Investissements dans l'immobilier en construction en Ukraine

Analyse du marché de l'immobilier en construction en Ukraine

Situation actuelle du marché

Selon les données, en 2024, la demande de nouvelles constructions en Ukraine n'a atteint que 20% du niveau d'avant-guerre, tandis que la demande pour l'immobilier secondaire a atteint 70% du niveau d'avant-guerre. Cela indique une baisse significative de l'intérêt pour l'immobilier en construction, causée par les actions militaires et l'instabilité économique. Néanmoins, le marché s'adapte progressivement aux nouvelles conditions, et dans certaines régions, une reprise de l'activité de construction est observée, compte tenu du fait que certaines régions sont en ligne directe de combat, tandis que d'autres sont situées à 500 kilomètres ou plus de la zone de conflit à la frontière avec les pays de l'OTAN.

Impact de la guerre sur le marché de la construction neuve

Le conflit militaire a eu un impact significatif sur le marché immobilier en construction en Ukraine. De nombreux projets ont été suspendus ou gelés, en particulier dans les zones de combats actifs. Cependant, dans les régions relativement sûres, comme les régions de l'ouest de l'Ukraine, la construction se poursuit, et certains promoteurs mettent en service de nouveaux projets avec un léger retard mais de manière stable.

Les investisseurs doivent garder à l'esprit que la reprise du marché dépend directement de la stabilisation de la situation dans le pays et de la fin des hostilités. Globalement, les régions occidentales de l'Ukraine ont appris à vivre dans ces conditions au cours des quatre années de conflit, et au contraire, elles se développent activement grâce aux déplacés de l'est de l'Ukraine. C'est pourquoi l'investissement dans l'immobilier ukrainien pour les investisseurs étrangers reste une direction très pertinente et prometteuse, comportant les mêmes risques que tout autre marché.

Tendances des prix et prévisions

Malgré la baisse de la demande, les prix des nouvelles constructions dans certaines régions d'Ukraine montrent une tendance à la hausse. Par exemple, à Lviv, le prix du mètre carré dans les nouveaux projets a augmenté de 14% en 2024. Les prévisions pour 2025 indiquent une possible augmentation des prix des nouvelles constructions de classe confort jusqu'à 15%, et de 5% à 10% pour les biens de classe affaires. Les principaux facteurs de la hausse des prix sont l'augmentation du coût des matériaux de construction, l'inflation et la pénurie de main-d'œuvre qualifiée.

Options d'investissement dans l'immobilier en construction

Le marché de la nouvelle propriété résidentielle en Ukraine offre aux investisseurs une large gamme de stratégies de placement. Le niveau potentiel de rendement et le risque associé dépendent du stade de préparation du projet, du modèle juridique de la transaction et des objectifs de l'investisseur. Certaines approches impliquent des investissements à long terme avec un accent sur l'appréciation de la valeur, d'autres visent un retour rapide du capital ou un revenu locatif stable. Il est important de considérer non seulement le prix du bien, mais aussi la liquidité du logement, la demande dans l'emplacement spécifique ainsi que le niveau de confiance envers le promoteur.

Investissement au stade de la fosse

Il s'agit de la forme d'investissement la plus rentable mais aussi la plus risquée. Le bien est acquis avant même le début des travaux actifs, lorsque le projet est encore au stade de la documentation, des fondations ou des premiers étages. À ce stade, le prix du mètre carré peut être de 25 à 40 % inférieur au prix du marché, permettant ainsi une marge élevée lors de la revente après livraison. Cependant, il est crucial de vérifier soigneusement la réputation du promoteur, la présence des permis nécessaires et l'accès au financement bancaire, car c'est à ce stade que les projets sont le plus souvent gelés ou reportés, d'autant plus qu'en Ukraine, la réglementation de la construction par étapes n'est pas encore légiférée comme dans les pays de l'UE.

Achat à l'étape d'achèvement de la construction

Une stratégie plus équilibrée avec un risque modéré. L'acquisition d'un appartement dans les dernières étapes — 3 à 6 mois avant la livraison — permet à l'investisseur d'économiser jusqu'à 10-15% par rapport au prix de marché d'un logement fini et d'atteindre plus rapidement la rentabilité (revente ou location). Cette approche est préférable pour les investisseurs étrangers qui souhaitent réduire leur temps d'entrée sur le marché et ne pas s'occuper du suivi du chantier. Cependant, il est important de s'assurer que le promoteur n'a pas de dettes envers les entrepreneurs ou les services publics, ce qui pourrait retarder la réception des actes de mise en service.

Investir dans des appartements pour la location

Ce type d'investissement vise à générer des revenus passifs réguliers. Les studios compacts et les appartements d'une chambre situés dans les centres-villes, à proximité des universités, clusters IT et centres d'affaires, sont particulièrement recherchés. Le rendement locatif moyen pour des locations de courte durée peut atteindre 8 à 12 % par an en dollars, tandis que pour des locations de longue durée il est de 5 à 8 %. Il est important de porter attention à la qualité des finitions, aux systèmes d'ingénierie et à la possibilité juridique de louer (pour les appartements dans des immeubles commerciaux, ces conditions doivent être vérifiées séparément).

Achat de biens commerciaux dans des complexes résidentiels

Les investisseurs se tournent de plus en plus vers les locaux commerciaux dans les complexes résidentiels : boutiques, cafés, pharmacies, salons et bureaux. Ceux-ci sont situés au rez-de-chaussée et bénéficient d'un fort passage piétonnier. La rentabilité de tels investissements peut dépasser celle des logements — jusqu'à 15 % par an — surtout si le local est bien situé et déjà loué à un locataire principal. Cependant, l'entrée sur ce segment nécessite un capital initial plus élevé et une meilleure compréhension des conditions du marché ainsi que la possession des licences d'exploitation appropriées.

Investissements collectifs ou participation au capital des projets

Une forme d'investissement où l'investisseur ne possède pas un appartement spécifique, mais participe à un projet de construction en tant que copropriétaire du capital. Cela peut être un investissement collectif classique via un fonds ou une SPV (société de projet spécifique), ou une coopération directe avec un promoteur. L'avantage est de pouvoir participer à des projets de grande envergure avec diversification du risque et abaissement du seuil d'entrée grâce à la mutualisation des ressources. Toutefois, ces modèles nécessitent une analyse approfondie des accords de partenariat, une transparence du business plan et une répartition claire des bénéfices après la livraison du projet, et en cas de biens commerciaux, une part ultérieure dans la société de gestion.

Ci-dessus sont décrites 5 principales stratégies d'investissement dans des logements neufs en construction en Ukraine, parmi lesquelles on peut distinguer les plus risquées, telles que les investissements au stade de la fosse, et des investissements à risque modéré avec l'objectif de louer la propriété.

Risques et écueils pour les investisseurs étrangers

• Risques juridiques. Difficultés dans l'enregistrement des droits de propriété, nécessité de vérifier attentivement les documents et la réputation du promoteur.
• Risque de projet inachevé. Forte probabilité de gel ou d'arrêt de la construction en raison de problèmes financiers du promoteur ou de circonstances de force majeure.
• Fluctuations du taux de change. Impact de l'inflation et de l'instabilité de la monnaie nationale sur la valeur des investissements et leur rentabilité potentielle.
• Instabilité politique et économique. Influence des actions militaires et des décisions politiques sur le marché immobilier et le climat d'investissement en général.
• Risques liés aux infrastructures. Insuffisance du développement des infrastructures dans la zone de construction, ce qui peut réduire l'attractivité du bien pour les locataires ou les acheteurs.

Particularités régionales et coût des investissements

Le coût de l'immobilier en construction en Ukraine varie considérablement selon la région :

• Kyiv. Le prix moyen du mètre carré dans les nouveaux projets est d'environ 1350 $, mais malheureusement, il reste très peu de projets réellement en construction à Kyiv.
• Lviv. Les prix ont augmenté de 2,5 % en 2024 et ont atteint 1108 $ par mètre carré, bien que dans les complexes de classe confort, ils soient similaires à ceux de Kyiv.
• Odessa. Le prix du mètre carré est resté stable à 890 $.
• Kharkiv. Après la chute des prix en 2022, le marché n'a pas encore récupéré ; au début de 2024, il n'y a pas de complexes résidentiels en construction dans la ville, et le prix moyen des nouveaux logements prêts à Kharkiv commence à 800 $ par mètre carré.

Les investisseurs doivent noter que les régions occidentales de l'Ukraine, telles que Lviv et Ivano-Frankivsk, montrent une croissance plus stable des prix et de la demande en logement, en raison de la migration interne de la population et de leur éloignement des zones de conflit.

Les régions centrales de l'Ukraine ont pratiquement cessé la construction de nouveaux logements résidentiels, tandis que dans l'ouest du pays, le nombre de complexes résidentiels et de mètres carrés mis en service a même augmenté par rapport à l'année pré-guerre 2021.

Recommandations pratiques pour les investisseurs étrangers

Entrer sur le marché immobilier en construction en Ukraine nécessite une approche systématique, surtout pour les investisseurs peu familiers avec le droit ukrainien et les pratiques de développement immobilier. La présence de conflits militaires actifs, les différences de réglementation entre les régions et une forte part de projets avec des schémas de financement non transparents rendent indispensable une analyse préalable. Les investisseurs étrangers doivent procéder par étapes, en commençant par choisir la juridiction, l'emplacement et un promoteur fiable. Sans préparation adéquate, même un projet prometteur peut entraîner des pertes ou des litiges.

Les recommandations pratiques pour un investisseur étranger dans un nouveau projet résidentiel en Ukraine au stade de la construction peuvent être les suivantes :

• Effectuer une vérification minutieuse du promoteur. Avant d'investir, il est nécessaire de vérifier les permis de construire, l'historique des projets réalisés, l'absence de litiges juridiques et de dettes.
• Évaluer les risques juridiques. Il est recommandé de recourir aux services d'un avocat spécialisé, tel que ceux de l'équipe de TridentEstate, pour analyser le contrat de participation à la construction ou le contrat d'investissement, surtout si l'achat se fait par l'intermédiaire d'un tiers.
• Analyser l'emplacement et les perspectives de développement de la zone. L'emplacement est l'un des principaux facteurs de réussite d'un investissement. Il est important de prendre en compte l'accessibilité des transports, la présence d'écoles, d'établissements de santé et le développement de l'infrastructure sociale.
• Vérifier le mécanisme de paiement. Pour les ressortissants étrangers, des conditions de paiement transparentes sont particulièrement importantes. Il faut préciser s'il est possible d'ouvrir un compte d'investissement spécial ou d'effectuer les paiements via des banques autorisées.
• Conclure le contrat avec un accompagnement juridique. La transaction doit être réalisée avec un accompagnement notarial obligatoire, et en cas de participation au financement d'un projet, avec l'enregistrement du contrat au Registre national des droits de propriété immobilière.

Conclusions

Le marché de l'immobilier en construction en Ukraine reste un domaine d'investissement à haut risque mais prometteur, en particulier dans les régions occidentales et centrales du pays. Malgré les défis liés à l'état de guerre, à la hausse des prix des matériaux de construction et à la baisse de la demande, les promoteurs s'adaptent en proposant des conditions flexibles et des projets fiables.

Les avantages potentiels incluent l'augmentation de la valeur de l'immobilier au moment de la mise en service, des revenus locatifs stables et la possibilité d'une revente rentable. Toutefois, sans une préparation juridique et commerciale adéquate, les investissements peuvent entraîner des pertes. Les principaux risques comprennent l'inachèvement des projets, les difficultés d'enregistrement des droits de propriété et le manque de transparence de certains schémas de financement.

Il est recommandé aux investisseurs étrangers de se concentrer sur les projets ayant un niveau d'achèvement minimum de 50 à 70 %, réalisés par des entreprises ayant une réputation irréprochable. Il est également important de tenir compte des spécificités régionales : il faut investir dans les villes où la demande de location et la pression migratoire sont maintenues. Dans un contexte de transformation de l'économie ukrainienne, le marché du neuf pourrait devenir un actif attractif pour des investissements à long terme, à condition d'une approche prudente et informée.

Matériel préparé par les spécialistes de TridentEstate (Trident.Estate). Tous les matériaux relatifs à l'investissement immobilier en Ukraine sur le site et le blog www.trident.estate sont uniquement à titre informatif et ne constituent pas des recommandations directes pour l'achat de biens immobiliers en Ukraine. Pour la planification d'investissements en Ukraine, veuillez contacter nos spécialistes. Un formulaire est disponible en bas de cet article pour qu'un conseiller en investissement vous contacte.

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