Aspectos legales de la compra de inmuebles en Ucrania para inversores extranjeros

Restricciones legales: qué pueden comprar los extranjeros

Desde 2022, Ucrania eliminó la moratoria para la compra de inmuebles por no residentes, pero mantuvo varias prohibiciones establecidas en la Constitución y leyes especializadas:

• Tierras agrícolas — prohibición directa para extranjeros (Art. 130 Constitución de Ucrania, Ley № 552-IX).
• Zonas fronterizas — la adquisición requiere permiso del Ministerio de Defensa (Ley № 2545-VIII). El permiso se emite solo para inmuebles residenciales y tarda 30–60 días.
• Objetos de patrimonio cultural — la compra es posible mediante subasta con aprobación del Ministerio de Cultura.

Matices para personas jurídicas

• Empresas extranjeras deben registrar filiales en Ucrania para poseer inmuebles.
• Desde 2023, transacciones superiores a $100,000 requieren confirmación del origen de los fondos (Reglamento NBU № 148). Por ejemplo, en junio de 2023, la empresa chipriota «Delta Holdings» enfrentó la suspensión de una transacción por falta de informe auditor sobre la transferencia de fondos a través de Raiffeisen Bank. El conflicto se resolvió tras 2 meses de presentar documentos.

Para personas físicas

• Es obligatorio el número fiscal (ИНН), que se obtiene en 1 día en la oficina tributaria local.
• Ciudadanos de 80+ países (incluyendo EE.UU., UE, Turquía) pueden comprar inmuebles sin visas, pero el contrato de compraventa requiere traducción notarial del pasaporte.

Ciudadanos de 80+ países pueden comprar inmuebles en Ucrania sin visas solo se necesita traducción notarial del pasaporte y número fiscal (ИНН), que se obtiene en 1 día.

Algoritmo paso a paso para la compra: desde la búsqueda hasta el registro

El proceso consta de 7 etapas, reguladas por el Código Civil y la Ley «Sobre Notarizado»:

1. Verificación legal del objeto — análisis del Registro Único de Derechos sobre Inmuebles (embargos, hipotecas, disputas judiciales). Adicionalmente, se recomienda solicitar extracto de la Agencia Estatal de Tierras para terrenos.
2. Firma de contrato preliminar — fijación de precio, condiciones de pago (depósito 10–30%), sanciones por incumplimiento.
3. Elaboración del contrato de compraventa — certificación notarial (obligatoria para todas las transacciones). El notario verifica capacidad legal de las partes y legalidad de la transacción.
4. Pago — transferencia a través de banco ucraniano (para montos desde 150,000 грн). El NBU prohíbe pagos en efectivo para no residentes.
5. Registro del derecho de propiedad — a través de Centro Administrativo de Servicios (ЦНАП) o portal en línea «Дія» (plazo — hasta 5 días).
6. Pago de impuestos — IRPF (18%), contribución militar (1.5%), tarifa notarial (1% + 5,000 грн).
7. Seguro de título — opcional, pero reduce riesgos de impugnación.

Ejemplo práctico:

Un ciudadano alemán compró un apartamento en Kiev por $120,000. La falta de ИНН retrasó el proceso 2 semanas. Tras obtener el número, el registro tomó 3 días. El notario detectó un error en el contrato preliminar (no se especificó plazo de entrega de llaves), lo que requirió rehacer documentos.

Impuestos y gastos ocultos: cómo optimizar el presupuesto

Principales obligaciones:

• IRPF — 18% al vender el objeto antes de 3 años de posesión.
• Contribución militar — 1.5% para personas físicas (no aplica a jurídicas).
• Tarifa notarial — 1% del valor + tasa fija (5,000–20,000 грн).

Estrategias de optimización:

• Compra mediante empresa — compañías bajo régimen simplificado pagan 5% en lugar de 18%.
• Reinversión — postergación del IRPF al invertir ganancias en otro objeto dentro de 1 año (Art. 170.7 Código Tributario).
• Beneficios para zonas industriales — reducción de impuesto sobre ganancias hasta 7% para inmuebles comerciales en áreas industriales.

Gastos ocultos:

• Traducción de documentos — desde 500 грн por página.
• Honorarios de agente inmobiliario — 2–5% del valor.
• Seguro de título — 0.5–1% anual.

Caso:

La empresa polaca «Vistula Group» compró una oficina en Odesa por $500,000 mediante filial. Gracias al régimen fiscal simplificado, el ahorro anual fue de $13,500.

Riesgos y cómo evitarlos

Problemas típicos:

• Objetos con «problemas legales» — 12% de transacciones en 2023 fueron impugnadas por gravámenes ocultos (datos JLL).
• Fraudes — poderes falsificados, ventas dobles. En 2022, un tribunal de Kiev anuló una transacción de apartamentos porque el vendedor usó pasaporte falso.
• Riesgos cambiarios — fluctuaciones de la grivna pueden reducir rentabilidad en 5–7%.

Soluciones:

• Verificación ampliada — análisis de registros, solicitud de certificados históricos, revisión de antecedentes de propietarios.
• Seguro de título — cubre pérdidas por impugnación de derechos (ofrecen «Аска», «УНIQA»).
• Fijación de moneda — incluir cláusula de recalcular monto según tasa NBU al día de pago.

Diferencias legales para residentes y no residentes

• Impuestos: Residentes pagan IRPF 18% solo sobre ingresos en Ucrania; no residentes — sobre todos los objetos.
• Plazos de registro: Para residentes toma 3 días; no residentes — hasta 7 días.
• Créditos: Residentes obtienen hipotecas a 10–12%; no residentes — 12–18% (datos PrivatBank).

Comentario de experto Trident.Estate: «En 2023, 60% de nuestros clientes no residentes eligieron inmuebles comerciales en Ucrania. La principal dificultad — confirmar legalidad de fondos. Recomendamos preparar extractos bancarios e informes auditados con anticipación».

No residentes de Ucrania pueden obtener hipotecas en bancos ucranianos con tasas más altas que residentes, pero lo clave es que es posible.

Cómo elegir un abogado confiable: lista de verificación

1. Licencia del Ministerio de Justicia de Ucrania.
2. Experiencia con clientes extranjeros (mínimo 5 años).
3. Reseñas en rankings internacionales (Legal 500, Chambers).
4. Contrato transparente con costos fijos.
5. Seguro de responsabilidad profesional.

Advertencia: Evite abogados que exijan 100% de anticipo o ofrezcan esquemas «acelerados» sin verificar documentos. Conclusión clave: Ucrania ofrece reglas transparentes para compra de inmuebles por extranjeros, pero el éxito depende de seguir procedimientos. Usar abogados licenciados y verificar objetos en registros estatales son pasos obligatorios.

Conclusiones

Ucrania sigue siendo mercado prometedor para inversores extranjeros gracias a bajo umbral de entrada y creciente demanda de alquiler. Recomendaciones clave:

• Invierta en inmuebles comerciales de Kiev, Leópolis y Odesa — la rentabilidad aquí alcanza 10-12% anual.
• Verifique siempre el objeto en el Registro Único y solicite extractos de la Agencia de Tierras.
• Use transferencias bancarias para legalizar fondos — pagos en efectivo son riesgosos.

Colaborar con expertos de Trident.Estate minimiza trámites burocráticos: desde selección de objeto hasta optimización fiscal.

Material preparado por especialistas de TridentEstate (Trident.Estate). Todos los materiales sobre inversión inmobiliaria en Ucrania en el blog www.trident.estate tienen carácter exclusivamente informativo y no son recomendaciones directas. Para planificar inversiones en Ucrania, contacte a especialistas. Debajo de este artículo encontrará un formulario: al completarlo, nuestro consultor de inversiones lo contactará para resolver cualquier duda relacionada con instrumentos de inversión en Ucrania.

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