Aspectos jurídicos da compra de imóveis na Ucrânia para investidores estrangeiros

Restrições legislativas: o que os estrangeiros podem comprar

Desde 2022, a Ucrânia revogou o moratório sobre a compra de imóveis por não-residentes, mas manteve uma série de proibições estabelecidas na Constituição e em leis específicas:

• Terras agrícolas — proibição direta para estrangeiros (art. 130 da Constituição da Ucrânia, Lei nº 552-IX).
• Áreas fronteiriças — a aquisição requer autorização do Ministério da Defesa (Lei nº 2545-VIII). A autorização é concedida apenas para imóveis residenciais e leva de 30 a 60 dias.
• Patrimônios culturais — a compra é possível por meio de leilão com a aprovação do Ministério da Cultura.

Nuances para pessoas jurídicas

• Empresas estrangeiras são obrigadas a registrar subsidiárias na Ucrânia para possuírem imóveis.
• Desde 2023, transações superiores a $100.000 exigem a confirmação da origem dos fundos (Regulamento NBU nº 148). Por exemplo, em junho de 2023, a empresa cipriota “Delta Holdings” enfrentou o congelamento de uma transação devido à ausência de um relatório de auditoria sobre a transferência de fundos através do Raiffeisen Bank. O conflito foi resolvido dois meses após a apresentação dos documentos.

Para pessoas físicas

• É obrigatório o número fiscal (ИНН), que é emitido em 1 dia na repartição fiscal local.
• Cidadãos de mais de 80 países (incluindo EUA, UE, Turquia) podem comprar imóveis sem visto, mas o contrato de compra e venda exige a tradução notarial do passaporte.

Cidadãos de mais de 80 países podem comprar imóveis na Ucrânia sem visto; é necessária apenas a tradução notarial do passaporte e o número fiscal (ИНН), que é emitido em 1 dia.

Algoritmo passo a passo para a compra: da busca ao registro

O processo consiste em 7 etapas, regulamentadas pelo Código Civil e pela Lei do Notariado:

1. Verificação jurídica do imóvel — análise do Registro Único de Direitos sobre Imóveis (verificação de arrestos, hipotecas e litígios). Recomenda-se, adicionalmente, solicitar um extrato da Agência Estatal de Terras para os terrenos.
2. Assinatura do contrato preliminar — fixação do preço, das condições de pagamento (depósito de 10–30%) e das penalidades em caso de descumprimento da transação.
3. Formalização do contrato de compra e venda — autenticação por um notário (obrigatória para todas as transações). O notário verifica a capacidade legal das partes e a legalidade da transação.
4. Pagamento — transferência de fundos através de um banco ucraniano (para valores a partir de 150.000 UAH). A NBU proíbe pagamentos em dinheiro para não-residentes.
5. Registro do direito de propriedade — por meio do ЦНАП ou do portal online «Дія» (prazo de até 5 dias).
6. Pagamento de impostos — IRPF (18%), taxa militar (1,5%) e tarifa notarial (1% + 5.000 UAH).
7. Seguro de título — opcional, mas reduz os riscos de contestação da transação.

Exemplo prático:

Um cidadão alemão comprou um apartamento em Kiev por $120.000. Devido à ausência do número fiscal (ИНН), o processo atrasou por 2 semanas. Após a emissão do número, o registro levou 3 dias. O notário identificou um erro no contrato preliminar (o prazo para a entrega das chaves não foi especificado), o que exigiu a reformulação dos documentos.

Impostos e custos ocultos: como otimizar o orçamento

Obrigações principais:

• IRPF — 18% na venda do imóvel se este for vendido antes de 3 anos de posse.
• Taxa militar — 1,5% para pessoas físicas (não se aplica a pessoas jurídicas).
• Tarifa notarial — 1% do valor do imóvel + taxa fixa (5.000–20.000 UAH).

Estratégias de otimização:

• Compra através de pessoa jurídica — empresas no regime simplificado pagam 5% de imposto em vez de 18%.
• Reinvestimento — adiamento do IRPF ao reinvestir os lucros em outro imóvel dentro de um ano (art. 170.7 do Código Tributário da Ucrânia).
• Benefícios para zonas industriais — redução do imposto sobre lucros para até 7% para imóveis comerciais em áreas industriais.

Custos ocultos:

• Tradução de documentos — a partir de 500 UAH por página.
• Serviços de corretor — 2–5% do valor do imóvel.
• Seguro de título — de 0,5 a 1% ao ano.

Caso:

A empresa polonesa “Vistula Group” comprou um escritório em Odessa por $500.000 através de uma subsidiária. Graças à tributação simplificada, a economia anual foi de $13.500.

Riscos e como evitá-los

Problemas típicos:

• Imóveis “juridicamente problemáticos” — 12% das transações em 2023 foram contestadas devido a ônus ocultos (dados JLL).
• Fraude — procurações falsas, vendas duplicadas. Em 2022, um tribunal de Kiev anulou uma transação de apartamentos porque o vendedor usou um passaporte falso.
• Riscos cambiais — as flutuações da grívnia podem reduzir o rendimento em 5–7%.

Solução:

• Verificação aprofundada — análise de registros, solicitação de certidões arquivadas e verificação do histórico dos proprietários.
• Seguro de título — cobre perdas em caso de contestação dos direitos de propriedade (oferecido por “Аска”, “УНIQA”).
• Fijação da moeda — inclusão de uma cláusula no contrato que recalcula o valor conforme a taxa do NBU no dia do pagamento.

Diferenças legais para residentes e não-residentes

• Impostos: Residentes pagam IRPF de 18% apenas sobre os rendimentos na Ucrânia, enquanto não-residentes pagam sobre todos os imóveis.
• Prazos de registro: Para residentes, o registro do direito leva 3 dias; para não-residentes, até 7 dias.
• Financiamento: Residentes obtêm hipoteca com juros de 10–12%, enquanto não-residentes com juros de 12–18% (dados do PrivatBank).

Comentário do especialista da Trident.Estate: «Em 2023, 60% dos nossos clientes não-residentes escolheram imóveis comerciais na Ucrânia. A principal dificuldade é a confirmação da legalidade dos fundos. Recomendamos preparar antecipadamente extratos bancários e relatórios de auditoria.»

Os não-residentes na Ucrânia podem obter hipoteca em um banco ucraniano com uma taxa de juros mais alta do que os residentes, mas o ponto chave é que isso é possível.

Como escolher um advogado confiável: checklist

1. Licença do Ministério da Justiça da Ucrânia.
2. Experiência com clientes estrangeiros (mínimo 5 anos).
3. Opiniões em rankings internacionais (Legal 500, Chambers).
4. Contrato transparente com custo fixo para os serviços.
5. Seguro de responsabilidade profissional.

Aviso: Evite advogados que exigem 100% de pagamento antecipado ou que oferecem esquemas “acelerados” sem a devida verificação dos documentos. Ideia principal: A Ucrânia oferece aos estrangeiros regras transparentes para a compra de imóveis, mas o sucesso depende do cumprimento dos procedimentos. O uso de advogados licenciados e a verificação do imóvel através dos registros estatais são etapas obrigatórias para uma transação segura.

Conclusões

A Ucrânia continua sendo um mercado promissor para investidores estrangeiros, graças ao baixo custo de entrada e à crescente demanda por aluguéis. Recomendações chave:

• Invista em imóveis comerciais em Kiev, Lviv e Odessa — os rendimentos aqui atingem 10–12% ao ano.
• Sempre verifique o imóvel através do Registro Único de Direitos e solicite extratos da Agência Estatal de Terras.
• Utilize transferências bancárias para a legalização dos fundos — pagamentos em dinheiro são arriscados.

A colaboração com os especialistas da Trident.Estate minimiza as complicações burocráticas: desde a escolha do imóvel até a otimização fiscal.

O material foi preparado pelos especialistas da empresa TridentEstate (Trident.Estate). Todos os conteúdos sobre investimentos em imóveis na Ucrânia no site do blog www.trident.estate são exclusivamente informativos e não constituem recomendações diretas quanto à compra de imóveis na Ucrânia. Para planejar investimentos na Ucrânia, você deve entrar em contato com os especialistas. Abaixo deste artigo, você encontrará um formulário; ao preenchê-lo, nosso consultor de investimentos entrará em contato para resolver questões relacionadas a quaisquer instrumentos de investimento na Ucrânia.

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