Investimentos imobiliários na Ucrânia em 2025

Mercado imobiliário da Ucrânia 2025: recuperação e novas oportunidades

Precondições econômicas para crescimento

Segundo relatório do Banco Nacional da Ucrânia (NBU), até 2025 a economia do país alcançará uma trajetória de crescimento de 4–6% ao ano graças aos programas EU4U, USAID e reformas internas. Isso cria a base para a recuperação do mercado imobiliário ucraniano, que já mostra sinais de revitalização.

No setor residencial observa-se polarização:

• Nas regiões ocidentais (Lviv, Ivano-Frankivsk) os preços subiram 20% devido à demanda por moradias seguras.
• Nas áreas próximas à frente de batalha (Kharkiv, Donetsk) o custo por metro quadrado caiu para US$400, mas a liquidez permanece criticamente baixa.

Imóveis comerciais passam por transformação:

• Centros logísticos na fronteira com a UE (projeto "Yavoriv") atraíram US$100 milhões em investimentos.
• Em Kiev, o déficit de escritórios classe A chega a 20%, estimulando a construção de novos empreendimentos.

Terras agrícolas seguem sendo ativo-chave:

• Após a abertura do mercado para estrangeiros em 2024, o preço do hectare na região de Cherkasy subiu para US$2.500 (dados BERD).

Impacto da guerra. Redistribuição de fluxos de investimento

A guerra alterou as prioridades dos investidores. Se em 2022–2023 o mercado estava paralisado, até 2025 o foco mudou para regiões "seguras" e projetos com apoio estatal:

• Kiev e Lviv tornaram-se centros de negócios de aluguel: rendimento de apartamentos chega a 8% ao ano.
• Odessa recupera fluxo turístico: espera-se 4 milhões de visitantes até 2025, impulsionando demanda por hotéis e apartamentos (dados da Associação Ucraniana de Turismo).

Mudanças legislativas para não residentes:

• A partir de 2024, entidades jurídicas estrangeiras podem comprar imóveis e terras (Lei nº 2614-IX).
• Impostos: 18% de IRPF para pessoas físicas, 18% sobre lucro para empresas + 1.5% de taxa militar.
• Garantias: seguro de investimentos via programa "InvestEU" (cobertura de até 70% de perdas).

Em 2025, o foco dos investidores em imóveis ucranianos mudou para regiões "seguras" e projetos com apoio estatal.

Estratégias de investimento: de conservadoras a alto risco

Abordagem conservadora:

• Aluguel residencial: Em Kiev, a demanda por apartamentos de 1 quarto excede a oferta em 50%. Período médio de retorno - 8 anos.
• Aluguel curto prazo: Nos Cárpatos, rendimento de propriedades Airbnb chega a US$2.000/mês (dados AirDNA).

Investimentos agressivos:

• Logística: Projetos na fronteira com Polônia e Romênia recebem financiamento da USAID e BERD.
• Escritórios de TI: Empresas como Grammarly alugam até 15.000 m²/ano, estimulando demanda por espaços modernos.

Investimentos de longo prazo:

• Terras agrícolas: Ucrânia mantém-se como maior exportadora de girassol (40% do mercado global).
• Energia "verde"**: Usinas solares recebem tarifas preferenciais até 2030.

Gestão de riscos: ferramentas para investidores

Riscos políticos e legais

• Solução: Operar via SPV (Special Purpose Vehicle) em jurisdições da UE (Polônia, Romênia).
• Exemplo: Investidores alemães usam empresas polonesas para comprar terras no oeste da Ucrânia.

Segurança e infraestrutura

• Seguro: Empresas como Lloyd’s of London oferecem programas especiais para riscos de guerra.
• Infraestrutura: Reconstrução de estradas e redes energéticas é financiada pela UE (programa "UA Recovery").

Flutuações cambiais

• Hedge: Depósitos em euro/dólar através de bancos com capital estrangeiro (ex: Raiffeisen Bank).

Previsões e recomendações para 2025

• Aumento de preços: 10–15% em regiões "seguras".
• Novos mercados: Logística, energia "verde", escritórios de TI.
• Riscos: Congelamento de reformas pós-adesão à UE, inflação.

Conselhos para investidores:

1. Diversifique o portfólio: residencial + comercial + agrícola.
2. Use garantias governamentais (programas da UE).
3. Foque nas regiões ocidentais e Kiev.

Conclusões

Até 2025, a Ucrânia se tornará um dos mercados mais promissores para investidores orientados a risco. Preços baixos, apoio da UE e ativos únicos (chernozems, clusters de TI) criam condições para alta rentabilidade. Porém, segurança e estabilidade legislativa seguem cruciais.

Teses finais:

• A guerra redistribuiu ativos para regiões ocidentais.
• Não residentes ganharam acesso ao mercado através de leis simplificadas.
• Diversificação e seguro são a base para minimizar riscos.

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