Imóveis tokenizados ou propriedade própria, qual estratégia escolher?

Tokenização de imóveis: essência e tendências globais

A tokenização de imóveis é o processo de transformação dos direitos de propriedade de um imóvel em tokens digitais numa blockchain. Cada token representa uma participação no imóvel, permitindo aos investidores adquirir uma parte da propriedade em vez do imóvel inteiro. Isso abre as portas para a posse fracionada e torna os investimentos imobiliários mais acessíveis, com valores de entrada reduzidos até mesmo para apenas $1.

Vantagens da tokenização:

• Acessibilidade para pequenos investidores. Possibilidade de investir quantias pequenas, a partir de $1.000 (às vezes até a partir de $100), diminuindo a barreira de entrada no mercado.
• Acesso global. Investidores de todo o mundo podem participar de projetos sem restrições geográficas e sem complexos requisitos de reporte em diferentes jurisdições.
• Transações simplificadas. Todas as operações são realizadas online, reduzindo o tempo e os custos associados às transferências bancárias tradicionais.
• Maior liquidez. Possibilidade de vender e comprar participações em imóveis de forma mais rápida, através de plataformas digitais que operam segundo princípios de bolsa de valores.

Segundo dados, até 2030 o mercado global de imóveis tokenizados poderá atingir $3 trilhões, representando 15% do volume total de ativos imobiliários sob gestão.

Os imóveis tokenizados são uma tecnologia atraente e promissora, especialmente para mercados desenvolvidos com regulamentação clara, como os EUA ou países da União Europeia. No entanto, na realidade ucraniana, ela enfrenta várias limitações.

Tokenização de imóveis nos EUA

Nos Estados Unidos, a tokenização de imóveis tem ganhado impulso desde 2021, oferecendo aos investidores novas formas de participação no mercado. Plataformas como a RealT permitem adquirir frações de imóveis, recebendo rendimentos de aluguel e potenciais lucros com a valorização dos ativos, tudo monitorado online e acessível com investimentos muito pequenos em relação ao valor real dos imóveis.

Vantagens da tokenização nos EUA:

• Acesso a mercados diversificados. Investidores podem investir em diferentes tipos de imóveis por todo o país, diversificando seu portfólio,
• Transparência e segurança. A tecnologia blockchain garante confiabilidade e transparência nas transações,
• Automatização de processos. O uso de smart contracts simplifica muito a gestão e a execução dos termos das transações, em comparação aos métodos tradicionais em papel.

No entanto, também existem riscos relacionados à liquidez dos tokens, questões regulatórias e confiabilidade das plataformas.

Tokenização de imóveis na Ucrânia

O mercado imobiliário ucraniano também está começando a adotar tecnologias de tokenização. Algumas empresas oferecem aos investidores a possibilidade de adquirir frações de imóveis por meio de tokens digitais. Por exemplo, a empresa VDS Group oferece uma plataforma para posse fracionada de imóveis, reduzindo o valor mínimo de entrada, inclusive para investidores estrangeiros no mercado imobiliário ucraniano.

Vantagens da tokenização na Ucrânia:

• Baixo valor de entrada. Investidores podem começar com valores pequenos, tornando o mercado mais acessível,
• Abordagem inovadora. Utilização de tecnologias avançadas para atrair investimentos e gerir ativos.

Desvantagens e riscos:

• Incerteza regulatória. A legislação ucraniana sobre tokenização e ativos digitais ainda está em formação, o que pode gerar riscos legais para investidores.
• Liquidez limitada. O mercado de imóveis tokenizados na Ucrânia ainda não alcançou alta liquidez, dificultando a venda rápida dos tokens.
• Riscos tecnológicos. Possíveis vulnerabilidades na segurança das plataformas e dos smart contracts.

Comparação entre propriedade tokenizada e propriedade plena na Ucrânia

A compra tradicional de imóveis em plena propriedade continua sendo uma forma popular de investimento na Ucrânia. É possível comprar um apartamento por $20.000 em regiões como Ivano-Frankivsk ou no oblast de Kiev. Apesar do preço acessível de cerca de $20.000, as vantagens da propriedade plena são as seguintes:

• Controle total. O proprietário toma decisões de forma independente sobre o uso e gestão do imóvel,
• Potencial de aluguel. Possibilidade de obter uma renda estável com locações diretamente,
• Valorização do ativo. Em condições de mercado favoráveis, o imóvel pode se valorizar e todo o lucro ficará com o proprietário.

Até que a tokenização na Ucrânia seja institucionalmente protegida e amplamente implementada, a propriedade tradicional manterá vantagens essenciais para investimentos de longo prazo no mercado imobiliário ucraniano.

As desvantagens da propriedade plena de imóveis na Ucrânia podem incluir:

• Alto valor inicial. Necessidade de um investimento inicial significativo (embora $20.000 por um apartamento de um quarto em regiões seguras possa parecer uma pechincha para alguns),
• Custos de manutenção. Necessidade de gerir o imóvel pessoalmente ou contratar uma empresa de administração,
• Baixa liquidez. A venda de imóveis pode demorar, embora isso possa ser contestado, pois imóveis novos dentro de áreas urbanas tendem a ter alta liquidez.

Por que é mais vantajoso comprar um apartamento por $20.000 na Ucrânia do que investir em imóveis tokenizados?

Apesar de todas as inovações tecnológicas, o mercado da Ucrânia dita suas próprias realidades, tornando a compra tradicional de imóveis mais atraente para investidores, especialmente para não residentes.

Primeiramente, os preços dos imóveis na Ucrânia continuam relativamente baixos em comparação com os mercados globais. Com $20.000 é possível adquirir um apartamento de um quarto numa pequena cidade ou na periferia de grandes metrópoles, como Ivano-Frankivsk, Chernivtsi ou bairros afastados de Kiev. Este apartamento pode ser utilizado para aluguel, moradia ou revenda futura.

Em segundo lugar, o retorno desse investimento através do aluguel é, em média, de 8 a 10 anos, o que significa uma rentabilidade anual de 11–16%, especialmente em cidades estudantis e turísticas da Ucrânia Ocidental. Além disso, o proprietário recebe um ativo físico real, e não um ativo digital com status jurídico incerto (como é o caso na Ucrânia), podendo dispor dele como quiser.

Em terceiro lugar, a simplicidade jurídica e o procedimento claro de registro da propriedade através de um cartório, com inscrição no registro estatal — é um modelo comprovado utilizado há décadas. No caso da tokenização na Ucrânia, ainda não existe um mecanismo claro de proteção dos direitos dos investidores a nível legislativo, especialmente se a plataforma for fraudulenta.

Também é importante destacar que plataformas que oferecem imóveis tokenizados cobram comissões (até 10% na entrada e na saída), o que reduz significativamente a rentabilidade real para pequenos investidores. Além disso, podem existir taxas adicionais de gestão, manutenção, serviços jurídicos e técnicos.

Resumimos as principais razões pelas quais comprar um apartamento na Ucrânia de forma integral é muito mais vantajoso do que investir em imóveis tokenizados, pelo menos nos próximos 5-8 anos:

• Baixo valor de entrada para aquisição de um imóvel completo — a partir de $20.000,
• Controle físico do ativo, incluindo a possibilidade de alugá-lo, administrá-lo ou vendê-lo pessoalmente,
• Ausência de intermediários, plataformas e taxas de gestão,
• Fluxo de receita de aluguel estável e integral com investimentos mínimos,
• Total clareza jurídica e proteção dos direitos de propriedade.

Conclusões

Imóveis tokenizados são uma tecnologia atraente e promissora, especialmente para mercados desenvolvidos com regulamentação clara, como os EUA ou países da União Europeia. No entanto, na realidade ucraniana, essa tecnologia enfrenta várias limitações: base regulatória fraca, baixa liquidez, altas comissões das plataformas e opções limitadas de gestão de ativos.

Para investidores não residentes que consideram a Ucrânia como plataforma de investimentos, adquirir um apartamento na Ucrânia em plena propriedade é um caminho mais seguro, compreensível e lucrativo. Oferece total controle sobre o ativo, alta rentabilidade com aluguel e segurança do capital.

Enquanto a tokenização na Ucrânia não for institucionalmente protegida e amplamente desenvolvida, a propriedade tradicional continuará a oferecer vantagens-chave para investimentos de longo prazo.

Material preparado por especialistas da empresa TridentEstate (Trident.Estate). Todo o conteúdo sobre investimentos imobiliários na Ucrânia no site e no blog de www.trident.estate é apenas de caráter informativo e não constitui recomendações diretas para aquisição de imóveis na Ucrânia. Para planejar seus investimentos na Ucrânia, entre em contato conosco através do formulário abaixo.

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