¿Bienes raíces tokenizados o propiedad completa, qué estrategia elegir?

Tokenización inmobiliaria: esencia y tendencias globales

La tokenización de bienes raíces es el proceso de convertir los derechos de propiedad de un inmueble en tokens digitales en una blockchain. Cada token representa una participación en la propiedad del activo, permitiendo a los inversores adquirir una parte de la propiedad en lugar de todo el inmueble. Esto abre las puertas a la propiedad fraccionada y hace que las inversiones inmobiliarias sean más accesibles debido a la reducción del monto mínimo de inversión, incluso hasta $1.

Ventajas de la tokenización:

• Accesibilidad para pequeños inversores. Posibilidad de invertir pequeñas cantidades, desde $1,000 (y en algunos casos desde $100), reduciendo así la barrera de entrada al mercado.
• Acceso global. Inversores de todo el mundo pueden participar en proyectos sin restricciones geográficas ni complejos reportes en distintas jurisdicciones.
• Transacciones simplificadas. Todas las operaciones se realizan en línea, reduciendo tiempos y costos asociados a transferencias bancarias tradicionales.
• Mayor liquidez. Posibilidad de comprar y vender participaciones en bienes raíces más rápidamente gracias a plataformas digitales que funcionan como bolsas de valores.

Según datos, para 2030 el mercado global de bienes raíces tokenizados podría alcanzar los $3 billones, representando el 15% del total de activos bajo gestión en el sector inmobiliario.

La tokenización inmobiliaria es una tecnología atractiva y prometedora, especialmente en mercados desarrollados con regulaciones claras, como EE.UU. o los países de la UE. Sin embargo, en el contexto ucraniano enfrenta varias limitaciones.

Tokenización inmobiliaria en EE.UU.

En Estados Unidos, la tokenización de bienes raíces ha ganado impulso desde 2021, ofreciendo a los inversores nuevas formas de participar en el mercado. Plataformas como RealT permiten adquirir participaciones en propiedades inmobiliarias, obteniendo ingresos por alquiler y beneficios potenciales del aumento de valor del activo, todo monitorizado en línea y posibilitando inversiones con sumas muy pequeñas en comparación con el valor real del activo.

Ventajas de la tokenización en EE.UU.:

• Acceso a mercados diversos. Los inversores pueden invertir en distintos tipos de propiedades en todo el país, diversificando su portafolio,
• Transparencia y seguridad. La tecnología blockchain garantiza la fiabilidad y transparencia de las transacciones,
• Automatización de procesos. El uso de contratos inteligentes simplifica enormemente la gestión y ejecución de las condiciones de los acuerdos, en comparación con los métodos tradicionales en papel.

Sin embargo, también existen riesgos relacionados con la liquidez de los tokens, cuestiones regulatorias y la fiabilidad de las plataformas.

Tokenización inmobiliaria en Ucrania

El mercado inmobiliario ucraniano también comienza a adoptar tecnologías de tokenización. Algunas empresas ofrecen a los inversores la posibilidad de adquirir participaciones en bienes inmuebles a través de tokens digitales. Por ejemplo, la empresa VDS Group ofrece una plataforma para la propiedad fraccionada de inmuebles, reduciendo la barrera de entrada, incluso para inversores extranjeros en bienes raíces ucranianos.

Ventajas de la tokenización en Ucrania:

• Barrera de entrada baja. Los inversores pueden comenzar con pequeñas sumas, haciendo el mercado más accesible,
• Enfoque innovador. Uso de tecnologías avanzadas para atraer inversiones y gestionar activos.

Desventajas y riesgos:

• Incertidumbre regulatoria. La legislación ucraniana sobre tokenización y activos digitales aún está en desarrollo, lo que puede generar riesgos legales para los inversores.
• Liquidez limitada. El mercado de bienes raíces tokenizados en Ucrania aún no ha alcanzado alta liquidez, lo que puede dificultar la rápida venta de tokens.
• Riesgos tecnológicos. Posibles vulnerabilidades en la seguridad de las plataformas y contratos inteligentes.

Comparación entre propiedad tokenizada y propiedad completa en Ucrania

La compra tradicional de bienes raíces en propiedad completa sigue siendo una forma popular de inversión en Ucrania. Es posible comprar un apartamento por $20,000 en regiones como Ivano-Frankivsk o la región de Kiev. A pesar del precio relativamente bajo de un futuro apartamento desde $20,000, las ventajas de la propiedad completa son las siguientes:

• Control total. El propietario toma decisiones de forma independiente sobre el uso y gestión del inmueble,
• Potencial de ingresos por alquiler. Posibilidad de obtener ingresos estables por alquiler directamente,
• Aumento del valor del activo. Bajo condiciones de mercado favorables, el inmueble puede aumentar de precio y todo el incremento será exclusivamente suyo.

Hasta que la tokenización en Ucrania no sea institucionalmente protegida y a gran escala, la propiedad tradicional mantiene ventajas clave para inversiones a largo plazo en el mercado inmobiliario ucraniano.

Desventajas de la propiedad completa de bienes raíces en Ucrania pueden ser:

• Alta barrera de entrada. Se requieren inversiones iniciales significativas (aunque $20,000 por un apartamento de una habitación en regiones seguras de Ucrania puede parecer una suma baja para algunos),
• Costos de mantenimiento. Necesidad de gestionar personalmente la propiedad o contratar una empresa administradora,
• Baja liquidez. La venta de un inmueble puede tomar tiempo, aunque este punto también es discutible, ya que la liquidez de viviendas nuevas en cualquier ciudad suele ser bastante alta si se encuentran dentro del área urbana.

¿Por qué en Ucrania es más rentable comprar un apartamento por $20,000 que invertir en bienes raíces tokenizados?

A pesar de todas las innovaciones tecnológicas, el mercado de Ucrania impone sus propias realidades, que hacen que la compra tradicional de bienes raíces sea más atractiva para los inversores, especialmente los no residentes.

En primer lugar, los precios de los bienes raíces en Ucrania siguen siendo relativamente bajos en comparación con los mercados globales. Por $20,000 se puede adquirir un apartamento de una habitación en una ciudad pequeña o en las afueras de las grandes ciudades, como Ivano-Frankivsk, Chernivtsi o suburbios alejados de Kiev. Este apartamento puede ser utilizado para alquiler, residencia o futura reventa.

En segundo lugar, la recuperación de esta inversión a través del alquiler promedia entre 8 y 10 años, lo que significa una rentabilidad de aproximadamente 11-16% anual, especialmente en ciudades estudiantiles y turísticas del oeste de Ucrania. Además, el propietario obtiene un activo físico real y no un activo digital con un estatus legal incierto (como sucede actualmente en Ucrania), teniendo así la posibilidad de disponer de él a su criterio.

En tercer lugar, la simplicidad jurídica y el procedimiento claro de registro de propiedad a través de un notario y su inscripción en el registro estatal —es un modelo probado durante décadas. En el caso de la tokenización en Ucrania, todavía no existe un mecanismo claro de protección de los derechos del inversor a nivel legislativo, especialmente si la plataforma resulta ser poco confiable.

También es importante señalar que las plataformas que ofrecen bienes raíces tokenizados cobran comisiones (de hasta un 10% en la entrada y salida), lo que reduce significativamente la rentabilidad real para pequeños inversores. Además, pueden existir tarifas adicionales por administración, servicios legales y técnicos.

Resumimos las principales razones por las cuales comprar un apartamento completo en Ucrania resulta mucho más rentable que invertir en bienes raíces tokenizados, al menos en el futuro cercano de 5 a 8 años:

• Un umbral de adquisición bajo para un inmueble completo — desde $20,000,
• Control físico sobre el activo, incluyendo la posibilidad de alquilarlo, gestionarlo o venderlo personalmente,
• Ausencia de intermediarios, plataformas y comisiones de gestión,
• Flujo de ingresos por alquiler estable y completo con una inversión mínima,
• Claridad legal total y protección de los derechos de propiedad.

Conclusiones

Los bienes raíces tokenizados son una tecnología atractiva y prometedora, especialmente para los mercados desarrollados con regulación clara, como EE.UU. o los países de la UE. Sin embargo, en el contexto ucraniano enfrenta varias limitaciones: débil base regulatoria, baja liquidez, altas comisiones de plataforma y opciones limitadas de gestión del activo.

Para inversores no residentes que consideran Ucrania como plataforma de inversión, la adquisición de un apartamento en propiedad completa en Ucrania es un camino más fiable, claro y rentable. Brinda control total sobre el activo, alta rentabilidad del alquiler y seguridad del capital.

Hasta que la tokenización en Ucrania no esté protegida a nivel institucional y se desarrolle a gran escala, la propiedad tradicional mantendrá ventajas clave para las inversiones a largo plazo.

Material preparado por los especialistas de TridentEstate (Trident.Estate). Todos los materiales sobre inversiones en bienes raíces en Ucrania disponibles en el sitio web y blog de www.trident.estate tienen únicamente carácter informativo y no constituyen recomendaciones directas para la compra de propiedades en Ucrania. Para planificar inversiones en Ucrania, contáctenos a través del formulario abajo.

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