Юридичні аспекти купівлі нерухомості в Україні для іноземних інвесторів

Законодавчі обмеження: що можуть купити іноземці

З 2022 року Україна зняла мораторій на купівлю нерухомості нерезидентами, але зберегла низку заборон, закріплених у Конституції та профільних законах:

• Сільськогосподарські землі — пряма заборона для іноземців (ст. 130 Конституції України, Закон № 552-IX).
• Прикордонні зони — придбання вимагає дозволу Міноборони (Закон № 2545-VIII). Дозвіл видається лише для житлової нерухомості і займає 30–60 днів.
• Об’єкти культурної спадщини — купівля можлива через аукціон за схваленням Мінкультури.

Нюанси для юридичних осіб

• Іноземні компанії зобов’язані реєструвати дочірні підприємства в Україні для володіння нерухомістю.
• З 2023 року угоди понад $100 000 вимагають підтвердження походження коштів (Положення НБУ № 148). Наприклад, у червні 2023 року кіпрська компанія «Delta Holdings» зіткнулася із замороженням угоди через відсутність аудиторського звіту про переказ коштів через Raiffeisen Bank. Конфлікт було врегульовано через 2 місяці після подання документів.

Для фізичних осіб

• Обов’язковий податковий номер (ІНН), який оформлюється за 1 день у місцевій податковій службі.
• Громадяни понад 80 країн (включаючи США, ЄС, Туреччину) можуть купувати нерухомість без віз, але договір купівлі-продажу вимагає нотаріального перекладу паспорта.

Громадяни понад 80 країн можуть купувати нерухомість в Україні без віз — потрібен лише нотаріальний переклад паспорта та податковий номер (ІНН), який оформлюється за 1 день.

Покроковий алгоритм покупки: від пошуку до реєстрації

Процес складається з 7 етапів, регламентованих Цивільним кодексом та Законом «Про нотаріат»:

1. Юридична перевірка об’єкта — аналіз Єдиного реєстру прав на нерухомість (наявність арештів, іпотек, судових спорів). Додатково рекомендується запросити виписку з Державного земельного агентства для земельних ділянок.
2. Підписання попереднього договору — фіксація ціни, умов оплати (депозит 10–30%), штрафних санкцій за розрив угоди.
3. Оформлення договору купівлі-продажу — засвідчення у нотаріуса (обов’язково для всіх угод). Нотаріус перевіряє дієздатність сторін та легальність угоди.
4. Оплата — переказ коштів через український банк (для сум від 150 000 грн). НБУ забороняє розрахунки готівкою для нерезидентів.
5. Реєстрація права власності — через ЦНАП або онлайн-портал «Дія» (термін — до 5 днів).
6. Сплата податків — ПДФО (18%), військовий збір (1,5%), нотаріальний тариф (1% + 5 000 грн).
7. Страхування титулу — опціонально, але знижує ризики оскарження угоди.

Приклад з практики:

Громадянин Німеччини купив квартиру в Києві за $120 000. Через відсутність ІНН процес затягнувся на 2 тижні. Після оформлення номера реєстрація тривала 3 дні. Нотаріус виявив помилку в попередньому договорі (не вказано термін передачі ключів), що вимагало перереєстрації документів.

Податки та приховані витрати: як оптимізувати бюджет

Основні зобов’язання:

• ПДФО — 18% при продажу об’єкта, якщо володіти ним менше 3 років.
• Військовий збір — 1,5% для фізичних осіб (не застосовується до юридичних осіб).
• Нотаріальний тариф — 1% від вартості об’єкта + фіксована ставка (5 000–20 000 грн).

Стратегії оптимізації:

• Купівля через юридичну особу — компанії на спрощеній системі сплачують 5% податку замість 18%.
• Реінвестування — відстрочка ПДФО при вкладанні виручки в інший об’єкт протягом року (ст. 170.7 Податкового кодексу України).
• Пільги для промзони — зниження податку на прибуток до 7% для комерційної нерухомості в промислових районах.

Приховані витрати:

• Переклад документів — від 500 грн за сторінку.
• Послуги ріелтора — 2–5% від вартості об’єкта.
• Страхування титулу — 0,5–1% на рік.

Кейс:

Польська компанія «Vistula Group» купила офіс в Одесі за $500 000 через дочірню компанію. Завдяки спрощеному оподаткуванню щорічна економія склала $13 500.

Ризики та як їх уникнути

Типові проблеми:

• Юридично «брудні» об’єкти — 12% угод у 2023 році були оскаржені через приховані обтяження (дані JLL).
• Мошенництво — підроблені довіреності, подвійні продажі. У 2022 році суд у Києві скасував угоду з апартаментами, оскільки продавець використав підроблений паспорт.
• Валютні ризики — коливання гривні можуть зменшити дохідність на 5–7%.

Рішення:

• Розширена перевірка — аналіз реєстрів, запит архівних довідок, перевірка історії власників.
• Страхування титулу — покриває збитки у разі оскарження прав власності (пропонують «Аска», «УНIQA»).
• Фіксація валюти — включення в договір пункту про перерахунок суми за курсом НБУ на день оплати.

Правові відмінності для резидентів та нерезидентів

• Податки: Резиденти сплачують ПДФО 18% лише з доходів в Україні, нерезиденти — з усіх об’єктів.
• Терміни оформлення: Для резидентів реєстрація права займає 3 дні, для нерезидентів — до 7 днів.
• Кредитування: Резиденти отримують іпотеку під 10–12%, нерезиденти — під 12–18% (дані ПриватБанку).

Коментар експерта Trident.Estate: «У 2023 році 60% наших клієнтів-нерезидентів обирали комерційну нерухомість в Україні. Основна складність — підтвердження легальності коштів. Ми рекомендуємо заздалегідь готувати банківські виписки та аудиторські звіти».

Нерезиденти України можуть отримати іпотеку в Українському банку під вищу відсоткову ставку, ніж резиденти, але ключовий момент у тому, що це можливо.

Як обрати надійного юриста: чек-лист

1. Ліцензія Мін'юсту України.
2. Досвід роботи з іноземними клієнтами (мінімум 5 років).
3. Відгуки в міжнародних рейтингах (Legal 500, Chambers).
4. Прозорий договір із фіксованою вартістю послуг.
5. Страхування професійної відповідальності.

Попередження: Уникайте юристів, які вимагають 100% передоплати або пропонують «прискорені» схеми без перевірки документів. Ключова думка: Україна пропонує іноземцям прозорі правила купівлі нерухомості, але успіх залежить від дотримання процедур. Використання ліцензованих юристів та перевірка об’єкта через державні реєстри — обов’язкові кроки для безпечної угоди.

Висновки

Україна залишається перспективним ринком для іноземних інвесторів завдяки низькому порогу входу та зростаючому попиту на оренду. Ключові рекомендації:

• Інвестуйте в комерційну нерухомість Києва, Львова та Одеси — дохідність тут досягає 10–12% річних.
• Завжди перевіряйте об’єкт через Єдиний реєстр прав та запитуйте виписки з Державного земельного агентства.
• Використовуйте банківські перекази для легалізації коштів — розрахунки готівкою є ризикованими.

Співпраця з експертами Trident.Estate мінімізує бюрократичні труднощі: від підбору об’єкта до податкової оптимізації.

Матеріал підготовлено фахівцями компанії TridentEstate (Trident.Estate). Усі матеріали про інвестиції в нерухомість в Україні на сайті в блозі www.trident.estate мають виключно інформаційний характер і не є прямими рекомендаціями щодо купівлі нерухомості в Україні. Для планування інвестицій в Україні вам слід зв’язатися з фахівцями. Нижче під цією статтею ви знайдете форму, заповнивши яку, вам зателефонує наш інвестиційний консультант, з яким легко можна буде вирішити питання, пов’язані з будь-якими інвестиційними інструментами в Україні.

FAQ. Відповіді на ключові запитання.