При співпраці з TridentEstate багато процесів автоматизовані: наприклад, компанія утримує податок і свою комісію з отриманих платежів, а залишок переказує власнику. У підсумку, грамотно налаштувавши процеси, інвестор з іншої країни зможе отримувати дохід від нерухомості практично пасивно, приділяючи мінімум часу контролю.

Усі послуги з управління та багато іншого підготовлено на нашому сайті в розділі послуги компанії. На сторінці послуг TridentEstate детально ознайомтеся з тими послугами, які можуть бути надані онлайн. Не зволікайте, звертайтеся до нас, адже вікно можливостей не буде відкритим вічно!

консультація

Ризики та їх мінімізація для іноземців

Будь-яка закордонна інвестиція пов’язана з ризиками, і Україна — не виняток. Грамотний інвестор має оцінити ці ризики та вжити заходів для їх зменшення. Розглянемо основні з них стосовно української нерухомості та способи захистити свої вкладення:

Військовий ризик і політична нестабільність.

Основний специфічний ризик – триваючий збройний конфлікт з Росією. Він створює невизначеність щодо термінів відновлення країни та збереження майна. Ймовірність прямого фізичного пошкодження нерухомості (наприклад, внаслідок обстрілу) залежить від регіону: на заході та в центральній частині вона мінімальна, тоді як у прифронтових зонах надзвичайно висока. Іноземному інвестору доцільно зосередитися на територіях подалі від бойових дій. Страхові компанії, як правило, не покривають військові ризики для приватного інвестора з будь-якої країни світу, тому найкращий спосіб мінімізувати загрозу – ретельно обирати локацію об’єкта і не інвестувати кошти, втрата яких буде критичною. Політичні ризики (зміна влади, затримки реформ) пом’якшуються тим, що курс на євроінтеграцію залишається незмінним, а українське законодавство дедалі більше гармонізується з європейським. Ймовірність експропріації або націоналізації приватної нерухомості в Україні вкрай мала – право власності захищене Конституцією навіть у особливий період. Загалом, входити на ринок варто лише за готовності прийняти підвищений ризик і з розрахунком на довгострокову перспективу, коли після війни стабільність буде відновлена.

Правові нюанси та due diligence. Для іноземця правове середовище іншої країни може бути непрозорим, особливо без знання місцевої мови. Існують ризики шахрайства (продаж квартири без згоди співвласників, підроблені документи), купівля об'єкта з прихованими боргами або арештом, інвестування в заморожене будівництво. Мінімізувати ці ризики допоможе залучення TridentEstate та ретельна перевірка нерухомості й девелопера до угоди. За допомогою нашої компанії рекомендується: перевірити історію права власності, переконатися у відсутності обтяжень, вивчити репутацію забудовника (якщо інвестуєте в новобудову) і оцінити всі документи. Така перевірка – стандартна послуга на ринку – значно знижує ймовірність проблем після купівлі.

Страхування ризиків. Як вже згадувалося, стандартні страховки не покривають військові події, але іноземному інвестору доступні інші види страхового захисту. Обов’язково застрахуйте майно від традиційних ризиків – пожежі, затоплення, крадіжки – особливо якщо об’єкт здається в оренду у вашій відсутності. Поліс коштує відносно недорого, але захищає від поширених загроз. Додатково можна розглянути титульне страхування (title insurance) – поліс, який захищає від втрати права власності у випадку юридичних проблем з історією об’єкта. Цей продукт доступний у деяких страховиків і може додатково убезпечити інвестицію. У підсумку комбінація страхування, грамотної перевірки та звернення до надійних партнерів дозволяє суттєво знизити сукупні ризики інвестування в українську нерухомість.

Висновки

Українська нерухомість — ніша для інвесторів, готових прийняти підвищений ризик заради високого потенційного прибутку. Цей ринок приваблює поєднанням низького порогу входу (від $20 000 у безпечних регіонах України) і великого потенціалу зростання. Така інвестиція особливо підходить тим, хто прагне диверсифікувати портфель і розраховує на довгострокову вигоду. За умови ретельної підготовки угоди та грамотного управління об'єктом вкладення в українську нерухомість можуть стати успішним проєктом, що дозволить увійти на перспективний ринок на ранньому етапі його розвитку.

Матеріал підготовлений спеціалістами компанії TridentEstate (Trident.Estate). Усі матеріали про інвестиції в нерухомість в Україні в блозі tridentEstateBlog мають виключно інформаційний характер і не є прямими рекомендаціями щодо купівлі нерухомості в Україні. Для планування інвестицій в Україні вам слід звернутися до спеціалістів.

FAQ. Відповіді на ключові запитання