Juristische Aspekte des Immobilienkaufs in der Ukraine für ausländische Investoren

Gesetzliche Einschränkungen: Was Ausländer kaufen dürfen

Seit 2022 hat die Ukraine das Moratorium für Immobilienkäufe durch Nichtansässige aufgehoben, behält jedoch einige in der Verfassung und Fachgesetzen verankerte Verbote bei:

• Landwirtschaftliche Flächen – direktes Verbot für Ausländer (Art. 130 der Verfassung der Ukraine, Gesetz Nr. 552-IX).
• Grenzgebiete – Erwerb erfordert Genehmigung des Verteidigungsministeriums (Gesetz Nr. 2545-VIII). Die Genehmigung wird nur für Wohnimmobilien erteilt und dauert 30–60 Tage.
• Kulturerbe-Objekte – Kauf nur über Auktion mit Zustimmung des Kulturministeriums.

Besonderheiten für juristische Personen

• Ausländische Unternehmen müssen Tochtergesellschaften in der Ukraine registrieren, um Immobilien zu besitzen.
• Seit 2023 erfordern Transaktionen über $100.000 den Nachweis der Mittelherkunft (Verordnung der Nationalbank Nr. 148). Beispielsweise hatte das zyprische Unternehmen „Delta Holdings“ im Juni 2023 Probleme wegen fehlenden Prüfberichts zur Geldüberweisung über die Raiffeisen Bank. Der Konflikt wurde zwei Monate nach Einreichung der Dokumente gelöst.

Für natürliche Personen

• Steuernummer (ИНН) ist obligatorisch und wird innerhalb eines Tages beim lokalen Finanzamt ausgestellt.
• Bürger aus 80+ Ländern (inkl. USA, EU, Türkei) können Immobilien ohne Visum kaufen, der Kaufvertrag erfordert jedoch eine notariell beglaubigte Passübersetzung.

Bürger aus 80+ Ländern können Immobilien in der Ukraine ohne Visum kaufen – erforderlich sind nur eine notarielle Passübersetzung und eine Steuernummer (ИНН), die in einem Tag beantragt wird.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Von der Suche bis zur Registrierung

Der Prozess umfasst 7 Schritte, geregelt durch das Zivilgesetzbuch und das „Notariatsgesetz“:

1. Juristische Prüfung des Objekts – Analyse des Einheitlichen Registers der Immobilienrechte (Vorhandensein von Beschlagnahmen, Hypotheken, Gerichtsstreitigkeiten). Zusätzlich wird ein Auszug aus der Staatlichen Bodenagentur für Grundstücke empfohlen.
2. Unterzeichnung des Vorvertrags – Festlegung von Preis, Zahlungsbedingungen (10–30% Anzahlung), Strafen bei Vertragsbruch.
3. Erstellung des Kaufvertrags – Notarielle Beglaubigung (für alle Transaktionen verpflichtend). Der Notar prüft die Geschäftsfähigkeit der Parteien und die Legalität des Geschäfts.
4. Zahlung – Überweisung über eine ukrainische Bank (bei Beträgen ab 150.000 грн). Die Nationalbank verbietet Bargeldzahlungen für Nichtansässige.
5. Eigentumsrechtsregistrierung – über ЦНАП oder Online-Portal „Дія“ (Dauer – bis zu 5 Tage).
6. Steuerzahlung – Einkommensteuer (18%), Militärabgabe (1,5%), Notargebühren (1% + 5.000 грн).
7. Titelversicherung – optional, reduziert jedoch das Risiko von Transaktionsanfechtungen.

Praxisbeispiel:

Ein deutscher Staatsbürger kaufte eine Wohnung in Kiew für $120.000. Aufgrund fehlender ИНН verzögerte sich der Prozess um zwei Wochen. Nach Erhalt der Nummer dauerte die Registrierung drei Tage. Der Notar entdeckte einen Fehler im Vorvertrag (fehlende Frist für Schlüsselübergabe), was eine Neubeurkundung erforderte.

Steuern und versteckte Kosten: Budgetoptimierung

Hauptverpflichtungen:

• Einkommensteuer – 18% beim Verkauf innerhalb von drei Jahren nach Erwerb.
• Militärabgabe – 1,5% für natürliche Personen (gilt nicht für juristische).
• Notargebühren – 1% des Objektwerts + Festbetrag (5.000–20.000 грн).

Optimierungsstrategien:

• Kauf über Unternehmen – Firmen mit vereinfachtem Steuersystem zahlen 5% statt 18%.
• Reinvestition – Aufschub der Einkommensteuer bei Reinvestition der Erlöse innerhalb eines Jahres (Art. 170.7 Abgabenordnung).
• Steuervergünstigungen für Industriegebiete – Reduzierung der Gewinnsteuer auf 7% für Gewerbeimmobilien.

Versteckte Kosten:

• Dokumentenübersetzung – ab 500 грн pro Seite.
• Maklergebühren – 2–5% des Objektwerts.
• Titelversicherung – 0,5–1% jährlich.

Fallbeispiel:

Die polnische Firma „Vistula Group“ kaufte ein Büro in Odessa für $500.000 über eine Tochtergesellschaft. Durch vereinfachte Besteuerung ergab sich eine jährliche Ersparnis von $13.500.

Risiken und Vermeidungsstrategien

Typische Probleme:

• Rechtlich „belastete“ Objekte – 12% der Transaktionen 2023 wurden aufgrund versteckter Belastungen angefochten (Daten von JLL).
• Betrug – gefälschte Vollmachten, Doppelverkäufe. 2022 annullierte ein Kiewer Gericht einen Apartmentkauf wegen gefälschtem Verkäuferpass.
• Währungsrisiken – Hrywnja-Schwankungen können die Rendite um 5–7% mindern.

Lösungen:

• Erweiterte Prüfung – Analyse von Registern, historische Dokumente, Eigentümerhistorie.
• Titelversicherung – deckt Verluste bei Eigentumsstreitigkeiten (Anbieter: „Аска“, „УНIQA“).
• Währungsfixierung – Vertragsklausel zur Umrechnung zum NBU-Kurs am Zahlungstag.

Rechtliche Unterschiede für Ansässige und Nichtansässige

• Steuern: Ansässige zahlen 18% Einkommensteuer nur auf ukrainische Einkünfte, Nichtansässige auf alle Objekte.
• Registrierungsdauer: Für Ansässige 3 Tage, für Nichtansässige bis zu 7 Tage.
• Finanzierung: Ansässige erhalten Hypotheken zu 10–12%, Nichtansässige zu 12–18% (Daten von PrivatBank).

Expertenkommentar Trident.Estate: „2023 wählten 60% unserer nichtansässigen Klienten Gewerbeimmobilien in der Ukraine. Hauptschwierigkeit – Legalitätsnachweis der Mittel. Wir empfehlen, Bankauszüge und Prüfberichte vorzubereiten.“

Nichtansässige der Ukraine können Hypotheken in ukrainischen Banken zu höheren Zinsen als Ansässige erhalten, aber entscheidend ist, dass es möglich ist.

Checkliste: Wie man einen zuverlässigen Anwalt wählt

1. Lizenz des Justizministeriums der Ukraine.
2. Erfahrung mit ausländischen Klienten (mindestens 5 Jahre).
3. Bewertungen in internationalen Rankings (Legal 500, Chambers).
4. Transparenter Vertrag mit Festpreis.
5. Berufshaftpflichtversicherung.

Warnung: Vermeiden Sie Anwälte, die 100% Vorauszahlung verlangen oder „beschleunigte“ Verfahren ohne Dokumentenprüfung anbieten. Kernaussage: Die Ukraine bietet Ausländern transparente Regeln, aber der Erfolg hängt von der Verfahrenseinhaltung ab. Lizensierte Anwälte und staatliche Registerprüfungen sind obligatorisch.

Fazit

Die Ukraine bleibt ein attraktiver Markt für Auslandsinvestoren dank niedriger Einstiegshürden und wachsender Nachfrage nach Mietobjekten. Empfehlungen:

• Investieren Sie in Gewerbeimmobilien in Kiew, Lwiw und Odessa – hier beträgt die Rendite 10–12% pro Jahr.
• Prüfen Sie Objekte immer im Einheitlichen Register und fordern Sie Bodenauszüge an.
• Nutzen Sie Banküberweisungen zur Legalitätssicherung – Bargeld ist riskant.

Zusammenarbeit mit Trident.Estate-Experten minimiert Bürokratie: von der Objektauswahl bis zur Steueroptimierung.

Der Artikel wurde von Spezialisten der TridentEstate (Trident.Estate) erstellt. Alle Materialien zu Immobilieninvestitionen in der Ukraine im Blog www.trident.estate dienen ausschließlich Informationszwecken und sind keine Handlungsempfehlungen. Für Investitionsplanungen kontaktieren Sie bitte Experten. Unten finden Sie ein Formular – nach Ausfüllen ruft Sie unser Investmentberater an, um Fragen zu ukrainischen Investmentinstrumenten zu klären.

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