Besonderheiten des ukrainischen Immobilienmarktes für Ausländer

Gründe für die Attraktivität der Ukraine für ausländische Investoren

Die Ukraine kombiniert eine strategische Lage, niedrige Preise und ein hohes Wachstumspotenzial des Marktes, was sie für Investoren aus aller Welt interessant macht. Nachfolgend sind die Schlüsselfaktoren aufgeführt, die die Attraktivität des ukrainischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren erklären:

• Strategische geografische Lage und Ressourcen. Die Ukraine liegt zwischen Europa und Asien, hat Zugang zum Schwarzen Meer und grenzt direkt an die EU. Das bietet Vorteile für Logistik, Handel und Investitionen in die Infrastruktur. Reiche natürliche Ressourcen und industrielles Potenzial bilden die Grundlage für wirtschaftliches Wachstum, was indirekt den Immobilienmarkt unterstützt.
• Niedrige Kosten und Wachstum. Im Vergleich zu entwickelten Ländern und sogar Osteuropa sind die Immobilienpreise in der Ukraine sehr niedrig. Die kriegerischen Ereignisse haben die Vermögenswerte stark entwertet und somit ein Zeitfenster für günstige Käufe eröffnet. Analysten erwarten, dass Immobilienpreise nach dem Krieg um Dutzende Prozent steigen werden (einigen Schätzungen zufolge um 50–100 % in wenigen Jahren), was eine hohe Rendite verspricht.
• Vermietungsmarkt und Rendite. Selbst während des Krieges bleibt die Nachfrage nach Mietobjekten in sicheren Regionen bestehen. Wohnimmobilien können bei Vermietung eine jährliche Rendite von 8–10 % in US-Dollar erzielen – mehr als in vielen entwickelten Märkten Europas. Gewerbeimmobilien könnten mit dem Wirtschaftsaufschwung ebenfalls stabile Mieteinnahmen bringen.
• Entwicklungsmöglichkeiten. Trotz des vorübergehenden Rückgangs im Bausektor steht eine groß angelegte Wiederherstellung des flächenmäßig größten Landes Europas bevor. Investitionen in neue Immobilienprojekte (Wohnanlagen, Gewerbeobjekte) in frühen Phasen können erhebliche Gewinne bringen, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen und die Preise gestiegen sind. Nach dem Krieg wird in der Ukraine ein Bauboom erwartet, bei dem ausländische Investoren am Wiederaufbau teilnehmen, Gewinne erzielen und zum Wiederaufbau des Landes beitragen können.

Die Ukraine kombiniert eine strategische Lage, niedrige Preise und ein hohes Wachstumspotenzial des Marktes, was sie für Investoren aus aller Welt interessant macht.

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Rechtliche Aspekte des Immobilienkaufs in der Ukraine für Ausländer

Die rechtliche Seite spielt eine entscheidende Rolle für eine erfolgreiche Transaktion. Zum Glück ist das ukrainische Recht ausländischen Immobilienkäufern gegenüber recht freundlich, wobei einige Besonderheiten zu beachten sind:

Eigentumsrecht für Ausländer

In der Ukraine werden ausländische Staatsbürger beim Immobilienerwerb nahezu gleichgestellt mit Inländern. Ein Ausländer kann legal eine Wohnung, ein Haus oder ein Geschäftsobjekt in der Ukraine kaufen und Eigentum auf seinen Namen eintragen lassen. Das geltende Recht garantiert dieses Recht ausdrücklich: Nach dem Bodenrecht der Ukraine dürfen Ausländer jede Immobilie besitzen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen. Dieses Verbot gilt bis zu einem landesweiten Referendum. Somit ist der Immobilienkauf in der Ukraine für Ausländer ohne Gründung eines lokalen Unternehmens oder komplexer Strukturen möglich – ein Standardkaufvertrag im Namen des Ausländers (gemäß seinem Reisepass) reicht aus. Das Gesetz setzt keine Begrenzung für Anzahl oder Fläche der Immobilien, die ein Nichtansässiger besitzen darf.

Ablauf der Transaktion und Verträge

Der Kaufprozess für Ausländer unterscheidet sich kaum vom Standardverfahren. Der Kauf erfolgt durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag, der zweisprachig (Ukrainisch und Englisch) sein kann – zur Bequemlichkeit des Investors. Vor dem Kauf ist eine rechtliche Prüfung der Immobilie verpflichtend (Eigentumshistorie, keine Pfändungen oder Schulden). Zur Teilnahme an der Transaktion muss ein ausländischer Käufer eine ukrainische Steueridentifikationsnummer (Identifikationscode) erhalten – dies ist aus der Ferne oder beim ersten Besuch im Land möglich. Ebenfalls erforderlich ist ein gültiger Reisepass mit beglaubigter Übersetzung ins Ukrainische. Die Bezahlung erfolgt üblicherweise in Landeswährung (Hrywnja) per Banküberweisung auf das Konto des Verkäufers in der Ukraine. Nach Unterzeichnung registriert der Notar das Eigentumsrecht im staatlichen Register für Immobilienrechte.

Vollmacht und Fernkauf

Wenn der Investor beim Vertragsabschluss nicht persönlich anwesend sein kann, erlaubt das ukrainische Recht die Durchführung der Transaktion durch einen Bevollmächtigten. Jeder Staatsbürger der Welt kann eine notariell beglaubigte Vollmacht für seinen Vertreter (z. B. Anwalt oder Partner in der Ukraine) ausstellen, der im Namen des Investors alle Dokumente unterzeichnet und das Eigentumsrecht registriert. Eine solche Vollmacht muss notariell beglaubigt und gemäß internationalen Normen übersetzt werden. Mit einer Vollmacht können viele Schritte aus der Ferne erledigt werden. Tatsächlich kann ein Großteil des Prozesses – vom Eröffnen eines Bankkontos bis zur Wohnungsauswahl – mit Unterstützung von TridentEstate online abgewickelt werden. Dies ist besonders relevant in Zeiten des Kriegsrechts, in denen Reisen eingeschränkt sind.

Besonderheiten des Kriegsrechts

Seit 2022 gilt in der Ukraine das Kriegsrecht, was zu bestimmten vorübergehenden Einschränkungen bei der Arbeit staatlicher Register und der Durchführung von Transaktionen führte. In den ersten Kriegsmonaten wurde die Registrierung von Immobilien aus Sicherheitsgründen ausgesetzt, jedoch wurden die Transaktionen Mitte 2022 wieder aufgenommen. Derzeit sind Immobilienkäufe im gesamten von der ukrainischen Regierung kontrollierten Gebiet unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Transaktionen dürfen nur von autorisierten Notaren durchgeführt werden (Sonderregister des Justizministeriums). Außerdem sind derzeit Immobiliengeschäfte in besetzten oder frontnahen Gebieten sowie Transaktionen mit Bürgern und Unternehmen der Russischen Föderation verboten. Ein ausländischer Investor kann also jede Art von Immobilie kaufen, sofern er sich an die Standardverfahren hält, muss jedoch beachten, dass in unmittelbaren Kampfzonen derzeit keine Registrierung erfolgt. Insgesamt bleiben die rechtlichen Rahmenbedingungen günstig: Selbst während des Krieges ist das Eigentumsrecht geschützt, und der Staat unterstützt den Betrieb der Register, um die Rechtssicherheit von Transaktionen zu gewährleisten.

Mehr über den Schritt-für-Schritt-Prozess des Kauf- und Verkaufsgeschäfts erfahren Sie in unserem Blog-Leitfaden unter diesem Link.

Besteuerung in der Ukraine und finanzielle Aspekte für Staatsbürger anderer Länder

Ein Investor aus jedem Land der Welt (Nichtansässiger der Ukraine) muss im Voraus die steuerlichen Konsequenzen beim Erwerb und Besitz von Immobilien in der Ukraine sowie die geltenden Vorschriften für Währungsabwicklungen verstehen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Steuern beim Kauf und Besitz. Beim Immobilienkauf in der Ukraine fällt eine Gebühr von 1 % des Kaufpreises an (Staatsgebühr und Rentenbeitrag). Die jährliche Immobiliensteuer in der Ukraine ist symbolisch: Die ersten 60 m² einer Wohnung (120 m² eines Hauses) sind steuerfrei, und für die Überschreitung wird ein geringer Betrag gemäß den von den lokalen Behörden festgelegten Sätzen erhoben. Bei den meisten Standardobjekten fällt entweder gar keine Steuer an oder sie beträgt nur wenige Hundert US-Dollar pro Jahr.

Einkommenssteuer (Mieteinnahmen und Verkauf). Mieteinnahmen unterliegen für Nichtansässige (wie für Ansässige) einer Steuer von 18 % plus 1,5 % Wehrbeitrag im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit. Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass ein Nichtansässiger seine Immobilie über einen Steuervertreter vermietet – zum Beispiel durch einen Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft, die die Steuer einbehält und an den Staat abführt. Auch der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Steuer von 18 % plus 1,5 % für Nichtansässige. Wenn das Objekt jedoch länger als 3 Jahre im Eigentum war und es sich um den ersten Verkauf im Kalenderjahr handelt, fällt keine ukrainische Einkommensteuer an – diese Steuerbefreiung gilt auch für Nichtansässige. Langfristige Investitionen ermöglichen somit legal die Vermeidung von Kapitalertragssteuern in der Ukraine.

Doppelbesteuerung. Da Bürger vieler Länder verpflichtet sind, ihre weltweiten Einkünfte zu deklarieren, ist es wichtig zu wissen, wie ukrainische Steuern im Heimatland angerechnet werden. Zwischen der Ukraine und vielen Ländern bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Das bedeutet, dass in der Ukraine gezahlte Steuern (z. B. auf Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse) bei der Steuerberechnung im Heimatland angerechnet werden. Somit wird eine doppelte Besteuerung vermieden und der ausländische Investor muss nicht zweimal Steuern zahlen.

Währungskontrolle und Überweisungen. Besonderes Augenmerk sollte auf die Regeln zur Ein- und Ausfuhr von Kapital gelegt werden. Ein Investor aus jedem Land kann legal Kapital in die Ukraine bringen, um Immobilien zu kaufen – ausländische Investitionen sind nicht verboten, und ukrainische Banken eröffnen Konten für Nichtansässige. Der Rücktransfer von Kapital ist derzeit jedoch aufgrund temporärer Währungsbeschränkungen (für die Dauer des Kriegsrechts in der Ukraine) eingeschränkt. Die Nationalbank der Ukraine hat vorübergehend die Ausfuhr von Investitionen ins Ausland untersagt. Das bedeutet: Wenn ein Nichtansässiger seine Immobilie während dieser Einschränkungen verkauft, kann er den Erlös nicht frei in US-Dollar umwandeln und aus der Ukraine überweisen – die Mittel müssen auf dem ukrainischen Konto verbleiben oder im Land reinvestiert werden, bis die Beschränkungen aufgehoben werden. Diese Maßnahmen sind vorübergehend: Mit der wirtschaftlichen Stabilisierung wird die Währungskontrolle gelockert und der Transfer von Gewinnen ins Ausland wird wieder möglich sein.

Ukrainische Immobilien sind eine Nische für Investoren aus aller Welt, die bereit sind, ein höheres Risiko für eine potenziell hohe Rendite einzugehen – insbesondere langfristig.

Fernverwaltung von Immobilien

Viele Investoren, die keine ukrainischen Staatsbürger sind, planen, ihre gekauften Wohn- oder Gewerbeimmobilien aus dem Ausland zu verwalten. Dank technologischer Entwicklungen und lokaler Dienstleister ist die Fernverwaltung ukrainischer Immobilien heute Realität. Nachfolgend sind die wichtigsten Möglichkeiten und Empfehlungen aufgeführt:

Verwaltungsgesellschaften und Treuhanddienste. Die einfachste Art, Kontrolle über eine Immobilie zu behalten, ist der Abschluss eines Vertrags mit einer professionellen Verwaltungsgesellschaft (wie TridentEstate). Unser Leistungsangebot umfasst: Mietersuche, Mietinkasso, Zahlung der Nebenkosten, laufende Reparaturen und Reinigung. Gegen eine Provision von etwa 10 % der Mieteinnahmen übernimmt unser Unternehmen die vollständige Betreuung der Immobilie und stellt dem Eigentümer Berichte zur Verfügung. Einige große Bauträger bieten ebenfalls Verwaltungsdienste für Investoren an, die Wohnungen in ihren Projekten gekauft haben. Der Vertrag kann alle Bedingungen enthalten, einschließlich der Befugnis der Firma, Sie bei Behörden zu vertreten. Eine Alternative ist die Erteilung einer Vollmacht an eine vertrauenswürdige Person (z. B. einen Anwalt oder Bekannten), die in Ihrem Namen handelt. Mit einem solchen Vertreter können Sie nahezu alle Aufgaben aus der Ferne erledigen – vom Mietvertragsabschluss bis zur Antragstellung bei Behörden. Die Wahl des Vertreters erfordert jedoch Vorsicht und Vertrauen, daher ist oft eine professionelle Verwaltungsgesellschaft die bessere Wahl.

Online-Dienste und Benutzerkonten. Der ukrainische Immobilienmarkt wird zunehmend digitalisiert. Schon jetzt sind viele Dienste online verfügbar: Das Immobilienregister kann aus der Ferne eingesehen werden, und Nebenkosten lassen sich bequem per Online-Banking und über die Webseiten der Versorger verwalten. Einige neue Wohnanlagen sind mit Smart-Home-Systemen ausgestattet, die es dem Eigentümer ermöglichen, über eine App den Zugang zur Wohnung und den Ressourcenverbrauch zu überwachen sowie Benachrichtigungen von der Verwaltungsgesellschaft zu erhalten. So lassen sich viele Routineaufgaben von überall auf der Welt online erledigen. Natürlich ist zur physischen Überprüfung der Immobilie ein Helfer vor Ort notwendig (z. B. Inspektion alle paar Monate durch TridentEstate-Mitarbeiter).

Bank- und Zahlungsabwicklungen. Auch die Finanzverwaltung eines Mietobjekts ist aus der Ferne möglich. Nach dem Immobilienkauf eröffnet der ausländische Eigentümer in der Regel ein Bankkonto in der Ukraine, das mit seiner Steuer-ID verknüpft ist. Die Mieteinnahmen werden auf dieses Konto überwiesen, von dem aus auch Steuern und Nebenkosten bezahlt werden können. Ukrainische Banken bieten komfortable Online-Apps (auch auf Englisch) zur Überwachung von Transaktionen, Überweisungen und Währungsumtausch an. Bei Zusammenarbeit mit TridentEstate sind viele Prozesse automatisiert: Beispielsweise wird Steuer und Provision direkt vom Zahlungseingang abgezogen, und der Restbetrag wird an den Eigentümer überwiesen. So kann ein ausländischer Investor, durch klug eingerichtete Prozesse, nahezu passiv Mieteinnahmen erzielen und nur minimalen Verwaltungsaufwand haben.

Alle Verwaltungsdienstleistungen und mehr finden Sie auf unserer Website im Bereich Unternehmensleistungen. Auf der TridentEstate-Leistungsseite finden Sie detaillierte Informationen zu unseren Online-Diensten. Zögern Sie nicht – sprechen Sie uns an, denn das Zeitfenster für Gelegenheiten bleibt nicht ewig offen!

Beratung

Risiken und deren Minimierung für Ausländer

Jede Auslandsinvestition birgt Risiken, und die Ukraine ist da keine Ausnahme. Ein kluger Investor muss diese Risiken bewerten und Maßnahmen zu deren Reduzierung ergreifen. Im Folgenden betrachten wir die wichtigsten Risiken im Zusammenhang mit ukrainischen Immobilien und Möglichkeiten, Investitionen zu schützen:

Kriegsrisiko und politische Instabilität.

Das Hauptspezifikum – das anhaltende bewaffnete Konflikt mit Russland.

Es schafft Unsicherheit bezüglich des Zeitrahmens für den Wiederaufbau des Landes und der Sicherheit von Eigentum. Die Wahrscheinlichkeit physischer Schäden an Immobilien (z. B. durch Beschuss) hängt von der Region ab: Im Westen und im Zentrum ist sie minimal, in Frontgebieten jedoch extrem hoch. Ausländischen Investoren ist zu empfehlen, sich auf Gebiete fernab der Kampfhandlungen zu konzentrieren. Versicherungsunternehmen decken in der Regel keine Kriegsschäden für private Investoren aus dem Ausland ab. Daher besteht die beste Möglichkeit zur Risikominderung darin, den Standort sorgfältig auszuwählen und kein Kapital zu investieren, dessen Verlust kritisch wäre. Politische Risiken (Regierungswechsel, Verzögerung von Reformen) werden dadurch abgemildert, dass der Kurs der Eurointegration weiterhin besteht und das ukrainische Recht zunehmend an das europäische angepasst wird. Die Wahrscheinlichkeit der Enteignung oder Verstaatlichung von Privateigentum ist in der Ukraine äußerst gering – das Eigentumsrecht ist sogar in Krisenzeiten durch die Verfassung geschützt. Insgesamt sollte man den Markt nur dann betreten, wenn man bereit ist, ein erhöhtes Risiko zu akzeptieren, und mit langfristiger Perspektive investiert – sobald sich nach dem Krieg die Stabilität wiederherstellt.

Rechtliche Besonderheiten und Due Diligence.

Für Ausländer kann das rechtliche Umfeld eines anderen Landes intransparent sein, besonders ohne Kenntnisse der Landessprache. Risiken wie Betrug (z. B. Verkauf einer Wohnung ohne Zustimmung von Miteigentümern, gefälschte Dokumente), Kauf von Objekten mit versteckten Schulden oder Pfändungen, sowie Investitionen in eingefrorene Bauprojekte sind möglich. Diese Risiken lassen sich durch die Einbindung von TridentEstate und eine gründliche Prüfung der Immobilie und des Bauträgers vor Vertragsabschluss minimieren. Unsere Firma empfiehlt: Überprüfen Sie die Eigentumshistorie, stellen Sie sicher, dass keine Belastungen vorliegen, analysieren Sie den Ruf des Bauträgers (bei Neubauten) und prüfen Sie sämtliche Unterlagen. Eine solche Prüfung ist eine Standardleistung auf dem Markt und senkt das Risiko nach dem Kauf erheblich.

Versicherung von Risiken.

Wie bereits erwähnt, decken Standardversicherungen keine Kriegsgeschehnisse ab, doch ausländische Investoren haben Zugang zu anderen Versicherungslösungen. Es ist unbedingt ratsam, das Objekt gegen klassische Risiken wie Feuer, Wasser- oder Einbruchschäden zu versichern – besonders, wenn die Immobilie während Ihrer Abwesenheit vermietet ist. Eine solche Police ist relativ kostengünstig, schützt aber effektiv vor häufigen Bedrohungen. Zusätzlich kann eine sogenannte Titelversicherung („title insurance“) abgeschlossen werden – sie schützt bei rechtlichen Problemen mit der Eigentumshistorie vor dem Verlust des Eigentumsrechts. Dieses Produkt ist bei einigen Versicherern erhältlich und kann die Investition zusätzlich absichern. Insgesamt lässt sich das Risiko beim Investieren in ukrainische Immobilien durch eine Kombination aus Versicherung, professioneller Prüfung und Zusammenarbeit mit verlässlichen Partnern deutlich reduzieren.

Fazit

Ukrainische Immobilien sind eine Nische für Investoren, die bereit sind, ein höheres Risiko für potenziell hohe Renditen einzugehen. Der Markt lockt mit einem niedrigen Einstiegspreis (ab 20.000 $ in sicheren Regionen der Ukraine) und einem großen Wachstumspotenzial. Diese Art von Investition ist besonders für jene geeignet, die ihr Portfolio diversifizieren möchten und auf langfristige Vorteile setzen. Mit sorgfältiger Vorbereitung und kompetentem Management kann die Investition in ukrainische Immobilien zu einem erfolgreichen Projekt werden, das den Einstieg in einen vielversprechenden Markt in einem frühen Entwicklungsstadium ermöglicht.

Der Beitrag wurde von den Fachleuten von TridentEstate (Trident.Estate) erstellt. Alle Inhalte im Blog tridentEstateBlog zum Thema Immobilieninvestitionen in der Ukraine dienen ausschließlich Informationszwecken und stellen keine direkte Empfehlung zum Kauf von Immobilien in der Ukraine dar. Für eine konkrete Investitionsplanung sollten Sie sich an Fachleute wenden.

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