Inversiones en viviendas en construcción en Ucrania

Análisis del mercado de viviendas en construcción en Ucrania

Situación actual del mercado

Según los datos, en 2024 la demanda de nuevas construcciones en Ucrania representó solo el 20% del nivel anterior a la guerra, mientras que la demanda de viviendas de segunda mano alcanzó el 70%. Esto indica una disminución significativa del interés por las viviendas en construcción, causada por las acciones militares y la inestabilidad económica. Sin embargo, el mercado se está adaptando gradualmente a las nuevas condiciones, y en algunas regiones se observa un repunte en la actividad de construcción, teniendo en cuenta que algunas regiones están cerca de la línea de combate, mientras que otras se encuentran a 500 o más kilómetros de la zona de conflicto en la frontera con países de la OTAN.

Impacto de la guerra en el mercado de nuevas construcciones

El conflicto armado ha tenido un impacto significativo en el mercado de viviendas en construcción en Ucrania. Muchos proyectos fueron suspendidos o congelados, especialmente en zonas de combate activo. Sin embargo, en regiones relativamente seguras, como las áreas occidentales de Ucrania, la construcción continúa y algunos desarrolladores, aunque con pequeños retrasos, siguen entregando nuevos proyectos.

Los inversores deben tener en cuenta que la recuperación del mercado depende directamente de la estabilización de la situación en el país y del fin de las hostilidades. No obstante, las regiones occidentales de Ucrania han aprendido a adaptarse bien a las condiciones durante los cuatro años de conflicto, y además, gracias a la llegada de desplazados del este de Ucrania, están en constante desarrollo y crecimiento. Por ello, las inversiones inmobiliarias en Ucrania para inversores extranjeros son una dirección actual y muy prometedora, aunque con riesgos similares a los de cualquier otro mercado.

Tendencias de precios y pronósticos

A pesar de la disminución de la demanda, en algunas regiones de Ucrania los precios de las nuevas construcciones muestran una tendencia al alza. Por ejemplo, en Leópolis (Lviv), el precio por metro cuadrado en nuevas construcciones aumentó un 14% en 2024. Las previsiones para 2025 apuntan a un posible incremento de precios en proyectos de clase confort de hasta un 15%, y de un 5% a un 10% en proyectos de clase business. Los principales factores de crecimiento de precios son el aumento del costo de materiales de construcción, la inflación y la escasez de mano de obra calificada.

Opciones de inversión en viviendas en construcción

El mercado de nueva vivienda residencial en Ucrania ofrece a los inversores una amplia gama de estrategias de inversión. El nivel de rentabilidad potencial y el riesgo asociado dependen del grado de finalización del proyecto, el modelo jurídico de la operación y los objetivos del inversor. Algunos enfoques suponen inversiones a largo plazo orientadas al crecimiento de valor, otros se centran en la rotación rápida del capital o en la obtención de ingresos por alquiler. Es importante considerar no solo el precio del objeto, sino también su liquidez, la demanda en la ubicación concreta y la confiabilidad del desarrollador.

Inversión en fase de cimentación

Esta es la forma de inversión más rentable pero también la más arriesgada. Se adquiere la propiedad antes del inicio de las obras activas, cuando el proyecto se encuentra en la etapa de documentación, cimentación o primeras plantas. En esta etapa, el precio por metro cuadrado puede ser entre un 25% y 40% más bajo que el de mercado, lo que permite obtener un alto margen de beneficio en la reventa tras la finalización. Sin embargo, es especialmente importante verificar cuidadosamente la reputación del desarrollador, los permisos de construcción y el acceso a la financiación, ya que en esta fase los proyectos son los que más a menudo se congelan o retrasan, especialmente en Ucrania, donde la regulación por etapas no está claramente definida como en los países de la UE.

Compra en etapa de finalización

Una estrategia más equilibrada con un riesgo moderado. Adquirir un apartamento en las etapas finales —de 3 a 6 meses antes de la entrega— permite ahorrar hasta un 10–15% respecto al precio de mercado de una vivienda lista y entrar rápidamente en beneficios (venta o alquiler). Este enfoque es preferido por los inversores extranjeros que desean minimizar el tiempo de entrada al mercado sin involucrarse en el proceso de construcción. Sin embargo, es crucial asegurarse de que el desarrollador no tenga deudas con contratistas o servicios públicos que puedan retrasar la obtención de los certificados de ocupación.

Inversión en apartamentos para alquiler

Este tipo de inversión se orienta a generar ingresos pasivos regulares. Son especialmente demandados los estudios y apartamentos de una habitación en zonas céntricas de grandes ciudades, cerca de universidades, hubs tecnológicos y centros de negocios. La rentabilidad promedio en alquileres de corta estancia puede alcanzar entre un 8% y 12% anual en dólares, y en alquileres de larga duración —entre un 5% y 8%. Es importante prestar atención a la calidad de los acabados, los sistemas de ingeniería y la posibilidad jurídica de alquilar (en el caso de apartamentos en edificios no residenciales, esto debe aclararse aparte).

Compra de locales comerciales en complejos residenciales

Los inversores prestan cada vez más atención a los locales comerciales dentro de complejos residenciales: tiendas, cafeterías, farmacias, salones y oficinas. Están ubicados en las plantas bajas y ofrecen alta afluencia de público. La rentabilidad de este tipo de inversiones puede ser superior a la de viviendas —hasta un 15% anual—, especialmente si el local está bien ubicado y ya está alquilado a un inquilino ancla. Sin embargo, este segmento requiere un capital de entrada más alto y una mejor comprensión de las condiciones del mercado, así como disponer de licencias para el uso adecuado de los locales.

Inversiones conjuntas o participación en proyectos

Forma de inversión en la que el inversor no compra un apartamento específico, sino que participa en el proyecto como socio de capital. Puede ser un esquema clásico de inversión colectiva a través de un fondo o SPV (empresa de proyecto especial), o una cooperación directa con un desarrollador. La ventaja es la posibilidad de participar en grandes proyectos, diversificar riesgos y reducir el umbral de entrada combinando recursos. Sin embargo, estos modelos requieren un análisis detallado de los acuerdos de asociación, la transparencia del plan de negocios del proyecto y la distribución de beneficios después de la entrega del inmueble, y en el caso de locales comerciales, también la participación en la empresa gestora.

Arriba se describen las 5 principales estrategias de inversión en viviendas nuevas en construcción en Ucrania, entre las cuales se destacan las de mayor riesgo, como la inversión en etapa de cimentación, y las de riesgo moderado, como la inversión con la expectativa de arrendar la propiedad.

Riesgos y trampas para inversores extranjeros

• Riesgos legales. Dificultades en la formalización de los derechos de propiedad, necesidad de una verificación exhaustiva de los documentos y de la reputación del promotor.
• Riesgo de obras inconclusas. Alta probabilidad de congelación o suspensión de la construcción debido a problemas financieros del promotor o circunstancias de fuerza mayor.
• Fluctuaciones en el tipo de cambio. Impacto de la inflación y de la inestabilidad de la moneda nacional sobre el valor de la inversión y su rentabilidad potencial.
• Inestabilidad política y económica. Influencia de las acciones militares y de las decisiones políticas sobre el mercado inmobiliario y el clima de inversión en general.
• Riesgos de infraestructura. Insuficiente desarrollo de la infraestructura en la zona de construcción, lo que puede reducir la atractividad del objeto para inquilinos o compradores.

Características regionales y coste de inversión

El coste de la vivienda en construcción en Ucrania varía significativamente según la región:

• Kiev. El precio promedio por metro cuadrado en nuevas construcciones es de aproximadamente 1350 dólares, pero, lamentablemente, en Kiev quedan muy pocos proyectos en construcción real.
• Leópolis (Lviv). Los precios en 2024 aumentaron un 2,5% alcanzando los 1108 dólares por metro cuadrado, aunque en los complejos de clase confort los precios son similares a los de Kiev.
• Odesa. El precio por metro cuadrado se ha mantenido sin cambios en 890 dólares.
• Járkov. Después de la caída de precios en 2022, no ha recuperado el valor por metro cuadrado, no hay complejos residenciales en construcción en 2024, y el precio promedio de la vivienda nueva lista comienza en 800 dólares por metro cuadrado.

Los inversores deben tener en cuenta que las regiones occidentales de Ucrania, como Leópolis e Ivano-Frankivsk, muestran un crecimiento más estable de precios y demanda de vivienda, debido a la migración interna de la población hacia estas zonas y su distancia de las zonas de conflicto.

Las regiones centrales de Ucrania prácticamente han detenido la construcción de nueva vivienda, mientras que en el oeste de Ucrania el número de complejos residenciales y de metros cuadrados puestos en operación ha aumentado en comparación con el año 2021 previo a la guerra.

Recomendaciones prácticas para inversores extranjeros

Ingresar al mercado de viviendas en construcción en Ucrania requiere un enfoque sistemático, especialmente para inversores no familiarizados con la legislación y las prácticas de desarrollo ucranianas. La presencia de acciones militares activas, las diferencias regulatorias entre regiones y el alto porcentaje de proyectos con esquemas de financiación poco transparentes hacen obligatorio un análisis previo. Los inversores extranjeros deben actuar en etapas, comenzando por elegir la jurisdicción, la ubicación y un desarrollador confiable. Sin una preparación adecuada, incluso un proyecto prometedor puede convertirse en pérdidas o litigios.

Las recomendaciones prácticas para un inversor extranjero en nuevas viviendas en construcción en Ucrania pueden ser las siguientes:

• Realizar una verificación exhaustiva del promotor. Antes de invertir en un nuevo desarrollo, es necesario comprobar los documentos de autorización, el historial de proyectos completados, la existencia de litigios y deudas.
• Evaluar los riesgos legales. Se recomienda utilizar los servicios de un abogado especializado, como los que forman parte del equipo de TridentEstate, para analizar el contrato de participación en la construcción o el contrato de inversión, especialmente si el objeto se adquiere a través de un intermediario.
• Análisis de la ubicación y perspectivas de desarrollo de la zona. La ubicación es uno de los factores principales de una inversión exitosa. Es importante considerar la accesibilidad del transporte, la disponibilidad de escuelas, instituciones médicas y el desarrollo de la infraestructura social.
• Comprobación del mecanismo de pago. Para ciudadanos extranjeros es especialmente importante contar con condiciones de pago transparentes. Se debe verificar si es posible abrir una cuenta de inversión especial o realizar pagos a través de bancos autorizados.
• Formalizar el acuerdo con acompañamiento notarial. La transacción debe ser realizada con acompañamiento notarial obligatorio y, en caso de participación compartida, con registro del contrato en el Registro Estatal de Derechos de Propiedad.

Conclusiones

El mercado de viviendas en construcción en Ucrania sigue siendo una dirección de inversión de alto riesgo, pero prometedora, especialmente en las regiones occidentales y centrales del país. A pesar de los desafíos relacionados con la ley marcial, el aumento de los precios de los materiales de construcción y la disminución de la demanda, los desarrolladores se están adaptando, ofreciendo condiciones flexibles y proyectos fiables.

Los beneficios potenciales incluyen el crecimiento del valor de la propiedad hasta su puesta en funcionamiento, ingresos estables por alquiler y la posibilidad de una reventa rentable. Sin embargo, sin una preparación jurídica y de mercado adecuada, las inversiones pueden convertirse en pérdidas. Los principales riesgos incluyen obras inconclusas, dificultades en la registración de derechos de propiedad y la falta de transparencia en algunos esquemas de financiación.

Se recomienda a los inversores extranjeros centrarse en proyectos con un grado de finalización mínima del 50–70%, desarrollados por empresas de reputación impecable. También es importante considerar las especificidades regionales: se debe invertir en ciudades donde haya demanda constante de alquiler y presión migratoria. En el contexto de la transformación de la economía ucraniana, el mercado de nuevas construcciones puede convertirse en un activo atractivo para la inversión de capital a largo plazo, siempre que se adopte un enfoque cauteloso e informado.

El material ha sido preparado por especialistas de la empresa TridentEstate (Trident.Estate). Todos los materiales sobre inversiones inmobiliarias en Ucrania en el blog del sitio web www.trident.estate tienen únicamente carácter informativo y no constituyen recomendaciones directas para la compra de bienes inmuebles en Ucrania. Para planificar inversiones en Ucrania, debe contactar a los especialistas. Debajo de este artículo hay un formulario, que al completar, será contactado por nuestro consultor de inversiones.

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