Токинизированная недвижимость или своя, какую стратегию выбрать?

Токенизация недвижимости: суть и глобальные тенденции

Токенизация недвижимости представляет собой процесс преобразования прав собственности на недвижимое имущество в цифровые токены на блокчейне. Каждый токен символизирует долю в собственности на объект, позволяя инвесторам приобретать часть недвижимости, а не весь объект целиком. Это открывает двери для дробного владения и делает инвестиции в недвижимость более доступными из-за уменьшения чека вложения даже до размеров $1.

Преимущества токенизации:

• Доступность для мелких инвесторов. Возможность инвестировать небольшие суммы, начиная от $1 000 (иногда и меньше, к примеру от $100), что снижает порог входа на рынок.
• Глобальный доступ. Инвесторы со всего мира могут участвовать в проектах без географических ограничений и сложной отчетности внутри той или иной государственной юрисдикции.
• Упрощенные транзакции. Все операции проводятся онлайн, что сокращает время и издержки, связанные с традиционными банковскими переводами.
• Повышенная ликвидность. Возможность быстрее продавать и покупать доли в недвижимости благодаря цифровым платформам, работающим по принципам фондовой биржи.

Согласно данным, к 2030 году глобальный рынок токенизированной недвижимости может достичь $3 трлн, что составит 15% от общего объема активов под управлением в сфере недвижимости.

Токенизированная недвижимость — это привлекательная и перспективная технология, особенно для развитых рынков с четкой регуляцией, таких как США или страны ЕС. Однако в украинских реалиях она сталкивается с рядом ограничений.

Токенизация недвижимости в США

В Соединенных Штатах токенизация недвижимости набирает обороты с 2021 года, предлагая инвесторам новые способы участия в рынке. Платформы, такие как RealT, предоставляют возможность приобретать доли в объектах недвижимости, получая доход от аренды и потенциальную прибыль от роста стоимости актива, следить за этим онлайн и иметь возможность заходить в сделки с недвижимость на очень маленьких сумма учитывая стоимость реального актива.

Преимущества токенизации в США:

• Доступ к разнообразным рынкам. Инвесторы могут вкладываться в различные типы недвижимости по всей стране, диверсифицируя портфель,
• Прозрачность и безопасность. Блокчейн-технологии обеспечивают надежность и прозрачность сделок,
• Автоматизация процессов. Использование смарт-контрактов упрощает управление и выполнение условий сделок в разы, по сравнению с использование классического бумажного метода оформления собственности.

Однако существуют и риски, связанные с ликвидностью токенов, регуляторными вопросами и надежностью платформ в целом.

Токенизация недвижимости в Украине

Украинский рынок недвижимости также начинает осваивать технологии токенизации. Некоторые компании предлагают инвесторам возможность приобретать доли в объектах недвижимости через цифровые токены. Например, компания VDS Group предоставляет платформу для дробного владения недвижимостью, снижая порог входа, в том числе для иностранных инвесторов в украинскую недвижимость.

Преимущества токенизации в Украине:

• Низкий порог входа. Инвесторы могут начинать с небольших сумм, что делает рынок более доступным,
• Инновационный подход. Использование передовых технологий для привлечения инвестиций и управления активами.

Недостатки и риски:

• Регуляторная неопределенность. Законодательство Украины в области токенизации и цифровых активов находится на стадии формирования, что может создавать правовые риски для инвесторов.
• Ограниченная ликвидность. Рынок токенизированной недвижимости в Украине еще не достиг высокой ликвидности, что может затруднить быструю продажу токенов.
• Технологические риски. Возможные уязвимости в безопасности платформ и смарт-контрактов.

Сравнение токенизированной и полной собственности на недвижимость в Украине

Традиционная покупка недвижимости в полную собственность остается популярным способом инвестирования в Украине. Купить квартиру за $20 000 можно в таких регионах как: Ивано-Франковск или Киевская область. Не смотря на цену своей бедующей квартиры от $20 000 преимущества полной собственности будут такими:

• Полный контроль. Владелец самостоятельно принимает решения относительно использования и управления недвижимостью,
• Потенциал для сдачи в аренду. Возможность получать стабильный доход от аренды лично для себя,
• Рост стоимости актива. При благоприятных рыночных условиях недвижимость может увеличиваться в цене, и вся сумма инвестиций и ее рост будет только Вашим.

Пока токенизация в Украине не станет институционально защищенной и масштабной, традиционная собственность сохраняет ключевые преимущества для долгосрочных инвестиций в Украинский рынок недвижимости.

Недостатки полной собственности недвижимость для Украины могут быть следующими:

• Высокий порог входа. Необходимость значительных первоначальных инвестиций (хотя сумма от $20 000 за однокомнатную квартиру в Украине в безопасных регионах может показаться кому-то смешной),
• Затраты на обслуживание. Необходимость самостоятельного управления недвижимостью или найма управляющей компании,
• Низкая ликвидность. Продажа недвижимости может занять продолжительное время, но этот вопрос тоже можно оспорить, ликвидность нового жилься в любой точке мира всегда очень высока, есть она находится в черте города.

Почему в Украине выгоднее купить квартиру за $20 000, чем инвестировать в токенизированную недвижимость?

Несмотря на все технологические инновации, рынок Украины диктует свои реалии, которые делают традиционную покупку недвижимости более привлекательной для инвесторов, особенно нерезидентов.

Во-первых, цены на недвижимость в Украине остаются сравнительно низкими по сравнению с глобальными рынками. За $20 000 можно приобрести однокомнатную квартиру в небольшом городе или на окраине мегаполисов, например: Ивано-Франковска, Черновцов или отдаленных пригородов Киева. Такая квартира может быть использована для сдачи в аренду, проживания, либо перепродажи в будущем.

Во-вторых, окупаемость такой инвестиции при аренде — в среднем 8-10 лет, что означает доходность на уровне 11–16% годовых, особенно в студенческих и туристических городах западной Украины. При этом владелец получает не цифровой актив с неясным правовым статусом (как в случае с Украиной), а реальный физический объект с возможностью распоряжаться им на свое усмотрение.

В-третьих, юридическая простота и понятная процедура оформления прав собственности через нотариуса, регистрацию в государственном реестре — это проверенная модель, которая применяется десятилетиями. В случае токенизации в Украине до сих пор не существует четкого механизма защиты прав инвестора на уровне законодательства, особенно если платформа окажется недобросовестной.

Также важно отметить, что платформы, предлагающие токенизированную недвижимость, берут комиссионные (до 10% на входе и выходе), которые существенно снижают реальную доходность для мелкого инвестора. Плюс — возможны дополнительные сборы за управление, обслуживание, юридические и технические услуги.

Подытожим основные причины, по которым покупка квартиры в Украине целиком гораздо выгоднее токенизированной недвижимости, как минимум в обозримом будущем на 5-8 лет:

• Низкий порог для приобретения целого объекта — от $20 000,
• Физический контроль над активом, включая возможность лично сдавать, отдавать в управление или продавать объект своей собственности,
• Отсутствие посредников, платформ и комиссий за управление,
• Стабильный и полный поток доходов от аренды при минимальных инвестициях,
• Полная юридическая ясность и защита прав собственности.

Выводы

Токенизированная недвижимость — это привлекательная и перспективная технология, особенно для развитых рынков с четкой регуляцией, таких как США или страны ЕС. Однако в украинских реалиях она сталкивается с рядом ограничений: слабая регуляторная база, низкая ликвидность, высокая комиссия платформ и ограниченные возможности для управления активом.

Для инвесторов-нерезидентов, рассматривающих Украину как площадку для вложений, приобретение квартиры в Украине в полную собственность — это более надежный, понятный и прибыльный путь. Он дает полный контроль над активом, высокую доходность от аренды и уверенность в сохранности капитала.

Пока токенизация в Украине не станет институционально защищенной и масштабной, традиционная собственность сохраняет ключевые преимущества для долгосрочных инвестиций.

Материал подготовлен специалистами компании TridentEstate (Trident.Estate). Все материалы об инвестициях в недвижимость в Украине на сайте и в блоге на www.trident.estate имеют исключительно информационный характер и не есть прямыми рекомендациями в отношении покупки недвижимости в Украине. Для планирования инвестиций в Украине свяжитесь с нами через форму ниже.

FAQ. Ответы на ключевые вопросы