Ukrayna'da Yabancı Yatırımcılar için Gayrimenkul Satın Alımının Hukuki Yönleri

Yasal Kısıtlamalar: Yabancılar Neler Satın Alabilir?

2022 yılından itibaren Ukrayna, yabancı uyrukluların gayrimenkul satın alımına getirilen moratoryumu kaldırdı, ancak Anayasa ve ilgili kanunlarda yer alan bazı yasakları korudu:

• Tarım Arazileri — yabancılar için doğrudan yasak (Ukrayna Anayasası’nın 130. maddesi, Kanun No. 552-IX).
• Sınır bölgeleri — satın alma, Savunma Bakanlığı'nın iznini gerektirir (Kanun No. 2545-VIII). İzin yalnızca konut amaçlı gayrimenkuller için verilir ve 30–60 gün sürer.
• Kültürel miras nesneleri — satın alma, Kültür Bakanlığı onayı ile düzenlenen açık artırma yoluyla mümkündür.

Tüzel Kişiler için İncelikler

• Yabancı şirketlerin, gayrimenkul sahibi olabilmek için Ukrayna’da yan kuruluş kurmaları zorunludur.
• 2023 yılından itibaren, 100.000 $'ın üzerindeki işlemler, fonların kaynağının doğrulanmasını gerektirir (NBU Yönetmeliği No. 148). Örneğin, Haziran 2023'te Kıbrıs'tan "Delta Holdings" şirketi, Raiffeisen Bank üzerinden fon transferine ilişkin denetim raporu bulunmadığı için bir işlemin dondurulmasıyla karşılaştı. Çatışma, belgelerin sunulmasından 2 ay sonra çözüldü.

Bireyler için

• Yerel vergi dairesinde 1 gün içinde düzenlenen vergi numarası (ИНН) zorunludur.
• 80'den fazla ülkenin vatandaşları (ABD, AB, Türkiye dahil) vizesiz gayrimenkul satın alabilir, ancak alım-satım sözleşmesi pasaportun noter tasdikli tercümesini gerektirir.

80'den fazla ülke vatandaşı, vizesiz olarak Ukrayna'da gayrimenkul satın alabilir; yalnızca pasaportun noter tasdikli tercümesi ve 1 günde düzenlenen vergi numarası (ИНН) gereklidir.

Satın Alma Adım Adım Algoritması: Aramadan Kayda Kadar

Süreç, Medeni Kanun ve "Noterlik Kanunu" tarafından düzenlenen 7 aşamadan oluşmaktadır:

1. Gayrimenkulün hukuki kontrolü — gayrimenkul üzerindeki hakların tek kaydının (el koyma, ipotek, davaların varlığı) analizi. Ek olarak, arsa için Devlet Arazi Ajansı'ndan bir özet talep edilmesi önerilir.
2. Ön sözleşmenin imzalanması — fiyat, ödeme koşulları (depozito %10–30) ve işlemin iptali durumunda uygulanacak cezaların belirlenmesi.
3. Alım-satım sözleşmesinin düzenlenmesi — noterde onaylanması (tüm işlemler için zorunludur). Noter, tarafların ehliyetini ve işlemin yasallığını kontrol eder.
4. Ödeme — 150.000 UAH'den başlayan miktarlar için Ukrayna bankası aracılığıyla para transferi. NBU, yabancılar için nakit ödemeleri yasaklar.
5. Mülkiyet hakkının kaydı — ЦНАП veya «Дія» online portalı aracılığıyla (süre: 5 güne kadar).
6. Vergilerin ödenmesi — IRPF (%18), askeri vergi (%1,5) ve noter ücreti (değerin %1'i + 5.000 UAH).
7. Título sigortası — isteğe bağlıdır, ancak işlemin tartışılma risklerini azaltır.

Pratik bir örnek:

Almanya vatandaşı, Kiev'de $120.000 karşılığında bir daire satın aldı. Vergi numarasının (ИНН) olmaması nedeniyle süreç 2 hafta sürdü. Numara düzenlendikten sonra kayıt 3 gün sürdü. Noter, ön sözleşmede (anahtar teslim tarihinin belirtilmediği) bir hata tespit etti; bu durum belgelerin yeniden düzenlenmesini gerektirdi.

Vergiler ve Gizli Masraflar: Bütçeyi Nasıl Optimize Edilir?

Temel yükümlülükler:

• IRPF — mülk, 3 yıldan önce satılırsa %18.
• Askeri vergi — bireyler için %1,5 (tüzel kişiler için geçerli değildir).
• Noter ücreti — mülk değerinin %1'i + sabit ücret (5.000–20.000 UAH).

Optimizasyon stratejileri:

• Tüzel kişi aracılığıyla satın alma — basitleştirilmiş sistemdeki şirketler, %18 yerine %5 vergi öder.
• Yeniden yatırım — gelir, yıl içinde başka bir mülke yatırılırsa IRPF ertelenir (Ukrayna Vergi Kanunu'nun 170.7 maddesi).
• Sanayi bölgeleri için indirimler — sanayi bölgelerindeki ticari gayrimenkuller için kar vergisi %7'ye düşürülebilir.

Gizli masraflar:

• Belgelerin tercümesi — sayfa başına 500 UAH'den başlayan ücret.
• Emlakçı hizmetleri — mülk değerinin %2–5'i.
• Título sigortası — yılda %0,5–1.

Örnek:

Polonya şirketi “Vistula Group”, Odessa'da bir ofisi $500.000 karşılığında bir yan kuruluş aracılığıyla satın aldı. Basitleştirilmiş vergilendirme sayesinde yıllık tasarruf $13.500 oldu.

Riskler ve Nasıl Önlenir?

Tipik sorunlar:

• Hukuki açıdan “kirli” gayrimenkuller — 2023 yılında yapılan işlemlerin %12'si, gizli yükümlülükler nedeniyle tartışıldı (JLL verileri).
• Dolandırıcılık — sahte vekaletnameler, çift satışlar. 2022 yılında Kiev mahkemesi, satıcının sahte pasaport kullanması nedeniyle bir daire işlemini iptal etti.
• Kur riskleri — grivna dalgalanmaları getiriyi %5–7 oranında azaltabilir.

Çözüm:

• Detaylı inceleme — kayıtların analizi, arşiv belgelerinin talep edilmesi, sahip geçmişinin kontrolü.
• Título sigortası — mülkiyet haklarının tartışılması durumunda zararları karşılar (örneğin “Аска”, “УНIQA”).
• Kur sabitlemesi — sözleşmeye, ödemenin yapıldığı gün NBU kuruna göre tutarın yeniden hesaplanacağına dair bir madde eklenmesi.

Yerli ve Yabancı Yatırımcılar Arasındaki Hukuki Farklılıklar

• Vergiler: Yerli yatırımcılar, yalnızca Ukrayna’daki gelir üzerinden %18 IRPF öderken, yabancılar tüm gayrimenkuller üzerinden vergi öder.
• Kayıt süreleri: Yerli yatırımcılar için mülkiyet kaydı 3 gün sürerken, yabancılar için 7 güne kadar sürebilir.
• Kredi: Yerli yatırımcılar %10–12 faizle ipotek alırken, yabancılar %12–18 faizle ipotek alır (PrivatBank verileri).

Trident.Estate Uzmanı Yorumu: «2023 yılında yabancı yatırımcı müşterilerimizin %60'ı Ukrayna'da ticari gayrimenkul tercih etti. Ana zorluk, fonların yasal olduğunun doğrulanmasıdır. Banka ekstrelerini ve denetim raporlarını önceden hazırlamanızı tavsiye ediyoruz.»

Ukrayna'da yabancılar, yerli yatırımcılardan daha yüksek faiz oranlarıyla ipotek alabilir; asıl önemli nokta bunun mümkün olduğudur.

Güvenilir Bir Avukat Nasıl Seçilir: Kontrol Listesi

1. Ukrayna Adalet Bakanlığı lisansı.
2. Yabancı müşterilerle çalışma deneyimi (en az 5 yıl).
3. Uluslararası derecelendirmelerdeki yorumlar (Legal 500, Chambers).
4. Hizmetlerin sabit ücretli, şeffaf sözleşmesi.
5. Mesleki sorumluluk sigortası.

Uyarı: Belgeleri incelemeden %100 peşinat talep eden veya “hızlandırılmış” şemalar sunan avukatlardan kaçının. Ana fikir: Ukrayna, yabancılara gayrimenkul alımında şeffaf kurallar sunar; ancak başarının anahtarı prosedürlere uyulmasına bağlıdır. Lisanslı avukatların kullanılması ve gayrimenkulün devlet kayıtları aracılığıyla kontrol edilmesi, güvenli bir işlem için zorunlu adımlardır.

Sonuçlar

Ukrayna, düşük giriş maliyeti ve artan kira talebi sayesinde yabancı yatırımcılar için umut vaat eden bir pazar olarak kalmaya devam etmektedir. Temel tavsiyeler:

• Kiev, Lviv ve Odessa'daki ticari gayrimenkullere yatırım yapın — burada getiriler yıllık %10–12'ye ulaşmaktadır.
• Her zaman mülkü, Hakların Tek Kaydı aracılığıyla kontrol edin ve Devlet Arazi Ajansı'ndan özet belgeler talep edin.
• Fonların yasallaştırılması için banka havalelerini kullanın — nakit ödemeler risklidir.

Trident.Estate uzmanlarıyla iş birliği, mülk seçiminden vergi optimizasyonuna kadar bürokratik zorlukları en aza indirir.

Bu materyal, TridentEstate (Trident.Estate) şirketinin uzmanları tarafından hazırlanmıştır. Ukrayna'da gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili tüm içerikler, www.trident.estate blogunda tamamen bilgilendirme amaçlı olup, Ukrayna'da gayrimenkul satın alımına dair doğrudan tavsiye niteliğinde değildir. Ukrayna'da yatırım planlaması yapmak için mutlaka uzmanlarla iletişime geçmelisiniz. Bu makalenin altında, doldurduğunuzda yatırım danışmanımızın sizinle iletişime geçeceği bir form bulacaksınız.

SSS. Ana Sorulara Yanıtlar.