Investimenti in immobili in costruzione in Ucraina

Analisi del mercato degli immobili in costruzione in Ucraina

Situazione attuale del mercato

Secondo i dati, nel 2024 la domanda di nuove costruzioni in Ucraina ha raggiunto solo il 20% del livello prebellico, mentre la domanda di immobili secondari ha raggiunto il 70%. Ciò indica un calo significativo dell'interesse per le nuove costruzioni, causato dalle ostilità militari e dall'instabilità economica. Tuttavia, il mercato si sta progressivamente adattando alle nuove condizioni e in alcune regioni si osserva una ripresa dell'attività edilizia, considerando che alcune aree sono vicine alla linea del fronte, mentre altre distano 500 o più chilometri dalla zona di conflitto al confine con i paesi della NATO.

Influenza della guerra sul mercato delle nuove costruzioni

Il conflitto militare ha influenzato significativamente il mercato degli immobili in costruzione in Ucraina. Molti progetti sono stati sospesi o congelati, specialmente nelle zone di combattimento attivo. Tuttavia, nelle regioni relativamente sicure, come quelle dell'Ucraina occidentale, la costruzione continua e alcuni sviluppatori, con qualche ritardo, stanno comunque completando nuovi edifici.

Gli investitori devono considerare che la ripresa del mercato dipenderà direttamente dalla stabilizzazione della situazione nel paese e dalla fine delle ostilità. Tuttavia, in generale, le regioni occidentali dell'Ucraina si sono già adattate bene alle condizioni esistenti nei quattro anni di conflitto, e anzi, grazie agli sfollati dall'est del paese, stanno attivamente crescendo e sviluppandosi. Pertanto, gli investimenti immobiliari in Ucraina per investitori stranieri sono un'opportunità molto attuale e promettente, soggetta ai rischi comuni a qualsiasi altro mercato.

Tendenze dei prezzi e previsioni

Nonostante il calo della domanda, i prezzi delle nuove costruzioni in alcune regioni dell'Ucraina mostrano una tendenza al rialzo. Ad esempio, a Leopoli, il prezzo per metro quadrato nelle nuove costruzioni è aumentato del 14% nel 2024. Le previsioni per il 2025 indicano un possibile aumento dei prezzi degli immobili di classe comfort fino al 15%, e degli immobili di classe business tra il 5% e il 10%. I principali fattori di aumento dei prezzi sono l'aumento dei costi dei materiali da costruzione, l'inflazione e la carenza di manodopera qualificata.

Opzioni di investimento in immobili in costruzione

Il mercato dei nuovi immobili residenziali in Ucraina offre agli investitori un'ampia gamma di strategie di investimento. Il livello di redditività potenziale e il rischio correlato dipendono dal grado di completamento dell'immobile, dal modello giuridico dell'accordo e dagli obiettivi dell'investitore. Alcuni approcci prevedono investimenti a lungo termine mirati alla crescita del valore, altri mirano a una rapida rotazione del capitale o alla generazione di reddito da locazione stabile. È importante considerare non solo il prezzo dell'immobile, ma anche la sua liquidità, la domanda nella località specifica e il livello di fiducia nello sviluppatore.

Investire nella fase iniziale (scavo delle fondamenta)

Questa è la forma di investimento più redditizia, ma anche la più rischiosa. Si acquista un immobile ancora prima dell'inizio dei lavori di costruzione attivi, quando il progetto è nella fase documentale, di fondazione o dei primi piani. In questa fase, il prezzo per metro quadrato può essere inferiore del 25–40% rispetto al mercato, permettendo di ottenere margini elevati alla rivendita dopo la consegna. Tuttavia, è particolarmente importante controllare attentamente la reputazione dello sviluppatore, la presenza dei permessi e l'accesso ai finanziamenti, dato che in questa fase i progetti sono più spesso sospesi o rinviati, soprattutto in Ucraina, dove non esiste una regolamentazione legislativa per fasi come nei paesi dell'UE.

Acquisto nella fase finale di costruzione

Una strategia più equilibrata con rischio moderato. L'acquisto di un appartamento negli ultimi 3–6 mesi prima della consegna consente all'investitore di risparmiare fino al 10–15% rispetto al prezzo di mercato dell'immobile finito e di iniziare a generare reddito più rapidamente (vendita o affitto). Questo approccio è preferibile per gli investitori stranieri che desiderano ridurre i tempi di ingresso nel mercato e non intendono seguire la costruzione. Tuttavia, è importante verificare che lo sviluppatore non abbia debiti verso appaltatori o servizi pubblici che potrebbero ritardare l'ottenimento dei documenti di consegna.

Investire in appartamenti o unità da affittare

Questo tipo di investimento è orientato alla generazione regolare di reddito passivo. Sono particolarmente richiesti monolocali e appartamenti di una stanza nelle zone centrali delle grandi città, vicino a università, cluster IT e centri d'affari. Il rendimento medio da affitto a breve termine può raggiungere l'8–12% annuo in dollari, mentre quello da affitto a lungo termine il 5–8%. È necessario prestare attenzione alla qualità delle finiture, agli impianti tecnologici e alla possibilità legale di affittare l'immobile (per gli appartamenti in edifici non residenziali occorre verificare separatamente le condizioni).

Acquisto di immobili commerciali nei complessi residenziali

Gli investitori guardano sempre più agli spazi commerciali all'interno dei complessi residenziali: negozi, caffetterie, farmacie, saloni e uffici. Si trovano ai piani terra e garantiscono un'alta affluenza di pubblico. La redditività di tali investimenti può essere superiore a quella degli immobili residenziali — fino al 15% annuo — specialmente se lo spazio è ben posizionato e già affittato a un inquilino ancora principale. Tuttavia, in questo segmento la soglia d'ingresso è più alta e sono richieste una migliore conoscenza del mercato e una licenza per l'uso degli spazi commerciali.

Investimenti collettivi o partecipazione a progetti

Una forma di investimento in cui l'investitore non acquista un appartamento specifico, ma partecipa al progetto edilizio come comproprietario del capitale. Questo può avvenire tramite un fondo collettivo o una SPV (società di progetto speciale), oppure tramite cooperazione diretta con uno sviluppatore. Il vantaggio è la possibilità di partecipare a grandi progetti con una diversificazione del rischio e una soglia d'ingresso ridotta grazie alla combinazione delle risorse. Tuttavia, tali modelli richiedono un'analisi dettagliata degli accordi di partnership, la trasparenza del piano aziendale e la distribuzione dei profitti dopo la consegna del progetto, e nel caso di immobili commerciali anche la partecipazione alla società di gestione.

Sono state descritte sopra 5 principali strategie di investimento in nuove costruzioni in Ucraina, tra cui si possono distinguere quelle a rischio massimo, come gli investimenti nella fase della fossa di fondazione, e investimenti a rischio moderato con l'obiettivo di affittare la proprietà.

Rischi e insidie per gli investitori stranieri

• Rischi giuridici. Difficoltà nella registrazione della proprietà, necessità di un'attenta verifica dei documenti e della reputazione dello sviluppatore.
• Rischio di incompiuti. Alta probabilità di sospensione o interruzione dei lavori a causa di problemi finanziari del costruttore o di circostanze di forza maggiore.
• Fluttuazioni del tasso di cambio. L'influenza dell'inflazione e dell'instabilità della valuta nazionale sul valore degli investimenti e sulla redditività potenziale.
• Instabilità politica ed economica. L'impatto delle azioni militari e delle decisioni politiche sul mercato immobiliare e sul clima d'investimento in generale.
• Rischi infrastrutturali. Sviluppo insufficiente delle infrastrutture nella zona di costruzione, che può ridurre l'attrattiva dell'immobile per inquilini o acquirenti.

Caratteristiche regionali e costo degli investimenti

Il costo degli immobili in costruzione in Ucraina varia significativamente a seconda della regione:

• Kiev. Il costo medio di un metro quadrato nelle nuove costruzioni è di circa $1350, ma purtroppo a Kiev sono rimasti pochissimi progetti realmente in costruzione.
• Leopoli. I prezzi nel 2024 sono aumentati del 2,5% e hanno raggiunto $1108 per metro quadrato, sebbene nei complessi di classe comfort i prezzi siano simili a quelli di Kiev.
• Odessa. Il costo del metro quadrato è rimasto invariato e ammonta a $890.
• Kharkiv. Dopo il calo dei prezzi nel 2022, non si è ancora ripreso: al 2024 non ci sono complessi residenziali in costruzione, mentre il prezzo medio degli immobili nuovi pronti parte da $800 per metro quadrato.

Gli investitori devono tenere presente che le regioni occidentali dell'Ucraina, come Leopoli e Ivano-Frankivsk, mostrano una crescita più stabile dei prezzi e della domanda di abitazioni, grazie alla migrazione interna della popolazione verso queste aree e alla distanza dalle zone di conflitto.

Le regioni centrali dell'Ucraina hanno praticamente fermato la costruzione di nuove abitazioni, mentre nell'Ucraina occidentale il numero di complessi residenziali e di metri quadrati messi in funzione è aumentato rispetto al periodo prebellico del 2021.

Raccomandazioni pratiche per gli investitori stranieri

Entrare nel mercato delle nuove costruzioni in Ucraina richiede un approccio sistematico, soprattutto per gli investitori che non conoscono il diritto ucraino e le pratiche di sviluppo. La presenza di ostilità attive, le differenze normative tra le regioni e l'alta percentuale di progetti con schemi di finanziamento non trasparenti rendono obbligatoria un'analisi preliminare. Gli investitori stranieri dovrebbero agire per fasi, a partire dalla scelta della giurisdizione, della localizzazione e di un sviluppatore affidabile. Senza un'adeguata preparazione, anche un progetto promettente può trasformarsi in perdite o controversie legali.

Le raccomandazioni pratiche per un investitore straniero in immobili residenziali nuovi in Ucraina nella fase di costruzione possono essere le seguenti:

• Verifica accurata dello sviluppatore. Prima di investire in una nuova costruzione, è necessario verificare i documenti autorizzativi, la storia dei progetti realizzati, l'esistenza di contenziosi e i debiti.
• Valutazione dei rischi giuridici. Si consiglia di utilizzare i servizi di un avvocato specializzato, come quelli del team di TridentEstate, per analizzare il contratto di partecipazione alla costruzione o il contratto di investimento, soprattutto se l'acquisto avviene tramite un intermediario.
• Analisi della localizzazione e delle prospettive di sviluppo dell'area. La posizione è uno dei fattori principali per un investimento di successo. È importante considerare l'accessibilità ai trasporti, la presenza di scuole, strutture sanitarie e lo sviluppo delle infrastrutture sociali.
• Verifica del meccanismo di pagamento. Per i cittadini stranieri sono particolarmente importanti condizioni di pagamento trasparenti. È necessario chiarire se è possibile aprire un conto d'investimento speciale o effettuare il pagamento tramite banche autorizzate.
• Stipula del contratto con assistenza legale. L'operazione deve essere formalizzata con assistenza notarile obbligatoria e, in caso di partecipazione in comproprietà, con la registrazione del contratto nel Registro statale dei diritti di proprietà.

Conclusioni

Il mercato delle nuove costruzioni in Ucraina rimane un settore ad alto rischio ma promettente per gli investimenti, soprattutto nelle regioni occidentali e centrali del paese. Nonostante le sfide legate allo stato di guerra, all'aumento dei prezzi dei materiali da costruzione e alla diminuzione della domanda, i costruttori si stanno adattando, offrendo condizioni flessibili e progetti affidabili.

I potenziali benefici includono l'aumento del valore dell'immobile al momento della consegna, un reddito da locazione stabile e la possibilità di una rivendita redditizia. Tuttavia, senza un'adeguata preparazione giuridica e di mercato, gli investimenti possono portare a perdite. I principali rischi includono incompiuti, difficoltà nella registrazione della proprietà e l'opacità di alcuni schemi di finanziamento.

Si raccomanda agli investitori stranieri di concentrarsi su progetti con uno stato di completamento minimo del 50–70%, realizzati da società con reputazione impeccabile. È inoltre importante considerare le specificità regionali: investire in città dove la domanda di affitto e la pressione migratoria rimangono alte. Nel contesto della trasformazione dell'economia ucraina, il mercato delle nuove costruzioni può diventare un'attività interessante per un investimento a lungo termine, a condizione di un approccio prudente e consapevole.

Il materiale è stato preparato dagli specialisti della società TridentEstate (Trident.Estate). Tutti i materiali sugli investimenti immobiliari in Ucraina presenti nel blog sul sito www.trident.estate hanno esclusivamente carattere informativo e non costituiscono raccomandazioni dirette per l'acquisto di immobili in Ucraina. Per pianificare gli investimenti in Ucraina è necessario contattare specialisti. Sotto questo articolo è disponibile un modulo che, una volta compilato, vi metterà in contatto con il nostro consulente per gli investimenti.

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