Características de los bienes raíces en Ucrania para extranjeros

Razones por las que Ucrania es atractiva para inversionistas extranjeros

Ucrania combina una ubicación estratégica, precios bajos y un alto potencial de crecimiento del mercado, lo que la hace atractiva para inversionistas de todo el mundo. A continuación, se presentan los factores clave que explican la atractividad del mercado inmobiliario ucraniano para los inversores internacionales:

• Ubicación geográfica estratégica y recursos. Ucrania se encuentra entre Europa y Asia, con salida al mar Negro y frontera con la Unión Europea. Esto ofrece ventajas en logística, comercio e inversión en infraestructura. Sus ricos recursos naturales y el potencial industrial proporcionan una base sólida para el crecimiento económico, lo que a su vez apoya indirectamente el mercado inmobiliario.
• Bajo costo y potencial de apreciación. En comparación con los países desarrollados e incluso con Europa del Este, los precios de las propiedades en Ucrania son muy bajos. Los acontecimientos bélicos han reducido significativamente el valor de los activos, creando una ventana de oportunidad para compras rentables. Los analistas esperan que, tras el conflicto, los precios de las propiedades aumenten varias decenas de por ciento (algunas estimaciones hablan de un 50–100% en pocos años), lo que proporcionaría altos retornos de inversión.
• Mercado de alquiler y rentabilidad. Incluso durante la guerra, la demanda de alquiler se mantiene en regiones seguras. Las propiedades pueden generar entre un 8–10% anual en dólares estadounidenses al alquilarlas, lo que supera a muchos mercados desarrollados en Europa. Las propiedades comerciales también pueden proporcionar ingresos estables a medida que la economía se recupere.
• Oportunidades de desarrollo. A pesar de una desaceleración temporal en la construcción, Ucrania enfrenta una reconstrucción a gran escala como el país más grande de Europa en términos de superficie. Invertir en nuevos proyectos inmobiliarios (complejos residenciales, propiedades comerciales) desde las etapas iniciales puede generar ganancias significativas a medida que se completen los desarrollos y aumenten los precios. Después de la guerra, se espera un auge de la construcción en Ucrania, lo que permitirá a los inversionistas extranjeros participar en la reconstrucción y obtener beneficios ayudando al país.

Ucrania combina una ubicación estratégica, precios bajos y un alto potencial de crecimiento del mercado, lo que la hace atractiva para inversores de cualquier parte del mundo.

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Aspectos legales de comprar bienes raíces en Ucrania para extranjeros

El aspecto legal juega un papel crucial en el éxito de una operación inmobiliaria. Afortunadamente, la legislación ucraniana es bastante favorable para los compradores extranjeros, aunque hay varios matices que se deben considerar:

Derecho de propiedad para extranjeros

En Ucrania, los ciudadanos extranjeros gozan de prácticamente los mismos derechos que los ciudadanos ucranianos al adquirir bienes inmuebles. Un extranjero puede comprar legalmente un apartamento, una casa o una propiedad comercial en Ucrania y registrar la propiedad a su nombre. La legislación vigente garantiza explícitamente este derecho: según el Código de Tierras de Ucrania, los extranjeros pueden poseer cualquier tipo de inmueble, excepto terrenos agrícolas. La restricción sobre la compra de tierras agrícolas para extranjeros permanecerá hasta que se celebre un referéndum nacional. Por lo tanto, la compra de bienes raíces en Ucrania por parte de extranjeros es posible sin necesidad de crear una empresa local o estructuras complejas: basta con firmar un contrato estándar de compraventa a nombre del extranjero (según su pasaporte). La ley no impone límites en cuanto al número o tamaño de las propiedades que puede poseer un no residente.

Procedimiento de compra y contrato

El proceso de adquisición de bienes raíces por parte de un extranjero difiere poco del procedimiento estándar. La compraventa se formaliza mediante un contrato notarial que puede estar redactado en dos idiomas (ucraniano e inglés para mayor comodidad del inversor). Antes de la firma, es obligatorio realizar una revisión legal del inmueble (historial de propiedad, ausencia de embargos o deudas). Para participar en la transacción, el no residente debe obtener un número de registro fiscal ucraniano (código de identificación), lo cual puede hacerse de forma remota o en su primera visita al país. También se requiere un pasaporte extranjero válido con traducción notarial al ucraniano. Los pagos se realizan normalmente en la moneda nacional (grivna) mediante transferencia bancaria a la cuenta del vendedor en Ucrania. Una vez firmado el contrato, el notario registra el cambio de propiedad en el Registro Estatal de Derechos Reales sobre Bienes Inmuebles.

Poder notarial y compra remota

Si el inversor no puede estar presente para firmar el contrato, la legislación ucraniana permite realizar la operación mediante un apoderado. Un ciudadano de cualquier país puede otorgar un poder notarial a su representante (por ejemplo, un abogado o socio en Ucrania), quien firmará los documentos necesarios y registrará la propiedad en su nombre. Este poder debe estar notariado y traducido conforme a las normas internacionales. Muchas de las etapas pueden realizarse de forma remota mediante poder notarial. Además, gran parte del proceso —desde la apertura de la cuenta bancaria hasta la selección del inmueble— puede llevarse a cabo a distancia con la ayuda de TridentEstate. Esto es especialmente relevante durante la ley marcial, cuando los viajes pueden ser difíciles.

Particularidades del estado de guerra

Desde 2022, Ucrania se encuentra bajo ley marcial, lo que ha impuesto ciertas restricciones temporales al funcionamiento de los registros estatales y a la realización de transacciones. Durante los primeros meses de la guerra, el registro de propiedades fue suspendido por razones de seguridad, pero para mediados de 2022 las operaciones se reanudaron. Actualmente, la compraventa de inmuebles está permitida en todo el territorio controlado por el gobierno ucraniano, bajo ciertas condiciones. Las transacciones deben ser certificadas exclusivamente por notarios autorizados (según el registro especial del Ministerio de Justicia). Además, se prohíben temporalmente las operaciones con inmuebles en territorios ocupados o cercanos al frente, así como las transacciones que involucren ciudadanos o empresas de la Federación Rusa. Por lo tanto, un inversor extranjero puede adquirir cualquier tipo de propiedad siguiendo los procedimientos estándar, pero debe tener en cuenta que las acciones registrales no se realizan en las zonas de combate activo. En general, las condiciones legales siguen siendo favorables: incluso durante la guerra, el derecho a la propiedad privada está protegido, y el Estado mantiene el funcionamiento de los registros para garantizar la seguridad jurídica de las transacciones.

Para más detalles sobre el proceso paso a paso de compra y venta, consulta nuestra guía en el blog en este enlace.

Fiscalidad en Ucrania y cuestiones financieras para ciudadanos de otros países

Un inversionista de cualquier parte del mundo (no residente en Ucrania) debe comprender de antemano las consecuencias fiscales de comprar y poseer bienes inmuebles en Ucrania, así como las normas vigentes sobre transacciones en moneda extranjera. A continuación, se presentan los puntos clave:

Impuestos sobre la compra y la tenencia. Al comprar una propiedad en Ucrania se cobra un 1% del valor (tasa estatal y contribución al fondo de pensiones). El impuesto anual sobre bienes inmuebles es simbólico: no se gravan los primeros 60 m² de un apartamento (120 m² de una casa), y por el exceso se aplica una pequeña tarifa establecida por las autoridades locales. Para la mayoría de las propiedades estándar, el impuesto es inexistente o equivale a unos pocos cientos de dólares al año.

Impuestos sobre ingresos (alquiler y venta). Los ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto del 18% + 1.5% de recargo militar para no residentes (las mismas tasas que para residentes), bajo las reglas generales de actividad económica. Según la ley, un no residente debe alquilar su propiedad a través de un agente fiscal, por ejemplo, mediante un contrato con una empresa de gestión que retendrá el impuesto y lo pagará al Estado. Los ingresos por la venta de inmuebles también están sujetos al impuesto del 18% + 1.5% para no residentes. Sin embargo, si la propiedad se ha poseído durante más de 3 años y es la primera venta en el año calendario, no se aplica el impuesto ucraniano sobre la renta personal (esta exención también aplica a no residentes). Así, en inversiones a largo plazo se puede evitar legalmente el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en Ucrania.

Doble imposición. Dado que los ciudadanos de cualquier país están obligados a declarar ingresos globales, es importante entender cómo se reconocerán los impuestos ucranianos en el país de origen. Ucrania tiene tratados de doble imposición con muchos países del mundo. Esto significa que los impuestos pagados en Ucrania (por ejemplo, de alquiler o venta) se acreditan al calcular impuestos en otros países. Por lo tanto, se evita la doble imposición y el inversor extranjero no debe pagar impuestos dos veces.

Control de divisas y transferencias. Se debe prestar especial atención a las reglas para introducir y retirar fondos. Un inversor de cualquier país puede legalmente transferir capital a Ucrania para comprar bienes inmuebles: la inversión extranjera no está prohibida y los bancos abren cuentas a no residentes. Sin embargo, la repatriación de fondos está actualmente limitada debido a restricciones temporales sobre divisas (vigentes durante la ley marcial en Ucrania). El Banco Nacional de Ucrania ha prohibido temporalmente la transferencia de inversiones al extranjero mientras dure la ley marcial. Esto significa que, si un no residente vende su propiedad durante este período, no podrá convertir libremente las ganancias a dólares ni transferir el dinero: los fondos deberán permanecer en una cuenta en Ucrania o reinvertirse en el país hasta que se levanten las restricciones. Estas medidas son temporales: a medida que la economía se estabilice, el control de divisas se suavizará y será posible transferir beneficios al extranjero nuevamente.

El mercado inmobiliario ucraniano es un nicho para inversionistas de cualquier parte del mundo que estén dispuestos a asumir un mayor riesgo a cambio de un alto potencial de rentabilidad, especialmente a largo plazo.

Gestión remota de bienes inmuebles

Muchos inversionistas no residentes en Ucrania planean gestionar las viviendas o propiedades comerciales adquiridas desde fuera del país. Gracias al desarrollo tecnológico y a los servicios locales, la gestión remota de propiedades en Ucrania ya es una realidad. A continuación, se describen las principales opciones y recomendaciones:

Empresas de gestión y servicios fiduciarios. La forma más sencilla de asegurar el control sobre una propiedad es firmar un contrato con una empresa profesional de gestión (como TridentEstate). Los servicios de nuestra empresa incluyen: búsqueda de inquilinos, cobro de rentas, pago de servicios públicos, reparaciones menores y limpieza. Por una comisión de aproximadamente el 10% del ingreso por alquiler, nuestra empresa gestionará por completo el inmueble y proporcionará informes al propietario. Algunos grandes desarrolladores también ofrecen servicios de gestión a los inversores que compran apartamentos en sus complejos. En el contrato se pueden estipular todas las condiciones, incluyendo el derecho de la empresa a actuar como su representante ante las autoridades. Una alternativa es otorgar un poder notarial a una persona de confianza (por ejemplo, un abogado o conocido) que actuará en su nombre. Con un representante de confianza se pueden resolver casi todos los asuntos de forma remota: desde firmar contratos con inquilinos hasta presentar solicitudes a organismos gubernamentales. Sin embargo, elegir a un representante requiere precaución y confianza, por lo que a menudo se prefiere una empresa de gestión profesional.

Servicios en línea y cuenta personal. El mercado inmobiliario ucraniano se está digitalizando gradualmente. Ya muchos servicios están disponibles en línea: el registro de propiedades permite verificar la información remotamente, y los pagos de servicios públicos se pueden controlar fácilmente mediante banca en línea y sitios web de las compañías proveedoras. Algunos nuevos complejos residenciales están equipados con sistemas de hogar inteligente, lo que permite al propietario seguir el acceso a la vivienda y el consumo de recursos, y recibir notificaciones de la empresa gestora mediante una aplicación. De esta manera, una gran parte de las tareas rutinarias se puede gestionar desde cualquier parte del mundo. Por supuesto, para inspecciones físicas se requiere un asistente local (por ejemplo, inspecciones periódicas realizadas por el personal de TridentEstate).

Operaciones bancarias y de pagos. La gestión financiera del proyecto de alquiler también puede hacerse de forma remota. Después de comprar una propiedad, el propietario extranjero suele abrir una cuenta bancaria en Ucrania vinculada a su código de identificación. En esta cuenta se reciben los pagos de alquiler, y desde ella se pueden pagar impuestos y servicios públicos. Los bancos ucranianos ofrecen aplicaciones en línea convenientes (disponibles en inglés), mediante las cuales se puede seguir el movimiento de fondos, hacer transferencias y cambiar divisas. En colaboración con TridentEstate, muchos procesos están automatizados: por ejemplo, se retiene el impuesto y la comisión directamente de los pagos entrantes, y el resto se transfiere al propietario. Como resultado, con procesos bien establecidos, un inversor extranjero puede obtener ingresos pasivos con mínima intervención personal.

Todos los servicios de gestión y mucho más están disponibles en nuestro sitio web en la sección servicios de la empresa. En la página de servicios de TridentEstate puede conocer en detalle los servicios que pueden prestarse en línea. ¡No espere más, contáctenos ahora, ya que la ventana de oportunidad no estará abierta para siempre!

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Riesgos y su minimización para extranjeros

Cualquier inversión en el extranjero conlleva riesgos, y Ucrania no es una excepción. Un inversor inteligente debe evaluar estos riesgos y tomar medidas para reducirlos. A continuación se presentan los principales riesgos relacionados con los bienes raíces en Ucrania y formas de proteger su inversión:

Riesgo de guerra e inestabilidad política.

El principal riesgo específico es el conflicto armado en curso con Rusia. Este conflicto genera incertidumbre respecto al tiempo necesario para la recuperación del país y la seguridad de las propiedades. La probabilidad de daños físicos directos a los bienes inmuebles (por ejemplo, debido a bombardeos) depende de la región: en el oeste y el centro del país es mínima, mientras que en las zonas cercanas al frente es extremadamente alta. A los inversores extranjeros les conviene centrarse en territorios alejados de las zonas de combate. Las compañías de seguros, por lo general, no cubren los riesgos bélicos para inversores privados de ningún país del mundo, por lo que la mejor forma de minimizar esta amenaza es seleccionar cuidadosamente la ubicación del inmueble y evitar invertir fondos cuya pérdida sería crítica. Los riesgos políticos (cambios de gobierno, demoras en reformas) se mitigan por el hecho de que Ucrania mantiene su rumbo hacia la integración europea, y su legislación se está armonizando cada vez más con la europea. La probabilidad de expropiación o nacionalización de bienes privados en Ucrania es extremadamente baja: el derecho de propiedad está protegido por la Constitución incluso en tiempos especiales. En general, vale la pena entrar en el mercado solo si se está dispuesto a asumir un riesgo elevado y con una perspectiva de largo plazo, cuando se espera que la estabilidad regrese tras la guerra.

Aspectos legales y diligencia debida (due diligence). Para un extranjero, el entorno legal de otro país puede ser opaco, especialmente si no se conoce el idioma local. Existen riesgos de fraude (venta de un apartamento sin el consentimiento de los copropietarios, documentos falsificados), compra de un inmueble con deudas ocultas o embargos, o inversión en una construcción paralizada. Estos riesgos pueden minimizarse contando con TridentEstate y realizando una exhaustiva verificación del inmueble y del desarrollador antes de la operación. Con nuestra empresa se recomienda: verificar el historial de propiedad, confirmar la ausencia de cargas, revisar la reputación del promotor (si se trata de obra nueva) y evaluar todos los documentos. Este tipo de verificación es un servicio estándar en el mercado y reduce significativamente la probabilidad de problemas posteriores a la compra.

Seguro de riesgos. Como ya se mencionó, los seguros estándar no cubren eventos bélicos, pero los inversores extranjeros tienen acceso a otros tipos de protección. Es esencial asegurar la propiedad contra riesgos tradicionales, como incendios, inundaciones o robos, especialmente si la propiedad está alquilada durante su ausencia. Una póliza es relativamente económica y protege contra amenazas comunes. También puede considerarse el seguro de título (title insurance), que protege contra la pérdida de propiedad en caso de problemas legales con el historial del inmueble. Este producto está disponible en algunas aseguradoras y puede brindar una seguridad adicional. En resumen, una combinación de seguros, verificación cuidadosa y colaboración con socios confiables puede reducir significativamente los riesgos generales de invertir en bienes raíces en Ucrania.

Conclusiones

El mercado inmobiliario ucraniano es un nicho para inversores dispuestos a asumir un mayor riesgo a cambio de un alto potencial de rentabilidad. Este mercado resulta atractivo por su bajo umbral de entrada (desde $20 000 en regiones seguras de Ucrania) y su gran potencial de crecimiento. Este tipo de inversión es especialmente adecuado para quienes buscan diversificar su cartera y obtener beneficios a largo plazo. Con una preparación cuidadosa de la operación y una gestión competente del activo, la inversión en bienes raíces en Ucrania puede convertirse en un proyecto exitoso que permite acceder a un mercado prometedor en su fase temprana.

Este material fue preparado por especialistas de la empresa TridentEstate (Trident.Estate). Todos los contenidos sobre inversiones inmobiliarias en Ucrania en el blog tridentEstateBlog son exclusivamente informativos y no constituyen recomendaciones directas para la compra de propiedades en Ucrania. Para planificar su inversión en Ucrania, debe consultar a profesionales.

FAQ. Respuestas a preguntas clave