Investimentos em imóveis em construção na Ucrânia

Análise do mercado de imóveis em construção na Ucrânia

Situação atual do mercado

De acordo com dados, em 2024 a demanda por novos imóveis na Ucrânia representou apenas 20% do nível pré-guerra, enquanto a demanda por imóveis de segunda mão atingiu 70% do nível pré-guerra. Isso indica uma queda significativa no interesse por imóveis em construção, causada pelas ações militares e instabilidade econômica. No entanto, o mercado está gradualmente se adaptando às novas condições, e em algumas regiões observa-se um aumento da atividade de construção, considerando que algumas regiões estão na linha de frente, enquanto outras estão a 500 ou mais quilômetros da zona de conflito na fronteira com países da OTAN.

Impacto da guerra no mercado de novas construções

O conflito armado impactou significativamente o mercado de imóveis em construção na Ucrânia. Muitos projetos foram suspensos ou congelados, especialmente em zonas de combate ativo. No entanto, em regiões relativamente seguras, como o oeste da Ucrânia, a construção continua, e alguns incorporadores estão entregando novos projetos com pequenos atrasos, mas de forma consistente.

Os investidores devem considerar que a recuperação do mercado depende diretamente da estabilização da situação no país e do fim das hostilidades. De modo geral, as regiões ocidentais da Ucrânia, após quatro anos de conflito, já aprenderam a viver nessas condições e, ao contrário, estão se desenvolvendo e crescendo ativamente graças ao fluxo de deslocados do leste da Ucrânia. Portanto, investir em imóveis na Ucrânia para investidores estrangeiros é uma direção atual e muito promissora, embora envolva riscos semelhantes aos de qualquer outro mercado.

Tendências de preços e previsões

Apesar da queda na demanda, os preços de imóveis novos em algumas regiões da Ucrânia mostram uma tendência de alta. Por exemplo, em Lviv, o preço do metro quadrado em novos empreendimentos aumentou 14% em 2024. As previsões para 2025 indicam um possível aumento de preços de até 15% para imóveis de classe confortável e de 5% a 10% para imóveis de classe empresarial. Os principais fatores para o aumento dos preços são a alta dos materiais de construção, a inflação e a escassez de mão de obra qualificada.

Opções de investimento em imóveis em construção

O mercado de imóveis residenciais novos na Ucrânia oferece aos investidores uma ampla gama de estratégias de investimento de capital. O nível de rentabilidade potencial e o risco associado dependem do estágio de conclusão do projeto, do modelo jurídico da transação e dos objetivos do investidor. Algumas abordagens envolvem investimentos de longo prazo com foco na valorização, outras visam a rápida rotação de capital ou a obtenção de renda de aluguel estável. É importante considerar não apenas o preço do imóvel, mas também sua liquidez, a demanda na localização específica e o nível de confiança no incorporador.

Investir na fase inicial (fundação)

Esta é a forma de investimento mais rentável, mas também a mais arriscada. Compra-se o imóvel ainda antes do início efetivo das obras, quando o projeto está na fase de documentação, fundação ou primeiros andares. Nesta etapa, o preço por metro quadrado pode ser 25–40% inferior ao valor de mercado, permitindo uma alta margem de lucro na venda após a entrega. Contudo, é crucial verificar minuciosamente a reputação do incorporador, a existência de licenças e o acesso ao financiamento de crédito, especialmente considerando que na Ucrânia não há regulamentação legislativa clara das etapas de construção, como ocorre nos países da UE.

Compra na fase final de construção

Uma estratégia mais equilibrada com risco moderado. A compra de um apartamento nos 3–6 meses antes da entrega permite ao investidor economizar até 10–15% em comparação com o preço de mercado do imóvel pronto e entrar rapidamente na geração de receita (venda ou aluguel). Esta abordagem é preferível para investidores estrangeiros que desejam reduzir o tempo de entrada no mercado e não pretendem acompanhar a construção. No entanto, é importante garantir que o incorporador não tenha dívidas com empreiteiros e serviços públicos, o que poderia atrasar a emissão dos documentos de aceitação da obra.

Investir em apartamentos para aluguel

Esse tipo de investimento visa gerar renda passiva regular. Estúdios compactos e apartamentos de um quarto em áreas centrais de grandes cidades, próximos a universidades, clusters de TI e centros de negócios, são particularmente procurados. A rentabilidade média para aluguel por temporada pode chegar a 8–12% ao ano em dólares, enquanto para aluguel de longo prazo fica entre 5–8%. É importante prestar atenção à qualidade do acabamento, aos sistemas de engenharia e à possibilidade jurídica de locação (para apartamentos em imóveis comerciais, essas condições devem ser verificadas separadamente).

Compra de imóveis comerciais em complexos residenciais

Os investidores estão cada vez mais interessados em unidades comerciais dentro de complexos residenciais: lojas, cafés, farmácias, salões e escritórios. Estes imóveis estão localizados nos primeiros andares e têm alta circulação de pessoas. A rentabilidade desses investimentos pode ser maior do que a de imóveis residenciais – até 15% ao ano – especialmente se o espaço for bem localizado e alugado a um inquilino âncora. Contudo, essa modalidade exige um investimento inicial maior, melhor conhecimento das condições de mercado e a posse de licenças de utilização para a atividade comercial pretendida.

Investimentos conjuntos ou participação em projetos

Uma forma de investimento em que o investidor não adquire um apartamento específico, mas participa de um projeto de construção como coproprietário de capital. Pode ser através de um esquema clássico de investimento coletivo via fundo ou SPV (empresa de propósito específico), ou uma cooperação direta com o desenvolvedor. A vantagem é a possibilidade de participar de grandes projetos, diversificando riscos e reduzindo a barreira de entrada por meio da união de recursos. No entanto, tais modelos exigem análise detalhada dos acordos de parceria, transparência do plano de negócios e clareza na distribuição dos lucros após a entrega do imóvel e, em casos de imóveis comerciais, participação adicional na empresa gestora.

Acima foram descritas 5 principais estratégias de investimento em imóveis residenciais em construção na Ucrânia, entre as quais se destacam as de maior risco, como investimentos na fase de fundação, e as de risco moderado, com foco na locação da propriedade.

Riscos e armadilhas para investidores estrangeiros

• Riscos jurídicos. Dificuldades na obtenção dos direitos de propriedade, necessidade de verificação rigorosa dos documentos e da reputação do incorporador.
• Risco de inacabamento. Alta probabilidade de paralisação ou interrupção da construção devido a problemas financeiros do incorporador ou circunstâncias de força maior.
• Flutuações cambiais. Influência da inflação e da instabilidade da moeda nacional sobre o valor do investimento e o retorno potencial.
• Instabilidade política e econômica. Impacto de ações militares e decisões políticas no mercado imobiliário e no clima de investimentos como um todo.
• Riscos de infraestrutura. Desenvolvimento insuficiente da infraestrutura na área da construção, o que pode reduzir a atratividade do imóvel para locatários ou compradores.

Características regionais e custo dos investimentos

O custo de imóveis em construção na Ucrânia varia significativamente dependendo da região:

• Kyiv. O preço médio por metro quadrado em novos empreendimentos é de cerca de US$1350, mas, infelizmente, há muito poucos projetos em construção de fato em Kyiv.
• Lviv. Os preços em 2024 aumentaram 2,5% e atingiram US$1108 por metro quadrado, embora em complexos de classe confortável sejam semelhantes aos de Kyiv.
• Odessa. O preço por metro quadrado permaneceu inalterado, em torno de US$890.
• Kharkiv. Após a queda dos preços em 2022, o preço por metro quadrado ainda não se recuperou; em 2024, não há complexos residenciais em construção, e o preço médio de imóveis novos prontos em Kharkiv começa a partir de US$800 por metro quadrado.

Os investidores devem considerar que as regiões ocidentais da Ucrânia, como Lviv e Ivano-Frankivsk, demonstram um crescimento mais estável dos preços e da demanda por imóveis, impulsionado pela migração interna e pela distância das zonas de conflito.

As regiões centrais da Ucrânia praticamente pararam a construção de novos imóveis residenciais, enquanto no oeste da Ucrânia o número de complexos habitacionais e metros quadrados entregues cresceu em comparação com o período pré-guerra de 2021.

Recomendações práticas para investidores estrangeiros

Entrar no mercado de imóveis em construção na Ucrânia requer uma abordagem sistemática, especialmente para investidores não familiarizados com o direito ucraniano e as práticas de desenvolvimento. A presença de ações militares ativas, as diferenças regulatórias entre as regiões e a alta proporção de projetos com esquemas de financiamento pouco transparentes tornam a análise prévia obrigatória. Os investidores estrangeiros devem agir de forma etapada, começando pela escolha da jurisdição, localização e de um incorporador confiável. Sem a devida preparação, mesmo um projeto promissor pode resultar em prejuízos ou litígios.

As recomendações práticas para um investidor estrangeiro em imóveis residenciais novos na Ucrânia durante a fase de construção podem incluir:

• Realizar uma verificação rigorosa do incorporador. Antes de investir, é necessário verificar as licenças, o histórico de projetos realizados, a existência de processos judiciais e dívidas.
• Avaliação de riscos jurídicos. Recomenda-se utilizar os serviços de um advogado especializado, como os disponíveis na equipe da TridentEstate, para análise dos contratos de participação na construção ou de investimento, especialmente se o imóvel for adquirido por meio de um intermediário.
• Análise da localização e perspectivas de desenvolvimento da área. A localização é um dos fatores principais para o sucesso do investimento. É importante considerar o acesso ao transporte, a presença de escolas, unidades de saúde e o desenvolvimento da infraestrutura social.
• Verificação do mecanismo de pagamento. Para estrangeiros, condições de pagamento transparentes são especialmente importantes. Deve-se esclarecer se é possível abrir uma conta de investimento especial ou se o pagamento será feito através de bancos autorizados.
• Formalização do contrato com assistência notarial. A transação deve ser formalizada com assistência notarial obrigatória e, em caso de participação compartilhada, o contrato deve ser registrado no Registro Estatal de Direitos de Propriedade.

Conclusões

O mercado de imóveis em construção na Ucrânia continua sendo um setor de alto risco, mas promissor para investimentos, especialmente nas regiões ocidentais e centrais do país. Apesar dos desafios relacionados ao estado de guerra, ao aumento dos preços dos materiais de construção e à queda da demanda, os incorporadores estão se adaptando, oferecendo condições flexíveis e projetos confiáveis.

Os potenciais benefícios incluem a valorização do imóvel até a entrega, uma renda estável de aluguel e a possibilidade de uma revenda lucrativa. No entanto, sem a devida preparação jurídica e de mercado, os investimentos podem resultar em perdas. Os principais riscos incluem a não conclusão das obras, dificuldades na obtenção do registro de propriedade e a opacidade de alguns esquemas de financiamento.

Recomenda-se que investidores estrangeiros concentrem-se em projetos com um estágio mínimo de conclusão entre 50–70%, realizados por empresas com reputação impecável. Também é importante considerar as especificidades regionais: o investimento deve ser feito em cidades onde há demanda sustentada por aluguel e pressão migratória. Em um cenário de transformação econômica da Ucrânia, o mercado de imóveis novos pode se tornar um ativo atraente para investimentos de longo prazo, desde que adotada uma abordagem cautelosa e bem-informada.

Material preparado pelos especialistas da empresa TridentEstate (Trident.Estate). Todos os materiais sobre investimentos imobiliários na Ucrânia no blog do site www.trident.estate são apenas de caráter informativo e não constituem recomendações diretas para compra de imóveis na Ucrânia. Para planejar investimentos na Ucrânia, você deve entrar em contato com os especialistas. Abaixo deste artigo há um formulário, preenchendo-o, nosso consultor de investimentos entrará em contato com você.

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