Токенізована нерухомість чи власна: яку стратегію обрати?

Токенізація нерухомості: суть і глобальні тенденції

Токенізація нерухомості — це процес перетворення прав власності на нерухоме майно в цифрові токени на блокчейні. Кожен токен символізує частку власності на об'єкт, дозволяючи інвесторам купувати частину нерухомості, а не весь об'єкт повністю. Це відкриває можливості для дробового володіння і робить інвестиції в нерухомість доступнішими завдяки зниженню мінімальної суми вкладення навіть до $1.

Переваги токенізації:

• Доступність для дрібних інвесторів. Можливість інвестувати невеликі суми, починаючи від $1 000 (іноді навіть від $100), що знижує бар'єр входу на ринок.
• Глобальний доступ. Інвестори з усього світу можуть брати участь у проектах без географічних обмежень і складної звітності в межах певної юрисдикції.
• Спрощені транзакції. Всі операції здійснюються онлайн, що скорочує час і витрати, пов'язані з традиційними банківськими переказами.
• Підвищена ліквідність. Можливість швидше купувати і продавати частки нерухомості завдяки цифровим платформам, що працюють за принципами фондової біржі.

За прогнозами, до 2030 року глобальний ринок токенізованої нерухомості може досягти $3 трлн, що становитиме 15% загального обсягу активів під управлінням у сфері нерухомості.

Токенізована нерухомість — це приваблива та перспективна технологія, особливо для розвинених ринків із чітким регулюванням, таких як США чи країни ЄС. Проте в українських реаліях вона стикається з низкою обмежень.

Токенізація нерухомості в США

У Сполучених Штатах токенізація нерухомості набирає обертів із 2021 року, пропонуючи інвесторам нові способи участі на ринку. Платформи, такі як RealT, надають можливість купувати частки в об'єктах нерухомості, отримуючи дохід від оренди і потенційний прибуток від зростання вартості активу, відстежуючи все це онлайн та маючи змогу інвестувати невеликі суми порівняно з вартістю об'єкта.

Переваги токенізації в США:

• Доступ до різноманітних ринків. Інвестори можуть вкладати кошти в різні типи нерухомості по всій країні, диверсифікуючи портфель,
• Прозорість і безпека. Технологія блокчейн забезпечує надійність і прозорість угод,
• Автоматизація процесів. Використання смарт-контрактів значно спрощує управління та виконання умов угод порівняно з традиційними паперовими методами оформлення власності.

Однак існують ризики, пов'язані з ліквідністю токенів, питаннями регулювання та надійністю самих платформ.

Токенізація нерухомості в Україні

Український ринок нерухомості також починає освоювати технології токенізації. Деякі компанії пропонують інвесторам можливість купувати частки в об'єктах нерухомості через цифрові токени. Наприклад, компанія VDS Group надає платформу для дробового володіння нерухомістю, знижуючи поріг входу, у тому числі для іноземних інвесторів в українську нерухомість.

Переваги токенізації в Україні:

• Низький поріг входу. Інвестори можуть починати з невеликих сум, що робить ринок доступнішим,
• Інноваційний підхід. Використання передових технологій для залучення інвестицій і управління активами.

Недоліки та ризики:

• Регуляторна невизначеність. Законодавство України у сфері токенізації та цифрових активів ще формується, що може створювати правові ризики для інвесторів.
• Обмежена ліквідність. Ринок токенізованої нерухомості в Україні ще не досяг високої ліквідності, що може ускладнити швидкий продаж токенів.
• Технологічні ризики. Можливі вразливості в безпеці платформ і смарт-контрактів.

Порівняння токенізованої і повної власності на нерухомість в Україні

Традиційна покупка нерухомості у повну власність залишається популярним способом інвестування в Україні. Купити квартиру за $20 000 можна в таких регіонах, як Івано-Франківськ або Київська область. Попри невелику вартість квартири від $20 000, переваги повної власності є такими:

• Повний контроль. Власник самостійно приймає рішення щодо використання та управління нерухомістю,
• Потенціал здачі в оренду. Можливість отримувати стабільний дохід від оренди особисто для себе,
• Зростання вартості активу. За сприятливих ринкових умов вартість нерухомості може зростати, і весь приріст буде належати тільки вам.

Поки токенізація в Україні не стане інституційно захищеною та масштабною, традиційна власність зберігатиме ключові переваги для довгострокових інвестицій у ринок нерухомості України.

Недоліки повної власності на нерухомість в Україні можуть бути наступними:

• Високий поріг входу. Необхідність значних початкових інвестицій (хоча сума від $20 000 за однокімнатну квартиру в безпечних регіонах може здатися низькою),
• Витрати на обслуговування. Потреба самостійного управління нерухомістю або найму керуючої компанії,
• Низька ліквідність. Продаж нерухомості може зайняти тривалий час, хоча ліквідність нового житла в межах міста завжди досить висока.

Чому в Україні вигідніше купити квартиру за $20 000, ніж інвестувати в токенізовану нерухомість?

Незважаючи на всі технологічні інновації, ринок України диктує свої реалії, які роблять традиційну покупку нерухомості більш привабливою для інвесторів, особливо нерезидентів.

По-перше, ціни на нерухомість в Україні залишаються відносно низькими порівняно з глобальними ринками. За $20 000 можна придбати однокімнатну квартиру у невеликому місті або на околицях мегаполісів, наприклад: Івано-Франківська, Чернівців або віддалених передмість Києва. Таку квартиру можна використовувати для здачі в оренду, проживання або перепродажу в майбутньому.

По-друге, окупність такої інвестиції при оренді — в середньому 8–10 років, що означає дохідність на рівні 11–16% річних, особливо у студентських та туристичних містах Західної України. При цьому власник отримує не цифровий актив із незрозумілим правовим статусом (як в Україні), а реальний фізичний об'єкт із можливістю вільного розпорядження ним.

По-третє, юридична простота і зрозуміла процедура оформлення права власності через нотаріуса, реєстрація в державному реєстрі — це перевірена модель, яка застосовується десятиліттями. У випадку токенізації в Україні досі немає чіткого механізму захисту прав інвестора на законодавчому рівні, особливо якщо платформа виявиться недобросовісною.

Також важливо зазначити, що платформи, які пропонують токенізовану нерухомість, беруть комісії (до 10% на вході та виході), що суттєво знижує реальну дохідність для дрібного інвестора. Плюс можливі додаткові збори за управління, обслуговування, юридичні та технічні послуги.

Підсумуємо основні причини, чому покупка квартири в Україні повністю набагато вигідніша за токенізовану нерухомість, принаймні на найближчі 5–8 років:

• Низький поріг для придбання об'єкта — від $20 000,
• Фізичний контроль над активом, включаючи можливість самостійно здавати в оренду, передавати в управління або продавати об'єкт,
• Відсутність посередників, платформ і комісій за управління,
• Стабільний і повний потік доходів від оренди при мінімальних інвестиціях,
• Повна юридична ясність і захист права власності.

Висновки

Токенізована нерухомість — це приваблива і перспективна технологія, особливо для розвинених ринків із чітким регулюванням, таких як США або країни ЄС. Однак в українських реаліях вона стикається з низкою обмежень: слабка регуляторна база, низька ліквідність, висока комісія платформ та обмежені можливості для управління активом.

Для інвесторів-нерезидентів, які розглядають Україну як майданчик для інвестування, придбання квартири в Україні у повну власність — це більш надійний, зрозумілий і прибутковий шлях. Він дає повний контроль над активом, високу дохідність від оренди та впевненість у збереженні капіталу.

Поки токенізація в Україні не стане інституційно захищеною і масштабною, традиційна власність зберігатиме ключові переваги для довгострокових інвестицій.

Матеріал підготовлений спеціалістами компанії TridentEstate (Trident.Estate). Всі матеріали про інвестиції в нерухомість в Україні на сайті та в блозі на www.trident.estate мають виключно інформаційний характер і не є прямими рекомендаціями щодо купівлі нерухомості в Україні. Для планування інвестицій в Україні зв'яжіться з нами через форму нижче.

FAQ. Відповіді на ключові питання